המדד האזורי החדש: ירידות במחירי הדירות

הדיון הממושך סביב נתוני שוק הדיור, שהחריף בשנה האחרונה עקב הפסקת סקירותיו של השמאי הממשלתי הראשי, מגיע כעת גם ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה: בלמ"ס הציגו לראשונה את מדד מחירי הדירות האזורי, שממנו עולה כי באוקטובר-נובמבר חלה ירידת מחירים בשיעור חודשי של 0.8% במחוז תל אביב, בהשוואה לחודשים ספטמבר ואוקטובר. עוד עולה כי במחוז דרום נרשמה ירידה חדה יותר של 1.5% וכי במחוז ירושלים חלה ירידה של 1.3%, לצד ירידה זהה שנרשמה גם במחירי מחוז צפון. על פי הנתונים החדשים שפורסמו, במחוז המרכז חלה עלייה של 0.8% בחודשים אוקטובר-נובמבר וגם במחוז חיפה נרשמה עלייה בשיעור של 0.6% בחודשים אלו.

מעבר לכך, דו"ח הוועדה הציבורית המייעצת, שמונתה על ידי המועצה הציבורית לסטטיסטיקה ועבדה בשנה האחרונה, כולל המלצות נרחבות לשינוי שיטת העבודה של הלמ"ס בנוגע לשוק הדיור.

בין השאר צפויה הלשכה, מעבר לפרסום חודשי של המדד האזורי שהוצג היום, לפרסם מדד רבעוני של מחירי הדירות עבור כל אחד משמונת היישובים העירוניים (שבהם 200 אלף דירות ויותר), להציג מדד בנוגע למחירי דירות יד שנייה וכן להמשיך בפרסום מדד דירות חדשות (שהוצג לאחרונה), אך באופן שיציג גם את משקלן של עסקות מכירתן של דירות מחיר למשתכן (בפילוח לפי מחוזות וגודל דירה). מדד נוסף שתפרסם הלשכה יכלול לראשונה גם פרסום שנתי של שווי למ"ר של דירות, בחלוקה על פי אזורים סטטיסטיים ביישובים עירוניים נבחרים.

ד"ר דני בן שחר, יו"ר הוועדה וראש מכון לרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת ת"א, ציין כי "ההמלצות מגיעות לאחר מאות שעות עבודה, יש כאן עבודה מעמיקה כולל שיטות עבודה חדשות. זה נשמע דרמטי, אבל יישום מלוא ההמלצות שנציג כאן ייתן לראשונה תמונה רחבה ומהימנה יותר של השוק - בנוגע למחירים, למחירי שכר הדירה ואופן איסוף הנתונים. בשלב זה לא מצאנו כי להתחדשות העירונית יש השפעה של מדד מחירי הדירות ולכן בשלב זה הוחלט להשאיר את העסקות הללו מחוץ למדדים".

בן שחר ציין כי "הקושי במדידת השתנות מחירי הדירות נובע בראש ובראשונה מהעובדה שמדובר במוצר הטרוגני. אין שתי דירות זהות, ובכל תקופה נמכר מדגם קטן של דירות שונות ובכל תקופה נמכר גם מדגם שונה מהמדגם של החודש הקודם. אז כשבודקים את מחיר הקוטג', זה תמיד אותו הקוטג' – אבל דירות זה סיפור אחר".

בן שחר הוסיף כי "אנו ממליצים לשנות את תשתית הנתונים לאמידת מחירי הדירות: פעם אחת, באמצעות העשרה של המידע הקיים שנאסף מרשות המסים למשל בנוגע לקומה, מעלית, מרפסת, חניה או מחסן, ופעם שנייה באמצעות הוספת נתונים חדשים, למשל שלב הבנייה, המועד הצפוי למסירת הנכס ונתונים נוספים שאנו רוצים שיתווספו לנתוני רשות המיסים. בנוסף, ישנה המלצה לטייב את המידע הגולמי ולבצע בקרה. למשל, לוודא שמספר הקומה של הדירה תואם למספר הקומות בבניין, או לוודא ששטח הנטו קטן משטח הברוטו. עסקות של דירות חדשות יטויבו באמצעות קובץ חוק המכר וקבלת מידע שוטף גם בשלב התכנון בנוגע לנכסים – ממערכת תכנון זמין, כלומר גם נתוני הדירות המתוכננות ייכנסו למערכת. ההמלצות האלה שנוגעות לרשות המיסים התקבלו בשיתוף איתם".

בן שחר העריך כי הוספת הנתונים תאפשר להגדיל ב-14% את מספר העסקות המחושבות בבסיס הנתונים של הלשכה ובכך לטייב באופן משמעותי את הנתונים. על פי המלצות הוועדה, כעת גם רשות המיסים תתבקש להעביר את הנתונים מוקדם יותר – עוד לפני סגירת השומה ובנוסף, הוועדה ממליצה גם לקצר את חובת הדיווח לרשות המיסים מ-30 ימים כיום ל-20 ימים בלבד.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!