נתונים מדאיגים: בירושלים חוגגים היום - אך לא לאורך זמן

הירידה שנרשמת בשנים האחרונות בהתחלות הבנייה בירושלים היא תולדה של מגמה מדאיגה של מחסור גובר והולך בעתודות לבניית דירות חדשות בעיר — כך קובע מכון ירושלים לחקר מדיניות, במחקר שנערך עבור TheMarker לרגל יום ירושלים שחל היום.

לפי המחקר, עתודות הקרקע לבנייה חדשה בירושלים נמוכות מאוד ביחס לצורכי העיר, ורק 2% מתוך המלאי התכנוני של ישראל נמצאים בעיר הבירה שלה. כך, ירושלים נמצאת רק במקום העשירי בישראל בכמות עתודות קרקע לפי יישובים, וממוקמת במקום ה–18 כשבודקים את סך יחידות הדיור המאושרות (3,400) מתוך כלל העתודה בעיר (8,900).

מדובר במספר נמוך מאוד, ששווה לסך השנתי של התחלות בנייה — כלומר לירושלים יש עתודות זמינות לשנה אחת בלבד. אם לא די בכך, מחוז ירושלים הוא המחוז הדל ביותר בישראל בעתודות קרקע לבנייה — מה שעשוי לנבא קיפאון בצמיחת ירושלים וסביבתה.

במחוז ירושלים רק בית שמש ממשיכה בפיתוח המואץ עם 6,500 יחידות דיור בתוכניות מאושרות — כפול מהדירות המאושרות לבנייה בירושלים. בהתחשב בעובדה שהבנייה בבית שמש מיועדת בעיקר לציבור חרדי, קשה יהיה למחוז כולו לתת מענה דיור לציבור החילוני, הדתי לאומי והערבי.

"כרגע נראה שירושלים לא משופעת ביחידות דיור מתוכננות, ובייחוד לא ביחידות בתוכניות בתוקף. יחידות בשלבי תכנון ראשוניים, שכלולות בעתודות, הן למשל קירוי ציר בגין והבנייה עליו — תוכנית שניתן להניח שייקח עשרות שנים ליישם", מעיר חוקר המכון, יאיר אסף־שפירא.

לדבריו, "המסקנה היא שיהיה קשה מאוד בשנים הקרובות לכוון ביקושים למגורים אל העיר, או ליישם מדיניות של הקטנת ההגירה השלילית, שכן הדיור עלול להוות חסם. יש לזכור שגם תוכניות בתוקף לא מתממשות במלואן, ולכן מספר היחידות שניתן לבנות בפועל נמוך מסך המלאי".

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי ב–2011–2016 מספר התושבים שנטש את הבירה עלה בכ–42 אלף על מספר התושבים שהגיע להתגורר בה. הגידול המשמעותי באוכלוסיית העיר נבע מריבוי טבעי בלבד.

רוב עתודות הקרקע — דווקא בערים הקטנות

בשנה החולפת נרשמה בבירה התחלת בנייה של 2,581 יחידות דיור. זהו אמנם גידול יחסית ל–2016 שבה נרשמו התחלות בנייה של 2,215 יחידות דיור, אך מדובר בירידה חדה לעומת התחלות הבנייה ב–2013–2015, שחצו את רף ה–3,000 דירות בשנה.

עם זאת, דומה כי הבעיה אינה נעוצה בביקושים נמוכים לדירות בעיר, אלא שהבנייה פוחתת בין היתר עקב עתודות קרקע מצטמצמות. מהבדיקה של אסף־שפירא, שבחן את נתוני מינהל התכנון ורמ"י (רשות מקרקעי ישראל), עולה כי הערים שבהן המלאי התכנוני הוא הגדול ביותר אינן הערים הגדולות — אלא דווקא אשקלון, שבה יש עתודות קרקע ליותר מ–27 אלף דירות מתוכננות וכ–20 אלף עם תוכנית מאושרת, קרית אתא, שבה יש עתודות לכ–21 אלף יחידות דיור, ולוד, עם עתודות ל–15.9 אלף יחידות דיור.

בחינת עתודות הבנייה בישראל ברמה המחוזית מגלה כי המלאי התכנוני במרכז ובצפון מגיע ל–58% מסך מלאי הדירות, ואילו מחוז ירושלים נמצא במקום האחרון, עם כ–6% מכלל העתודות.

"בחלוקה למחוזות ניתן לראות שיש תת־ייצוג למחוז ירושלים, בעוד מחוזות תל אביב והמרכז מחזיקים ביחד 23% מהמלאי, הצפון וחיפה 36% (בעיקר במחוז הצפון, ובמיוחד ביחידות דיור בתוכניות בתוקף), הדרום 34.5% (38% מהיחידות דיור בתוכניות בתוקף), ומחוז ירושלים מחזיק ב–6.5% בלבד, ואף פחות מזה ביחידות דיור בתוכניות בתוקף", אומר אסף־שפירא.

להערכת המכון, התוכניות הישימות ביותר נמצאות בפריפריה, ובשולי אזור תל אביב, למשל לוד, באר יעקב, רמת גן ורחובות, שכלולות בין הערים עם העתודות הגדולות ביותר.

"יש צורך בשיתופי פעולה מטרופוליניים"

למרות הנתונים הלא אופטימיים לגבי עתודות הבנייה, יש נתון אחד שיכול לשנות את התמונה והוא התחדשות עירונית, שאינה נכללת בחשבון עתודות הקרקע התכנוניות. הפוטנציאל בתוכניות אב להתחדשות עירונית בירושלים מגיע לכ–25 אלף יחידות דיור, ואולם במכון מעריכים כי בתרחיש סביר יתממשו 40%–50% מהן.

לגבי תמ"א 38, ההערכה היא כי כרגע נמצאות בהליכים כמה אלפי יחידות דיור חדשות, חלקן בהליכים ראשוניים. המסקנה היא שיש להאיץ את הליכי התכנון בעיר, במיוחד בהתחדשות עירונית, ואולי אף לנקוט הליכים של שיתוף ציבור, כדי לחסוך את הליכי ההתנגדויות, העררים והעתירות המשפטיות שמלווים כיום חלק גדול מהפרויקטים של התחדשות עירונית בבירה. "כדי להאיץ את התכנון בעיר כדאי לחפש מודלים של שותפויות, למשל עם מינהלים קהילתיים, וכך להימנע ממצבים שבהם תוכניות נגררות שנים ובסוף מגיעות לבתי משפט", סבור אסף־שפירא.

במידה מסוימת זה כבר קורה, באמצעות המתכננים השכונתיים של המינהלים הקהילתיים, ולדברי אסף־שפירא חשוב לחזק את המגמה וליצור שיתוף בין הרשות לציבור "לא בכך שבהכרח ישאלו את הציבור על כל דבר, אלא בעיקר שתהיה הקשבה וגמישות", הוא אומר.

בנוסף, הוא סבור כי יש לייצר מה שהוא מכנה "שתופי פעולה מטרופוליניים", בין כל הערים שסובבות את ירושלים לבין הבירה, "כי אם מבשרת ציון או אפרת או מעלה אדומים ימשכו אוכלוסייה, זה יעבוד גם לטובת ירושלים. אנחנו באותה סירה".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!