לכחלון נגמרו השפנים בכובע - ומחירי הדירות עלולים לזנק שוב

"מחיר למשתכן נמצאת כאן לעוד הרבה מאוד זמן", הבטיח בשבוע שעבר בוועידת עיר הנדל"ן, בני דרייפוס, מנהל אגף שיווק במשרד הבינוי והשיכון, שנחשב לסמכות בתחום. אבל הנתונים מראים כי מספר הדירות המוגרלות במבצע פוחת. בנוסף, דו"ח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר על ענף הנדל"ן למגורים שפורסם אתמול מראה שנתוני הענף ברבעון השלישי של השנה דומים מאוד ל–2014 — שבה קידם שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, את תוכנית מע"מ 0%. בסופו של דבר התוכנית לא יושמה, וגרמה לזינוק במספר העסקות וכתוצאה מכך לעליות במחירי הדירות.

ב–2015 נשבר שיא היסטורי של 120 אלף עסקות. ב–2016 מספר העסקות הצטמצם ל–111 אלף, ואילו על סמך שלושת הרבעונים הראשונים של 2017 נראה כי יבוצעו בה כ–100 אלף עסקות. זה שפל שחוזר למספרים של 2014, ודווקא בגלל הזינוק במספר העסקות ב–2015, עולות שאלות לגבי עתיד שוק הדיור — במיוחד לנוכח המעורבות המתעצמת של הממשלה.

הממצא הבולט בדו"ח של הכלכלן הראשי הוא המשך מגמת היציאה משוק הדיור מצד המשקיעים. הסיבות לכך הן העלאת מס הרכישה על ידי שר האוצר, משה כחלון, והירידות בתשואות השוטפות (הנובעות מדמי שכירות) ובתשואות מעליית מחירי הדירות.

רכישות המשקיעים ברבעון השלישי של 2017 ירדו ב–26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בששת הרבעונים האחרונים המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר רוכשים. לפיכך, נגרעו ממלאי הדירות להשכרה 7,500 יחידות דיור, ועולה השאלה אם הדבר ישפיע על דמי השכירות. עד כה, המדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לדמי שכירות מצביע על עליות, אבל עדיין קשה לקשר להפחתת מספר הדירות שבהן מחזיקים משקיעי הנדל"ן.

למרות מחיר למשתכן הצעירים קונים פחות

הצלילה המתמשכת ברכישות המשקיעים גרמה לירידה בהכנסות המדינה ממס רכישה. ברבעון השלישי של השנה חלה ירידה ריאלית של 28% מהכנסות אלה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, מתחילת השנה הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב–1.5 מיליארד שקל, לעומת כ–2.2 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב–2016.

ברבעון השלישי של 2017 הזוגות הצעירים הפחיתו את מספר רכישות הדירות שלהם ל–10,600 יחידות דיור — הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, שבו הגיע שיא ההמתנה למימוש תוכנית מע"מ 0% של לפיד. באופן אבסורדי, הנתון הזה הוא התמתנות קלה בהרבה מזו של שני המגזרים האחרים — משפרי הדיור ובמיוחד המשקיעים. הסיבה לכך היא מחיר למשתכן.

עם זאת, מנתוני האוצר עולה כי מספר הדירות החדשות שהזוגות הצעירים רוכשים נותר גבוה — כ–3,500 יחידות דיור, כתוצאה מתוכנית מחיר למשתכן. ברבעון השלישי של 2017 הדירות שנרכשו במסגרת התוכנית היו כ–40% מכלל הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים. ללא מחיר למשתכן, מספר הדירות החדשות שנמכרו לזוגות הצעירים היה מגיע לשפל של 2014.

מה יעלה בגורל תוכנית מחיר למשתכן?

2017 דומה ל–2014 לא רק מבחינת מספר רכישת הדירות, אלא גם מבחינת התנהגות המחירים. הכלכלן הראשי באוצר אינו עוסק במחירי הדירות, ורק מציין את העובדה שיש קשר בין ירידות במספר העסקות לבין ירידות במחירים, בלי להתייחס למעורבות הממשלתית בשוק כגורם שיכול להשפיע בהקשר זה — במיוחד אם היא תצטמצם.

בשנה שבין ספטמבר 2016 לספטמבר 2017 חלה עלייה של 4.2% במחירי הדירות, לפי הלמ"ס. גם ב–2011 וב–2014 התרחשו עליות מחירים לאחר שפל במספר העסקות, ואף הגיעו לשיעור של 4%–4.5% בשנה.

לאחר שנות השפל, כלומר ב–2012 וב–2015, אירעו זינוקים במחירי הדירות בשיעורים של 8% ויותר, כתוצאה מהתפרצות ביקוש כבוש — כלומר אנשים שדחו את רכישות הדירות שלהם בתקווה שהמחירים יירדו, אבל לאחר שהבינו כי המחירים אינם יורדים שבים לשוק ותורמים לקפיצה בביקוש.



אין הכרח ש–2018 תהיה דומה ל–2012 ול–2015, והרבה תלוי בהמשך ההצלחה של מחיר למשתכן. נראה כי לאחר התלהבות ראשונית מהמבצע, הזוגות הצעירים נמצאים בתהליכים של חשיבה מחדש. לא מעט ביקורת נמתחת על התוכנית, הביקוש לדירות בפריפריה נמצא בירידה חדה, חלק מהפרויקטים יאוכלסו בעוד שנים רבות יחסית, חלקם של משפרי דיור בתוכנית עולה ומספר הדירות המוגרלות פוחת באופן ניכר מהגרלה להגרלה. לפיכך, בניגוד לאופטימיות הרבה שמגלים בממשלה, לא ברור כלל מה יקרה עם מחיר למשתכן בשנה הבאה.

ירידות חדות במספר בהתחלות הבנייה

הרקע מעורפל גם בכל הקשור ליזמים. הלמ"ס כבר פירסמה נתונים על ירידות חדות במספר התחלות הבנייה במחצית הראשונה של השנה, והנתונים האלה מגובים גם בנתוני משרד האוצר על ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו.



באחרונה נשמעים איומים כאלה ואחרים מצד חברים בקואליציה על שבירות כלים ועל הליכה לבחירות מוקדמות, וזו עוד נקודה שיש להביא בחשבון. שתי מערכות הבחירות האחרונות לוו בעליות של מחירי הדירות. מהרגע שבו הכנסת הצביעה על פיזורה — או במקרה של מע"מ 0%, כשראש הממשלה, בנימין נתניהו, הודיע בספטמבר 2014 כי לא יתמוך בתוכנית — הציבור לא חיכה, וחזר מיד לשוק בהמוניו. רק לאחר שהממשלה הוקמה, פירסמה את תוכניותיה והציבור הפנים אותן — העליות נרגעו.

לפיכך שתי השאלות לגבי המצב הנוכחי הן — עד כמה מחיר למשתכן אכן יכולה להמשיך ולצבור את אמון הציבור ועד כמה הממשלה יכולה להחזיק מעמד.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!