המדריך המלא לחישוב המשכנתא

חישוב עצמאי של המשכנתא יאפשר לכם להגיע לבנק מוכנים ולבצע השוואה יעילה יותר בין מסלולי ההלוואות הקיימים. למרות שהריביות משתנות לעיתים קרובות וחישוב שרלוונטי להיום לא יהיה כזה מחר, עדיין מדובר באינדיקציה טובה לגובה ההחזר החודשי שאליו אתם צריכים להיערך ולסכום הסופי שתתבקשו להחזיר בתום התקופה.

נכון לשנת 2017, היקף המשכנתא הממוצעת עומד על 661 אלף ש"ח. נתוני בנק ישראל מראים שהנתון הזה לא השתנה מאז 2016 וגם ב-2018 לא צפוי להיות שינוי, אך שיעור המשכנתאות שנלקחו במינוף גבוה של מעל 60% משווי הנכס דווקא ירד: מ-32.3% ב-2016 ל-28.5% אשתקד. מבחינתכם מדובר בחדשות חיוביות, כי ירידה במינוף הנופים משמעותה פחות סיכונים עבור הבנקים ותנאים טובים יותר לנטילת ההלוואה.

עם זאת, הבנק קובע את גובה ההחזר ותנאי המשכנתא שלכם באופן סובייקטיבי. בין היתר, הוא מתייחס להון העצמי שלכם ביחס לערך הדירה, להכנסות בחודשים האחרונים, לתדפיסי חשבון הבנק, ליציבות במקום העבודה ועוד. ככל שהפרמטרים האלה יעידו על סיכון נמוך יותר, כך הבנק יסכים לתת לכם תנאים מועדפים שישפיעו על אופן החישוב של המשכנתא.

מה אפשר ללמוד ממחשבון משכנתא?

כאמור, התהליך של השוואת מסלולי משכנתא מתחיל מבחינתכם בחישוב עצמאי. בשביל לבצע את החישוב תוכלו להיעזר בכלי אובייקטיבי שנקרא מחשבון משכנתא וזמין עבורכם באתר האינטרנט ללא התחייבות.

כאן המקום להזכיר שוב שהחישוב לא לוקח בחשבון שינויים במדד, בריבית ובתשלומים נלווים כמו ביטוחים, עמלות, ריבית פיגורים וכן הלאה. בנוסף, החישוב הראשוני משמש לסימולציה בלבד ואינו מחייב את הבנק. בסופו של דבר, אישורי ההלוואות והמסלולים הם בהתאם לקריטריונים של הבנק והתנאים המחייבים הם רק אלו שמפורטים בחוזה בינכם לבינו.

על אף המגבלות, מחשבון המשכנתא יאפשר לכם לחשב את ההחזר החודשי הצפוי או את סכום ההלוואה שבאפשרותכם לקבל. הוא יעזור לכם להשוות בין שיטות החזר שונות וישמש ככלי להשוואה בין הבנקים. למעשה, תוכלו לחזור למחשבון עם כל הצעה שקיבלתם מהבנק ולקבל לוח החזרים שיסייע לכם לעמוד בהתחייבות.

כך מחשבים את המשכנתא בפועל

בשלב הראשון של חישוב משכנתא תצטרכו לבחור האם ברצונכם לחשב את ההחזר החודשי הצפוי, או את סכום ההלוואה שבאפשרותכם לקבל. במידה ותקבעו את ההחזר החודשי הרצוי, תקבלו את סכום המשכנתא. לחילופין, במידה ותקבעו את סכום המשכנתא הרצוי תקבלו את ההחזר החודשי הצפוי.

בשלב השני תתבקשו לבחור את שיטת ההחזר. המשכנתא שלכם מחושבת בצורה שונה בשיטת שפיצר, קרן שווה ובוליט ולכל אחת מהן השפעה דרמטית על גובה ההחזר החודשי והסופי: בשיטת שפיצר תשלמו החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה כל עוד לא יהיו שינויים במדד, בשערי חליפין ובשערים אחרים שמשפיעים על ההחזר, בעוד בשיטת קרן שווה התשלום החודשי יורד באופן הדרגתי וכך תשלמו יותר בהתחלה אבל פחות בסוף. לעומת זאת, בשיטת בוליט – או "בלון" – תחזירו מדי חודש רק את הריבית ובסוף התקופה את התשלום המלא על הקרן.

הנתונים הכי חשובים שאותם תתבקשו להזין לתוך המחשבון הם הריבית השנתית ומספר השנים. כל פעם שתשנו את הנתונים האלה תראו באופן מיידי שינוי בסכום המשכנתא או בגובה ההחזר החודשי, לפי מה שתבחרו: אם למשל תקבעו ריבית שנתית של 4.5% למשך 20 שנה ותבקשו לבצע חישוב לפי סכום משכנתא של 600 אלף ש"ח, תגלו שההחזר החודשי הוא 3,800 ש"ח. מנגד, אם תרצו לדעת מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל עבור ריבית שנתית זהה לאותה תקופה אבל בהחזר חודשי של 4,500 ש"ח, תראו שהסכום מגיע ל-711 אלף ש"ח.

הבדלים בין מסלולי הלוואה

החישוב הסופי של המשכנתא שלכם יבוצע לפי מסלול ההלוואה שתבחרו. כאן אין קשר לשיטת ההחזר אלא רק לשאלה האם מדובר במסלול עם ריבית שמשתנה על בסיס הפריים, ריבית שמשתנה על בסיס הדולר או האירו, ריבית שמשתנה על בסיס עוגן מק"מ, ריבית משתנה כל שנה וצמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד, ריבית קבועה צמודה למדד או משכנתא בטוחה עם ריבית קבועה שאינה צמודה למדד.

מסלול ההלוואה קובע את התנהגות הריבית ואת סכום הכסף שתשלמו. בכל מסלול תצטרכו לבדוק האם ישנה הצמדה למדד המחירים לצרכן והאם קיימת עמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם. יכול להיות שמעמד החתימה על משכנתא פירעון מוקדם נראה לכם כמו חלום רחוק, אך מומלץ בכל זאת לקחת אותו בחשבון – בעיקר למקרים שבהם תרצו למחזר את המשכנתא.

לסיכום, מחשבון משכנתא יעניק לכם אומדן של חישוב ההחזר אך הוא לא מחליף פגישה עם אנשי מקצוע וחישוב לפי קריטריונים כלכליים אישיים, צרכים ספציפיים ונתונים מעודכנים. נסו להשתמש בכמה שיותר כלים כדי למצוא את המשכנתא המושלמת והישארו ערניים להבדלים בין מסלולי ההלוואות.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!