"המשקיעים החרדים שמו 100 מיליון שקל והפסידו עשרות מיליונים. הם אכלו את הראש למייסד"

מנייתה של קרן הריט מגוריט (76.8 +0%) עלתה ביום חמישי ב–7%. העלייה החדה במניה נרשמה לאחר שנחשף ב–TheMarker כי שניים מבכירי הקרן — היו"ר אייל גבאי, ויו"ר ועדת האסטרטגיה יעל אנדורן — מתכוונים לפרוש מדירקטוריון הקרן.

העליות במניה, שנרשמו במחזור גבוה של פי שמונה מהממוצע היומי, עשויות להעיד שבין המשקיעים היה כאלה שמרוצים מאוד מעזיבת השניים.

"ייתכן שהיו משקיעים שהניחו כי הסטגנציה בכל הנוגע לביצוע עסקות בקרן תסתיים עם הפרישה", אמר מקורב לקרן. "מישהו אחר אולי רצה להעלות את מחיר המניה כדי להעביר מסר כלשהו — אבל זה כבר עניין לרשות ניירות ערך".

מגוריט היא קרן הריט הראשונה בישראל שמשקיעה בשוק השכירות למגורים. מייסדיה הם עורכי הדין ארז רוזנבוך וחיים וייספיש. המודל העסקי של הקרן מבוסס על רכישת מקבצי דיור שמושכרים לפרקי זמן ארוכים. מגוריט הונפקה לפני כשנה בבורסה של תל אביב לפי שווי של כ–240 מיליון שקל, ומאז מנייתה נפלה ב–28%, לפני העליות ביום חמישי האחרון — כך שרוכשי המניה בהנפקה מופסדים על הנייר בקרוב לשליש מסכום ההשקעה.

הירידות במגוריט, שהביאו את הקרן לשווי של 170 מיליון שקל, הן מכה כואבת לקופת העיר בני ברק — שהיא קרן לתמיכה בדיור לאלמנות ויתומים. קופת העיר היתה משקיע העוגן בהנפקת מגוריט — עם כ–60 מיליון שקל. גופים נוספים שלקחו חלק בהנפקה הם קרן הפנסיה של חברה קדישא, קרן קיימת לישראל ובית ההשקעות אקסלנס — שהשקיעו כל אחד כ-40 מיליון שקל.

"המשקיעים החרדים לא היו מרוצים"

גבאי ואנדורן מקפידים לשמור על שתיקה בכל הנוגע להתפטרות, ונראה ששני הצדדים מעדיפים לסיים את הגירושים על אש נמוכה. "הטלת רפש לא תועיל, פרט לכמה כותרות בתקשורת", אמר מקורב. לפי הסבר ראשון שסיפקו כמה מקורבים לקרן, החלטת הפרישה המוקדמת של גבאי ואנדורן נובעת מאי־שביעות רצונם של בעלי השליטה במגוריט הן מהנפילות במניה והן מפעילותם.

"כשמניה נופלת כמעט 30% בתוך שנה מההנפקה, מישהו צריך לשלם את המחיר", אמר מקורב. אותו מקורב שירטט את המסלול, לכאורה, שהוביל להתפטרות: "התחושה היא שהמשקיעים החרדים, ששמו 100 מיליון שקל, לא מרוצים. הם ראו שהכסף נאכל להם, ושהם מופסדים עשרות מיליוני שקלים. הם אכלו את הראש לרוזנבוך, והוא היה צריך לעשות משהו. כשרוזנבוך לא היה מרוצה — אף אחד לא היה מרוצה", הוסיף.

בעלי השליטה במגוריט הם המייסדים והמשקיעים הראשונים, שמחזיקים בחברת ניהול פרטית (מגוריט ניהול אינדקס). האחזקה נחלקת בין רוזנבוך (32%), וייספיש (11%), קופת העיר של בני ברק (12%), חברה קדישא (8%), קרן קיימת לישראל (8%), ואקסלנס גמל (8%). בדירקטוריון חברת הניהול יש רוב חרדי, והוא כולל את רוזנבוך, וייספיש, אברהם שפירנצלס (מנהלה של קופת העיר בני ברק), הרב אברהם מנלה (מנכ"ל חברה קדישא), בנימין הורוביץ (מקורב לוייספיש), וסמנכ"ל הכספים של קק"ל, יובל ייני (משקיף).

לפי גרסה זו, לגבאי ואנדורן אחריות אישית לכישלון של מגוריט בבורסה בשל תפקידי המפתח שלהם בקרן. מקור במגוריט אמר בהקשר זה: "אפשר לראות את הביצועים של הקרן מאז שהונפקה — היה צריך לעשות שינוי בארגון כדי שהעסק יתחיל להתרומם. ליזמי מגוריט היו כנראה ציפיות שונות מגבאי ואנדורן — למשל, בנוגע לקשר שלהם עם שוק ההון, במיוחד על רקע הנפילה במניה, והם כנראה לא ענו על הציפיות".

מקורב לליצמן, בנה של יועצת לנתניהו

הסבר נוסף שהושמע להתפטרותם של גבאי ואנדורן היה שהשניים יזמו את סיום העסקתם על רקע חילוקי דעות עם בעלי השליטה. חילוקי הדעות, לכאורה, נוגעים למהלכים עסקיים שביקשו לבצע כמה מבעלי המניות, אבל גבאי ואנדורן בלמו אותם — בין השאר מתוקף היותם בעלי זכות החתימה בקרן, לצדו של המנכ"ל מתי דב).

באחרונה ביקשה חברת הניהול של מגוריט למנות את יצחק בורבא כדירקטור חיצוני (דח"צ). בורבא הוא אחד החשודים ב"פרשת ישראל ביתנו". לפני כשנה המליצה המשטרה להעמיד לדין את בורבא לדין, בחשד לעבירות של מתן שוחד, תיווך לשוחד, הלבנת הון, קשירת קשר לביצוע פשע, גניבה בידי מורשה, שיבוש הליכים ועבירות מס. בפרקליטות אמרו באחרונה כי "עניינו של בורבא עדיין נמצא בבחינה".

מי שהציע למנות את בורבא לדח"צ במגוריט הוא כנראה מנלה מחברא קדישא. מנלה הוא עסקן פוליטי ודמות מקושרת בעולם החרדי. הוא נחשב מקורב מאוד לשר הבריאות, יעקב ליצמן. גבאי ואנדורן לא הכחישו כי התפטרותם קשורה למינוי בורבא. השניים הצביעו באחרונה הצביעו נגד המינוי בהצבעה שהתקיימה בדירקטוריון מגוריט, אבל המינוי — שעדיין טעון אישור של האסיפה הכללית — אושר.

אנדורן וגבאי התנגדו להעסקתו של בורבא על רקע החשש כי מינוי חשוד בפלילים יפגע בפעילותה של מגוריט. מי שהכשיר את מועמדותו של בורבא לתפקיד דח"צ היו יתר הדירקטוריום במגוריט — שכוללים גם את אורי ברוך, לשעבר מנכ"ל בנק מרכנתיל; גיא פרג, המכהן גם כדירקטור באספן; עו"ד ריטה בעל־טכסא, שכיהנה בעבר כסמנכ"לית בהפניקס; יפעת זק, שעבדה בזרוע ההשקעות של כלל; עו"ד ורו"ח שירלי סגול ועו"ד רוני פאלוך (בנה של רבקה פאלוך, המכהנת כיועצת של ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לענייני חרדים).

ואולם, מינויו של בורבא הוא כנראה רק חלק חוליה בשרשרת אי־הסכמות עם חברת הניהול לגבי פעילות מגוריט — בין השאר בנוגע לעסקות נדל"ן, שאותן בלמו לכאורה גבאי ואנדורן. לפי מקורב לעניינים, בחברת הניהול הושמעו טענות בנוגע להתקדמות האיטית של הקרן בביצוע עסקות. לפי אותו מקורב, לאחר שהתברר לגבאי ואנדורן כי המחלוקות משמעותיות — הם החליטו לפרוש.

ללא ניסיון בניהול חברת נדל"ן

גבאי ואנדורן הם דמויות מוכרות ומקושרות בפוליטיקה והכלכלה הישראלית. גבאי כיהן בעבר כמנכ"ל משרד ראש הממשלה (נתניהו), וניהל את הסדר החוב בקבוצת אי.די.בי. אנדורן כיהנה בעבר כמנכ"לית משרד האוצר (בכהונתו של יאיר לפיד), וקודם לכן ניהלה את עמיתים, הגוף המנהל את קרנות הפנסיה הוותיקות.

עם הקמתה של קרן הריט מגוריט לפני כשנה וחצי, רוזנבוך יצר קשר עם גבאי ואנדורן ושיכנע אותם להצטרף לצוות הקרן. רוזנבוך קיווה כי שתי הדמויות הנוצצות יסייעו לו בגיוס הון, ימשכו משקיעים, ויעניקו מוניטין חיובי לפעילות הקרן. מאז ההקמה, גבאי היה "הפנים" של מגוריט והרבה להתראיין בתקשורת. אנדורן, לעומתו, שמרה על פרופיל תקשורתי נמוך יחסית.

רוזנבוך, לשעבר שותף־מנהל במשרד עוה"ד שמעונוב, פעיל בשוק ההון. הוא משמש עורך הדין של קרן הגידור האקטיביסטית ברוש, והוא מבעליה של אתו שוקי הון — גוף השקעה אקטיביסטי, שפועל לבצע שינויים בהנהלות ובשכר בכירים במטרה לגרוף רווחים. בשנים האחרונות ניהל רוזנבוך כמה מאבקים מתוקשרים בנוגע לשכר הבכירים בחברת הנדל"ן צרפתי וכן בחברה הציבורית טכנופלס ונצ'רס.

לגבאי ואנדורן, שהועסקו ב–20% משרה בלבד, הובטח שכר מפנק: 360 אלף שקל בשנה לגבאי, ו–300 אלף שקל לאנדורן. בנוסף, השניים קיבלו מניות — 5% כל אחד בחברת הניהול של מגוריט — שזכאית לדמי ניהול שוטפים של כ–1% בשנה משווי הנכסים והמזומן שבקופה, בתוספת אופציות למניות הקרן בכל הנפקת אקוויטי. גבאי ואנדורן נמצאים כעת במו"מ לקביעת תנאי פרישתם — מוקדם מהמועד המתוכנן.

השידוך בין אנדורן וגבאי לבין מגוריט לא היה טבעי. לשניים אין ניסיון בניהול חברת נדל"ן ציבורית — והם היו מעורבים בענף הנדל"ן רק בעקיפין — כרגולטורים (גבאי עסק במשבר הדיור ובחוק הוד"לים, ואנדורן עסקה בפרויקטים של דירה להשכיר). בשוק ההון התייחסו לפרישה והצביעו על הקושי של מנהלים בחברות ממשליות או רגולטורים לפעול בעולם העסקי: "אי־אפשר לנהל חברה עסקית כמו שמנהלים חברה ממשלתית; אנשי ממשלה באים כשהם בטוחים שהם יודעים לעשות ביזנס — ואז חוטפים סטירה", אמרו בשוק.

גם מנכ"ל מגוריט שוקל להתפטר

בינתיים, נראה שהטלטלה שאחזה בקרן אינה קרובה לסיום. ל–TheMarker נודע כי גם מנכ"ל מגוריט דב שוקל את צעדיו בקרן, ועשוי אף הוא לעזוב בשבועות הקרובים. ההחלטה של דב להישאר או לעזוב תלויה בעיקר בתוצאות של האסיפה הכללית של מגוריט. לפי הערכות, אם המינוי של בורבא יאושר באסיפה, גם דב יפתח במו"מ על תנאי פרישתו. ככל הידוע, הוא מנסה ללחוץ על רוזנבוך, שיביא להסרת מועמדותו של בורבא לתפקיד.

ההתפטרות של גבאי ואנדורן אינה תורמת למוניטין של מגוריט. כבר בתחילת דרכה התקבלה הקרן בחשדנות לאחר שהתברר כי שניים ממשקיעי העוגן אינם מוכרים בשוק ההון המקומי: קופת העיר בני ברק וקרן הפנסיה של חברה קדישא. גם הפעילות האינטנסיבית של מגוריט בקרב הקהילה החרדית עוררה חשד; החשש היה כי במגוריט מנסים לרתום משקיעים לא מנוסים להשקעה בעייתית.

בשוק ההון הגיבו בספקנות גם למודל העסקי של מגוריט. ההערכות היו שהשקעה בהנפקה תניב תשואה שנתית נמוכה מאוד של 2.5%–3%. לפי אנליסטים, התשואה הנמוכה אינה מפצה על רמת הסיכון בשוק הנדל"ן למגורים. מסיבה זו, גופים מוסדיים "קלאסיים", כמו קופות גמל או קרנות פנסיה גדולות, לא השתתפו בהנפקת מגוריט — פרט לאקסלנס, כאמור.

זמן קצר לאחר ההנפקה התבשרו המשקיעים כי שני בכירים במגוריט — סמנכ"לית הכספים, טלי סימון, והדח"צ מנחם שלגי — הודיעו על התפטרותם. במקביל, מניית מגוריט יצאה למסע ארוך מטה. כתוצאה מכך, הנהלתה החליטה — בצעד חריג — כי תשתמש ב–10 מיליון שקל מכספי ההנפקה לתוכנית רכישה עצמית של מניות (BuyBack), במקום לרכישת נדל"ן.

צפויים קשיים בהנפקות בבורסה

מגוריט גייסה עד כה כחצי מיליארד שקל בהנפקות אקוויטי ואג"ח. הכספים שימשו לארבע עסקות: רכישת 34 דירות בפרויקט מידטאון בתל אביב ב–71.4 מיליון שקל; בניין של 84 דירות בשכונת נוה דוד ברמלה ב–121.7 מיליון שקל; 23 דירות בפרויקט בשכונת מתחם נגבה ברמת גן ב–46.7 מיליון שקל; ובעסקה הרביעית זכתה הקרן במכרז "דירה להשכיר" (פרויקט ממשלתי לשכירות ארוכת טווח) להקמת בניין מגורים בחולון.

האירועים השליילים והנפילה במניה עלולים להקשות על מגוריט לבצע הנפקות בבורסה לגיוס הון. ואכן, נודע כי בקרן פועלים לאתר משקיעים פרטיים. מגוריט מעוניינת לגייס 50–100 מיליון שקל בהנפקת אקוויטי, שאותם תמנף להשקעות נדל"ן נוספות.

אנדורן וגבאי לא מסרו תגובה. במגוריט סירבו להגיב.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!