האוצר: 2017 - השנה החלשה ביותר בנדל"ן למגורים מאז המחאה החברתית

יחד עם נובמבר, שבו נרכשו כ-9,000 דירות, ודצמבר שהמשיך את מגמת ההאטה בקצב רכישת הדירות, 2017 עומדת להיות השנה החלשה ביותר מבחינת היקפי רכישת הדירות מאז המחאה החברתית ב-2011. כך מעריך הכלכלן הראשי באוצר, שפירסם היום (ב') את סקירת הנדל"ן למגורים לנובמבר. על פי ההערכה, סך היקף מכירת הדירות בשנה שעברה יסתכם בפחות מ-100 אלף יחידות דיור, מהן כ-94 אלף במחירי שוק ועוד אלפים בודדים באמצעות מבצעי הממשלה מחיר למשתכן ומחיר מטרה.

בסך הכל, ירד מספר הדירות שנמכרו ב-11 החודשים הראשונים של 2017 ב-12% לעומת התקופה המקבילה ב-2016; משקל המשקיעים, פלח השוק שצימצם במידה הרבה ביותר את רכישת הדירות שלו, הוסיף להיות נמוך מאוד והגיע ל-16.5%. עם זאת, גם המכירות שלהם הצטמצמו, ככל הנראה לאחר שנוכחו שחוק הדירה השלישית שכחלון הבטיח לקדם לאחר שבוטל בבג"ץ – ממוסמס.

באוצר מביאים הערכות שונות: "יתכן, והחולשה היחסית במכירות המשקיעים (בהשוואה למכירות משפרי הדיור) מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה ברכישות המשקיעים. זאת לאור העובדה שלפיה קיימת התאמה גבוהה יותר במאפייני הדירות שמוכרים משקיעים לאלו המבוקשות על ידי משקיעים פוטנציאליים (בפרט מבחינת מיקום הדירה). הסבר נוסף עשוי להיות מיוחס לירידה בשכיחות היחסית של מכירות 'מהירות' של משקיעים, דהיינו, דירות שהוחזקו זמן קצר יחסית ע"י בעליהם".

בהערה האחרונה מתייחסים בכלכלן הראשי לתופעה מוכרת שהיתה נהוגה בשנות השיא של עליות המחירים, ובמיוחד ב-2009 ו-2010, שבהן משקיעים רכשו דירות לזמן קצר ומכרו אותן ברווח, תוך שהם מנצלים את עליות המחירים המהירות לגריפת רווחים. מכיוון שעליות המחירים כיום איטיות הרבה יותר מאותן שנים (ב-2009 הן עלו ב-20% וב-2010 ב-14%, בעוד שקצב העלייה השנתי המוערך כיום מגיע לכ-4.5% בלבד); בחיפה, שבה נמכרו מספר דירות בתוך תקופה קצרה, שיעור הרווח השנתי של המשקיעים שמכרו אותן הגיע לרמות של 3.2% בלבד, ו-30% מהם מכרו, לדברי האוצר, את הדירות בהפסד ריאלי.

ועדיין, מלאי הדירות שבידי המשקיעים הולך ומצטמק, וב-2011 נגרעו ממנו כ-400 דירות. זאת, משום שהם רכשו בחודש זה 1,500 דירות ומכרו כ-1,900.

"מי ש'נכנס' לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה, אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעיתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם בהם בעשרים השנים האחרונות השיג תשואה ריאלית ממוצעת של 18% לשנה", כותבים בסקירה.

משפרי הדיור הקטינו את הרכישות שלהם בנובמבר ב-15% בהשוואה לנובמבר אשתקד, וסך הרכישות הגיע ל-3,100 דירות. מתחילת השנה ירדו רכישות אלו בשיעור של 12%.

ואילו סך רכישות הזוגות הצעירים, כולל מחיר למשתכן ומחיר מטרה, הסתכמו בנובמבר בכ-4,350 דירות, שמהן כ-3,800 במחירי שוק ו-550 יחידות דיור במסגרת המבצעים הממשלתיים.

בסך הכל מחיר למשתכן, כעולה מנתוני האמת של היקפי המכירות (להבדיל מנתונים רבים שמתפרסמים תדירות על ידי גורמים ממשלתיים שונים), מהווה חלק קטן מאוד - לא רק מהיקף השוק הכולל, אלא גם זה של הזוגות הצעירים, שרובם המוחלט עדיין מעדיף לרכוש דירות בשוק החופשי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!