כך יתחלקו בעלי התחנה המרכזית הישנה בת"א בחצי מיליארד שקל

שאולי לוטן, המנכ"ל והבעלים של קבוצת לוינשטיין, ערג שנים לשטחי התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. מחדר הישיבות במרומי מגדל לוינשטיין בדרך בגין השקיף לוטן על התחנה, נגס נתח ועוד נתח מהקרקע עד שצבר 25.5% מכלל שטחי המתחם, וארב להזדמנות להחזיק בשטח כולו — שהגיעה ב–2015.

אתמול אישר שופט בית משפט השלום בראשון לציון אבי סתיו את חלוקת יתרת הכספים מקופת הכינוס של התחנה, כ–4.5 מיליון שקל מ–560.5 מיליון שקל — הסכום שבו נמכר המתחם ביוני 2015, הגבוה בעשרות אחוזים מההערכה השמאית של הכונסים, שהיתה אז פחות מ–400 מיליון שקל.

לוטן מרוויח פעמיים — גם כמוכר, וגם כמי שרכש את מתחם התחנה, בשותפות עם חברת שיכון ובינוי. היתרה שנותרה לחלוקה בקופת הכינוס היא רק הקצפת שעל העוגה, ומקורה בסכום שגבתה הכונסת מהרוכשות בגין האיחור בתשלום התמורה, וכן בגין ריבית שהצטברה על קרן התמורה. עבור לוטן, הדובדבן יהיה טופס האכלוס לבניין הראשון שייבנה.

השופט אישר את סיום הליכי הכינוס לנוכח היעדר התנגדויות של 38 בעלים רשמיים שונים על הקרקע, שלמעשה מעניק שחרור פורמלי מהמחויבויות הקודמות על השטח, ואפשרות לרוכשים החדשים להתקדם לקראת תחילת הבנייה על הקרקע, שתניב להם מאות מיליוני שקלים.

בהליך ההתמחרות השתתפו שבע קבוצות, שהתמודדו על עתודת קרקע פנויה במיקום מרכזי בתל אביב. החברות לוינשטיין ושיכון בינוי עשו יד אחת, וזכו במכרז. בפועל הן שילמו 417 מיליון שקל, לאחר קיזוז הנתח של חברת לוינשטיין, שמחזיקה ב–25.5% מהשטח. בכך זיכו הרוכשים את כל הבעלים בתמורה גבוהה מאוד עבור חלקם בנכס, מה שגרם לבעלים שונים לצוץ ולבקש דריסת רגל במתחם.

המחזיקות הגדולות בשטחים במתחם בעת מכירתו היו קבוצת לוינשטיין, שהחזיקה כ–25% מהשטח, יורשיו של שפיר משה, שהחזיקו כ–20% מהמתחם, עיריית תל אביב — שבבעלותה היו כ–10% מהשטח, באור השקעות, שהחזיקה גם היא כ–10% מהמתחם, וליפמן עזרא, שהחזיקה כ–8% ממנו. 33 הבעלים הנותרים מחזיקים בנתחים קטנים יותר — אולם גם מי שמחזיק בפחות מ–1% יכול לקבל מיליוני שקלים בעסקה.

"הופעלו הרבה כוחנות וסחטנות"

במהלך הליכי הפירוק נדונו בתיק כ–240 בקשות שהוגשו על ידי הצדדים השונים וצדדים שלישיים, בהם "כל מיני גורמים מפוקפקים שצצו בדרך", מספרת עו"ד דורית לוי טילר, ממשרד עורכי הדין לוי טילר ושות', כונסת הנכסים שמינה בית המשפט. "היו אפילו מי שלקחו חופשה מבית הסוהר כדי להציג את ההתנגדות שלהם, והיו כאלה שדיברו בשפה לא נקייה, ודרשו את חלקם בשטח. נפתחה תיבת פנדורה.

"כולם הבינו שהמגרש הזה שווה הרבה כסף, אבל כולם ידעו שהמימוש זה משהו שייקח זמן, לכן במהלך השנים היו אפילו מי שלקחו הלוואות על בסיס הנכסים שהם דמיינו שיגיעו אליהם. מכאן אפשר רק לדמיין כמה רחוק זה יכול להגיע, וכמה הם מגדילים את הלחץ, כי הם מבקשים לפרוע את החובות שלהם. כל גורם חיצוני יכול להגיש בקשה בתיק ולנסות לתת הוראות לכונסים או לבעלים במטרה להפעיל לחץ על ניהול תיק הפירוק".

לדבריה, "דווקא העובדה שמדובר בעניין פורמלי שמתנהל בבית המשפט, והסיקור של הפרשה בתקשורת סייעו לנו לנהל אותה בהגינות גם מול גורמים שבאו לעשות שרירים. הרבה מהם, אגב, גם המפוקפקים שבהם, הגיעו לאחר מכן עם ייצוג משפטי והתחילו לדבר את השפה המשפטית".

עו"ד רן ברא"ז, שהוביל את התהליך מטעם משרד עורכי הדין לוי טילר ושות', מעיד כי כשמחלקים סכום שכזה בין גורמים שונים, עולות סוגיות מורכבות, לעתים אישיות ומשפחתיות, שעלולות לעכב ולהשפיע על התקדמות הפירוק של המתחם העירוני. "צריך הרבה אורך רוח, תבונה ויכולת לפשר ולגשר באופן מקצועי ואסרטיבי, אבל לא מיליטנטי. היה ברור שהכל צריך להיות פורמלי ונקי, בלי שום כוחנות או סחטנות שמופעלות מבחוץ. רק כך התאפשר להשביע את רצונם של כל הצדדים".

עבור המפרקים, היה מדובר בתהליך מורכב וארוך לאין שיעור, במהלכו נשמרו 4,000 רשומות במחשבי הכונסת ומאות קלסרים נמלאו בתעתיקי בקשות, תגובות, תשובות, כתבי טענות והחלטות שהתקבלו בתגובה לסוגיות שונות שהתעוררו במהלך הדיונים.

"כשמתעסקים עם היקף כזה של משפחות ועסקות, כל טעות בשיעור ההחזקה יכולה לשנות את הרישומים ולהחזיר אותנו לעבודה מחדש", מסביר ברא"ז. "אחרי שאושרה עסקת המכר — פתאום קם מתנגד שהוביל אותנו לבית המשפט המחוזי ועיכב אותנו בעוד שלושה חודשים. מנגד, היו בעלים שרצו לזרז את שארית חלוקת התמורה. מס הרכוש חל באופן שונה על הבעלים ועל היורשים בשיעורים שונים ובתקופות שונות, וכל אלו גרמו להתארכות של התהליך".

במקביל, הכונסים ניהלו הליכים מול עיריית תל אביב, שרצתה גם היא להגדיל את חלקה בנכס ואת רווחיותה. העירייה הכניסה לכיסה מהעסקה יותר מ–55 מיליון שקל. מלבד זאת, רבים מבעלי השטח נפטרו והכונסים נאלצו לאתר את יורשיהם.

"היו סיפורים על יורשות שאחת טענה שבעל הנכס נרצח, והשנייה טענה שהוא התאבד, ועל רקע זה פרץ סכסוך משפחתי שאנחנו נקלענו אליו בעל כורחנו", מעיד ברא"ז. "היו כאן יורשים של שטח שגוללו את סיפור חייהם וחיי הוריהם בדרך לחלוקת העוגיה הקטנה שהם קיבלו. כל אחד רצה חלק".

לדברי ברא"ז, "גם יורשים שלא אותרו הכניסו אותנו לפלונטר שהשפיע על כל הבעלים. הרי כל מנוח או צוואה כזו משפיעה על כולם כמקשה אחת, ואנחנו ככונסי הנכס צריכים להגיע למצב שבו אנחנו יודעים למי שייכת כל פיסת אדמה, איפה נמצאים כל היורשים ולאן הולך כל שקל".

"מכרנו את הקרקע עם הפולשים"

בעיה נוספת שעמה התמודדו הכונסים היתה בעיית הפולשים, שבמשך שנים מחזיקים דוכנים במתחם, שנהפכו דה־פקטו לשלהם במרוצת הזמן. בעלי הדוכנים התאגדו בכל פעם תחת עורך דין אחר ודרשו כספים שמגיעים להם לכאורה.

"היופי של העסקה שיצרנו הוא שמכרנו לרוכשות את הקרקע AS IS, עם הפולשים ועם הצורך להתמודד עם הפולשים", מסביר ברא"ז. "אם התנאי למימוש היה שאנחנו נמכור את הקרקע ריקה מפולשים, יכול להיות שהיינו יושבים כאן עוד עשר שנים. מצד שני, החשש היה שקרקע תפוסה תפגע בערך הקרקע במהלך המכירה. התחושה שלנו היא שהשגנו את התוצאה המירבית לערך הקרקע וקיבלנו עליה מחיר כאילו שהיא פנויה, אבל בעצם נתנו לרוכשים להתמודד עם העובדה שהיא תפוסה והשארנו את הפולשים לרוכשות".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!