האבסורד מאחורי חוק מיסוי מקרקעין בישראל

חוקי המס, מחייבים עצמאיים ובעלי חברות, להתנהל מול רשויות המס באופן שוטף, אך גם שכירים נדרשים לעיתים לבקש תיאומי מס החזרי מס וכדומה. מאחר ומדובר בתחום סבוך, המצריך ידע בחוקים, תקנות ופסקי דין, נעזרים בדר"כ הנישומים באנשי מקצוע כגון רואי חשבון, יועצי מס, ועוד. סעיפי החוק הרבים והתקנות, נועדו כביכול ליצור חבות מס "צודקת יותר", בכדי לקדם מטרות חברתיות.

אלא שחלק גדול מהמורכבות בדיני המס לא תורם דבר לאוכלוסיות החלשות שעבורן נחקקו הסעיפים מלכתחילה. בכדי להבין את טוב יותר את הנושא, ולעמוד על הטעון תיקון בתחום המס בכלל, ובמיסוי המקרקעין בפרט, פנינו לחגי גרוס, עו"ד ורו"ח, בוגר הקריה האקדמית אונו, הפועל בתחום המיסוי, ומנסה לשנות את הנחות היסוד בדיני המס.

ישנם עיוותי מס רבים, המטילים מס נמוך או גבוה מדי ביחס להכנסות אחרות כפי שנרחיב להלן. אך במקום לבטל באופן ישיר את אותם עיוותים, מציג עו"ד גרוס את נטייתם של הכנסת ומשרד האוצר לחוקק תתי סעיפים חדשים הקובעים סייגים וחריגים לתחולתם של אותם סעיפים. המשמעות היא ניסיון לתקן עיוות אחד, באמצעות חקיקת עיוותים נוספים שרק מסרבלים ומסבכים את המערכת. נראה כאילו אנשי המקצוע ויועצי המס הם היחידים שנהנים מאי-הבהירות בתחום.

"במקום להפוך את הדברים לפשוטים, הופכים אותם למסובכים מפעם לפעם", מבהיר עו"ד גרוס. "כך לצורך הדוגמה במקום לגזור מס של שיעור אחוז מסוים על כולם, מוסיפים תיקונים על חוקים ישנים, וגורמים לעומס ובלאגן על מערכת המשפט. החוק נוצר טלאי על טלאי, מבלי למחוק את הכללים הישנים, כך שעל פי רוב, החוק משרת דווקא את העשירים, ובעלי הנכסים, ומותיר את החלשים יותר – עניים יותר".

מסלול חייו: עולם הישיבות, ושלושה תארים בקריה האקדמית אונו

עו"ד ורואה חשבון חגי גרוס, (39) נשוי ואב לארבעה, בוגר הקמפוס החרדי של הקריה האקדמית אונו, מתגורר בעיר פתח תקווה, בעל משרד עצמאי בתחום המס, ופעיל משפטית כנגד עוולות צרכניות וחברתיות. מאחוריו עשרות מאמרים וכתבות בתחום מיסוי מקרקעין בתקשורת הכללית והכלכלית.

עו"ד גרוס למד בישיבת היישוב החדש, שם השלים יחד עם חבריו בגרות מלאה של חמש יחידות בכל מקצוע אפשרי. למד 4 שנים בישיבת איתרי בירושלים, ולאחר נישואיו למד 4 שנים בכולל של מפעל הש"ס. משסיים להיבחן על הש"ס, התעניין גם בתואר אקדמי. כשנכנס לשערי הקריה האקדמית אונו, ולנוכח הבגרות במתמטיקה ובמקצועות ריאליים נוספים, השתלב בהתמחות בחשבונאות במסגרת תואר במנהל עסקים.

"אמרתי לעצמי שלנוכח הרקע המתמטי והחישובי, הגיוני שאלמד חשבונאות", משחזר עו"ד גרוס. "רק כשהתחלתי ללמוד הבנתי שזה לא ממש אותו דבר" הוא מוסיף בחיוך. מיד לאחר מכן, גילה על קיומה של מלגת רקטור מיוחדת לסטודנטים שלומדים שני תארים במקביל ועומד ברף ציונים מסוים, "אז למדתי גם משפטים. זה היה משתלם כלכלית".

במקביל להתמחות בחשבונאות, הוסיף בהמשך גם התמחות במערכות מידע. לאחר שסיים במקביל את שני התארים, ועבר בהצלחה את מבחני מועצת רואי החשבון, "נשארתי בקריה האקדמי אונו שנה נוספת בכדי להשלים תואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון". כך למעשה למד שלושה תארים אקדמיים ושנת השלמה למועצת רואי החשבון. עוד במהלך הלימודים הצטרף גרוס לצוות המרצים לחשבונאות בקריה האקדמית אונו ובמוסדות אקדמיים נוספים, תפקיד אותו הוא ממשיך למלא גם היום כעשר שנים לאחר מכן.

לאחר שנתיים התמחות בחשבונאות בתחום הביקורת, ושנת התמחות נוספת במשפטים במערכת בתי המשפט, עבר גרוס להתמקצע בתחום המיסוי. בתחילה במסגרת משרד רואי חשבון בתחום המיסוי ולאחר מכן במשרד עורכי דין המוביל בארץ בתחום מיסוי המקרקעין. כיום, הוא מנהל משרד עצמאי משלו, מרצה לחשבונאות, מימון, כלכלה, ולמיסוי מקרקעין הן באקדמיה, והן בלשכת עורכי הדין.

כיצד תחום המיסוי פוגש את האזרח הרגיל בחיי היום יום?

"בכל תחום בחיים ניתקל בתחום המיסוי", מסביר עו"ד גרוס. עצמאים ובעלי עסקים נדרשים לדווח באופן שוטף למס הכנסה, לביטוח לאומי, למע"מ, וכן למס הכנסה-ניכויים עבור העובדים והספקים של העסק. בסוף השנה יש להגיש דוחות הנערכים בד"כ על ידי אנשי מקצוע כמו יועץ מס או רואה חשבון. אך דווקא המיסים בתחום המקרקעין לוקים בסיבוך יתר, במגוון מיסים שונים ובחוסר בהירות, דווקא כשמדובר בעסקאות בסכומים הגבוהים ביותר שאדם מבצע במהלך חייו.

לפעמים עסקה אחת יכולה להיות מוקפת במספר רב של היבטי מיסוי. מס שבח, מס רכישה, מס הכנסה (קבלנים), מס חברות, מס רווחי הון (על אופציות וכן מכירת נכסים בחו"ל), מע"מ. בנוסף על המיסים המשולמים לרשויות המס, ישנם היטלים כגון היטל השבחה, היטלי פיתוח, ואף דמי חכירה, דמי הסכמה אם מדובר בזכויות חכירה מרשות מקרקעי ישראל. ולכל סוג מס כמובן, נחקקו מערכת כללים וחוקים משלו.

האבסורד: אותה עסקה – פער של קרוב ל- 40% הבדל בתשלום מס

חוקי המס בישראל כה סבוכים, עד שלפעמים בתכנון נכון ניתן לשלם באותה עסקה 2% בלבד במקום 40% - פער משמעותי.

"עניין מיסוי מקרקעין יוצר בישראל אבסורדים רבים", מסביר עו"ד גרוס. "לכאורה, ניתן לקבוע מנגנון מיסוי פשוט, ולפיו מחשבים את הרווח שנוצר במכירה, ומטילים עליו מס באחוז קבוע כלשהוא. אלא שבישראל למרבה הצער, המנגנון שונה לחלוטין". הדוגמה הטובה ביותר היא מס רכישה. אותה דירה יכולה להימכר מראובן לשמעון, משמעון ללוי, ומשם ליהודה, אך למרות שבכל פעם נמכרה הדירה במיליון ₪, ללא כל רווח כלכלי, ישלמו כל אחד מהצדדים מס רכישה בסך 80,000 ₪ בגין כל רכישה. זאת בניגוד למס השבח שמוטל על הרווח האמיתי בעסקה.

ברוב מדינות העולם, לא קיים כלל מס רכישה, אך בישראל הפך דווקא מס זה להכנסה העיקרית של רשויות המס. הדבר יוצר "עלויות חיכוך" המקשות על ביצוע עסקאות, ומונע שוק חופשי המאפשר העברת בעלות ופיתוח המקרקעין. כך למשל נתקעים פרוייקטים רבים של פיתוח עירוני (פינוי בינוי ותמ"א 38), מכיוון שקבלן החתימות שקידם את התוכנית, מחוייב במס רכישה בסכום גבוה יותר מכל התמורה שהוא עתיד לקבל מהיזם הסופי.

בחמש השנים האחרונות עלה שיעור המס פעמיים, וכיום מס רכישה עומד על 8% לדירת מגורים, 6% לנכסים אחרים,  ו- 10% מס לדירות יוקרה. אלא שבמרבית המקרים, בתכנון מתחכם ונכון, מצליחים אותם בעלי הון שלא לשלם את המס הגבוה על דירות יוקרה.

גם מס השבח, שאמור להיות המס "הצודק" וההגיוני יותר, מוטל בשיעורי מס שונים על כל עסקה, מבלי שיהיה לכך כל הצדקה חברתית, או מטרה כלכלית. כך למשל תאריך הרכישה ההיסטורי של המקרקעין, משפיע באופן ישיר על שיעור המס בעסקה.

במכירת דירות מגורים, ככל שהנכס נרכש במועד מוקדם יותר, כך שיעור המס נמוך יותר. במכירת דירות שנרכשו בשנות ה-50-60 ישולם מס בשיעור 2%-3%, לעומת דירות שנרכשו בשנת 2014 עליהן ישולם מס שבח בשיעור 25%. לעומת זאת, במכירת נכסים אחרים (משרד, חנות, מגרש וכדומה) שיעור המס יהיה דווקא גבוה יותר ככל שתאריך הרכישה מוקדם יותר.

כך לדוגמה משרדים או מקרקעין שנרכשו בשנות ה-60 מחוייבים במס שבח בשיעור ממוצע של כ-40%. ההבדל הזה יוצר מצב בו במכירת קרקע לבנייה שנרכשה לפני שנים רבות, ישולם מס בשיעור שיכול להגיע ל-40%, אך לאחר הצבת קראוון במקום, ניתן למכור את הנכס כדירת מגורים החייבת בשיעור מס בשיעור כ-2% בלבד. הפרש המס יכול להגיע למיליוני שקלים ואף למעלה מכך.

בכדי להבין כיצד נוצרו העיוותים הנ"ל, נסקור באופן קצר את המקור ההיסטורי של שיעורי המס. בעבר מכירת נכסים היתה חייבת במס שולי, המגיע עד ל-50%. בשנים 1997-2004 חלה ירידה ריאלית של 30% במחירי הדירות בישראל. רצו לעודד רכישת דירות, וביום 7.11.2001, בהמלצת ועדת רבינוביץ הורידו את שיעור המס על מכירת נכסים ל-20% בלבד. בשנת 2012 העלו את המס ל-25%. אלא שכל שינוי חל רק מכאן ואילך מבלי לבצע תיקון רטרואקטיבי.

התוצאה היא שאם נכס נרכש בשנת 1988 ונמכר היום כעבור 30 שנה, מפצלים רשויות המס באופן יחסי את השבח כך שעל 13 שנים מוטל מס שולי, 10 שנים נוספות בשיעור של 20%, ועוד 7 שנים לפי שיעור מס של 25%. כאמור לעיל, במכירת נכס שנרכש בשנת 1961, תשלמו מס בשיעור של כ-40%, אך אם הנכס נרכש שנה קודם, ב-1960 ישולם מס בשיעור 25% בלבד. למה? ככה. מדובר רק בקצה הקרחון שכן חבות המס תלויה בעוד מספר גדול של תבחינים, כגון: גיל, פריסה, הכנסות נוספות, שבח אינפלציוני חייב, הוראות שעה לנכסים שנרכשו בתאריכים מסוימים ועוד. תילי תילים של הלכות מס שאינן נגמרות.

לדברי עו"ד חגי גרוס, אם היו מפשטים את עולם המס, מבטלים את הפטורים השונים, את דחיות המס, ומטילים אותו באופן זהה על כולם, היה הדבר נראה כפגיעה בלתי הוגנת בשכבות החלשות, אך בסופו של דבר היה הוגן יותר כלפי כלל האוכלוסיה. אלא שהדברים תלויים בשיקולים זרים כמו פוליטיקה, אינטרסים, קבוצות לחץ וכד'.

כך לדוגמה הציע עו"ד גרוס תיקון פשוט לחוק שיכול היה להקטין על העלמות המס, להוריד את שיעור המס, ולהביא לירידה מידית במחירי הדירות. אך למרות פניות למשרדי הממשלה השונים, הגורמים הרלוונטיים חוששים להרים את הכפפה. "רוצים להוריד את מחירי הדירות? במקום להוסיף מיסים לא צודקים – ניתן לקבוע שבעוד חצי שנה, יבוטל הפטור הלינארי ממס שבח על דירות מגורים, וכל מי שמוכר דירה ישלם מס שבח מלא בשיעור 25% (למעט דירה יחידה).

במקביל ייקבע שבאותו מועד ירד מס הרכישה ל-3% בלבד. מה יקרה? כולם ירוצו למכור דירות, בכדי ליהנות כעת משיעור המס הנמוך. מצד שני הרוכשים יסרבו לקנות מכיוון שבעתיד ישלמו מס רכישה נמוך יותר. מה קורה כשבעלי הדירות חייבים למכור עכשיו בכל מחיר ואף אחד לא רוצה לקנות? התשובה ברורה". הנה בהחלטה ממשלתית פשוטה ניתן היה להוריד את מחירי הדירות, לגבות יותר מס וגם להיות יותר צודקים.

"למעלה מ- 30% מפסקי הדין בתחום המס בישראל, הם פסקי דין בתחום מיסוי המקרקעין. לעומת זאת בפועל, רק 1-2% מהמס שנגבה נובע ממיסי מקרקעין, היתר הם מס הכנסה ומע"מ. כל כך מעט הכנסה, וכל כך הרבה התעסקות ובלגן. בינתיים אין איש שמטפל בעניין ופועל לחוקק אחוזי מס קבועים, ונישומים נאלצים להשתמש בשירותים של בעלי מקצוע כדי להצליח לחיות בצורה רגועה מול הבירוקרטיה בישראל".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!