עורכי דין: המבצע של גינדי ל"חבר" איננו אפליה

רשות מקרקעי ישראל תקעה שלשום מקל בגלגלי השיווק של גינדי החזקות, כשעצרה את המבצע של מכירת הדירות בפרויקט באור יהודה לעמיתי מועדון "חבר", בטענה לאפליית רוכשים. רמ"י דרשה מגינדי הבהרות לגבי המבצע לאחר שהאגודה לזכויות האזרח זעקה לאפליה, ועד אז דרשה לעצור את מאמצי השיווק.

גינדי החזקות מצידה מיהרה להגיב וטענה כי המכירה בכלל לא היתה בבלעדיות ל"חבר" וכי כל מי שרוצה יכול לרכוש את הדירות. בנוסף, עלו בשוק תהיות האם המבצע ל"חבר" הוא אפליה אסורה או פררוגטיבה של יזם וזכות לגיטימית של חברה עסקית.

אם היה מדובר בקרקע פרטית שבידי גינדי ובפרויקט מגורים שגרתי, שאלת האפליה לא היתה עולה בכלל וגינדי היתה רשאית למכור את הדירות באיזה אופן שנראה לה לנכון. אבל במקרה שלפנינו רמ"י התערבה כי מדובר בקרקע שבה זכתה גינדי במכרז מחיר למשתכן ו-80% מהדירות שבפרויקט משווקות לזכאי מחיר למשתכן ורק 20% מיועדות למכירה בשוק החופשי.

שאלנו עורכי דין שפעילים בענף הנדל"ן את חוות דעתם המשפטית באשר לטענות לאפליה אסורה – עו"ד שמואל שוב ועו"ד טל גליקסמן ממשרד שוב ושות', ועו"ד דוד בסון, שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון. כל המשיבים רמזו שאל לה לרמ"י להתערב יתר על המידה.

לדברי עוה"ד שוב וגליקסמן, "מאז שנת 2010, כל מכרזי רשות מקרקעי ישראל לבנייה קובעים בהוראות המכרז ובתנאים המיוחדים לחוזה החכירה, כי אסור יהיה לנקוט באפליה אסורה בשיווק יחידות הדיור, ונקבע שיזם שמפלה חשוף לביטול הזכייה במכרז או קנס בשיעור של 450,000 שקל לדירה".

לכל מכרז מצורף הסעיף הספציפי שאומר כי "החוכר מתחייב להימנע מלנקוט אפליה פסולה בעת שיווק יחידות דיור והוא מצהיר בזאת כי הוא יודע שאם יפר התחייבות זו, המחכיר יהיה רשאי, מבלי לפגוע מכל סעד אחר העומד לזכותו על פי דין, לבטל חוזה זה ו/או לדרוש ולקבל ממנו פיצויים מוסכמים בשיעור של 15% מהערך היסודי של המגרש בצירוף הפרשי הצמדה בין המדד היסודי למדד המחירים לצרכן האחרון שיהיה ידוע במועד התשלום ולא יהיו לו כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות כלפי המחכיר במקרה כזה".

"במקרים שעמדו בפני בית המשפט העליון בנושא המדובר, הוא נדרש לשאלה האם הקצאת מקרקעין לקבוצה בעלת מאפיינים תרבותיים או דתיים ייחודיים היא בגדר אפליה פסולה, שאלה המחייבת איזון בין הזכות החוקתית לשוויון לבין זכויות אחרות כגון הזכות לחיים בקהילה תרבותית. הנושא טרם לובן באופן ברור בפסיקת בתי המשפט, וטרם נקבעו מבחנים ועקרונות לבחינת טענת אפליה.

"בימים אלה, שאלה זו מצויה על שולחנו של היועץ המשפטי לממשלה, אולם נראה שבשלב זה ייתכן אין לשלול את הטענה לפיה מכירה לכל דורש, במקביל למתן הנחה/הטבה מסוימת לקבוצת צרכנות, היא בגדר שיווק שאינו מפלה. נראה כי אין להרחיק לכת ולטעון לאפליה אם במקביל זכאים לרכוש אף מי שלא משתייך למועדון "חבר", ואף במחיר גבוה יותר. יש לוודא כי לא לוקחים את העניין צעד אחד קדימה ואף מכתיבים ליזם את מבצעי מכירת הדירות בדירות שהוא רשאי למכור בשוק החופשי".

לצמצם את הרגולציה וההחמרה

גם דעתו של עו"ד בסון דומה ולפיה לא מדובר באפליה אסורה. הוא מציין כי בגלל שמדובר בפרויקט במסגרת מחיר למשתכן, היזם מוגבל מאוד על 80% מהדירות בפרויקט ושיווקן כפוף לתנאים המחמירים שקבעה הממשלה. "לגבי 20% הדירות שנמכרות בשוק החופשי – להבנתי גינדי עשתה את מה שמותר לה בהיותה בעלת הרכוש, שהוא החלק היחידי למעשה במכרז עליו היא תוכל להרוויח. יתרה מכך, אם ה-80% מיחידות הדיור של מחיר למשתכן לא נמכרות בשל היעדר רוכשים, עדיין חלות על היזם מגבלות נוספות למכירתן, והוא מחויב להציע אותן למחוסרי דיור וכו', במחירים מוגבלים שנקבעו במכרז".

עו"ד בסון מוסיף, כי לדעתו מדובר בהגזמה בהתערבות של רמ"י בעסקיו של היזם, אשר נותר לו למכור רק חמישית מיחידות הדיור בפרויקט. "יש לזכור, כי קיימות עשרות עסקאות בשוק הישראלי, ולא רק של דירות, אשר בהן עושים מבצע או הנחה לחוג רוכשים מסוים. האם גם כאן יטענו לאפליה? נראה לי שכאן התקיים הכלל, לפיו כאשר ישנם כל כך הרבה עורכי דין, יש בהם שמחפשים טיעונים וטענות שונות, על מנת להמשיך ולפגוע באותם יזמי נדל''ן המסכנים את כספם בעסקאות שהמדינה מעוניינת לקדם, ובוחרים לפגוע באותם יזמים וכל זה נעשה בעת ביצוע הליך המכירות גופן, משל נעשה כאן דבר פסול.

"לכן, ראוי לנסות ולצמצם את הרגולציה וההחמרה בעניין זה, לפחות לגבי הדירות המשווקות בשוק החופשי. נראה שגם שברמ"י היו ערים לזהירות הזאת, והרשות לא קבעה את עמדתה הנחרצת, אלא ביקשה לשמוע את עמדת היזמים בקשר לטיעוני האפליה".

לכתבות נוספות בנושא נדל"ן היכנסו לאתר מרכז הנדל"ן

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!