מכה ליזמים: בית המשפט קבע מה הוא קו החוף - והגביל בנייה על הים

חוק החופים קובע רצועה של 100 מטרים מקו החוף, שבה אסור לבנות. אבל כיצד מודדים את הרצועה הזו? מהו בדיוק הקו שחוצץ בין הים לבין החוף? פסק דין שניתן היום (ג') על ידי השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, מספק תשובה לשאלה - שעד כה לא נתנו עליה גופי התכנון תשובה ברורה - מה שאיפשר ליזמים פרטיים לנצל את המצב לטובתם.

העתירה עסקה במיקום מבנה מלון סאן בבת ים, שלטענת העותרים העותרים נבנה בתוך התחום האסור בבנייה. מנגד טענו נציגי התכנון העירוניים והממשלתיים, כי המלון נמצא מחוץ לתחום האסור, ולכן נאלצה השופטת לבחון את ההגדרות ואת צורת המדידה של תחום זה. את העתירה שהגישו הפורום הישראלי לשמירה על החופים ואדם טבע ודין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, סאן בת ים אל.אל.סי, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה והוועדה לשמירה הסביבה החופית (הוולחו"ף).

רצועת איסור הבנייה נקבעה ב-1983, במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחופי הים, תמ"א 13, והיא אוסרת על בנייה ברצועה בת 100 מטר לאורך חופי הים התיכון, למעט במקרה של תוכניות שאושרו לפני כן. בתוכנית נקבע כי הרצועה תימדד מ"קו המים העליון", אולם לא הגדירה מהו אותו קן. הבעיה נובעת בכך שגובה הים משתנה בהתאם לגאות ולשפל ולעונות השנה, וגם נסיגת החול במקומות רבים גורמת לקו הזה לזוז.

לכן נוהגים היזמים למדוד ולסמן את הקו במועד הנוח מבחינתם - כלומר בקיץ - כשהים שקט ובשיא השפל. בצורה כזו נבנו פרוייקטים על סמך קו ים שבמרבית ימות השנה מכוסה במים, ובפועל נותרת רצועת חוף בלתי בנוייה צרה ממאה מטר במרבית ימות השנה.

הדברים אינם חדשים, ובעקבות הליכים משפטיים שיזמו ארגוני סביבה הוקמה ועדת מומחים, שקבעה לפני 16 שנים שיש למדוד את הקו מנקודה קבועה, לא על סמך הקו הפיזי של המים, אלא בהתבסס על קו גובה של 1.5 מטר מעל קו האפס הארצי שנקבע לצורך מדידת גבהים אחידה, ולא בהקשר לחופים.

מוסדות התכנון דנו בעניין במשך שנים אך לא קיבלו החלטה, וכך נוצרו שיטות מדידה שונות – הראשונה – כבעבר, על סמך קו מים אקראי שנוצר בימים מסויימים, ולפעמים מקו גובה 0, שעל פי חוות דעת מומחים מצוי מתחת המים רוב הזמן. שימוש בשתי השיטות הללו הניב רצועה נקייה מבנייה של כ-85-80 מטר, מה שפעל - כמובן - לטובת היזמים.

ב-2004 נחקק "חוק החופים", ובו נקבע כי הרצועה תימדד מקו גובה 1.5 מטר. בדיונים שהתקיימו אז בוועדת הפנים והסביבה של הכנסת, בהשתתפות מומחים וגורמים מקצועיים של גופי התכנון, הסתמנה הסכמה גורפת בין כל אנשי המקצוע לפיה אין לבצע את המדידה מקו אפס. בסופו של דבר הגיעו חברי הוועדה לפשרה, לפיה המדידה תעשה מקו גובה 0.75 מטר, שנמצא מרבית הזמן מעל למים.

הגופים שעתרו לבית המשפט בעניין מלון סאן דרשו ליישם את הפשרה שהושגה בוועדת הפנים והסביבה גם במקרה זה. לעומתם טענה המדינה בהתאם לעמדתם המקצועית של גופי התכנון יש למדוד את רצועת החוף מקו גובה 0.

השופטת אגמון גונן דחתה את עמדת המדינה, וקיבלה את טענות העותרים, תוך שהיא מציינת את חשיבות התכנון המרחבי ככלי להשגת צדק חברתי, כפי שבא לידי ביטוי ב"חוק החופים". בנוסף עמדה השופטת על חשיבות חופי הים לרווחת הציבור - הן כיום והן לדורות הבאים - וקבעה כי יש לפרש תוכניות קיימות על פי עקרונות "חוק החופים", ולהעדיף את הותרת חופי הים שעוד נותרו נקיים מבנייה לטובת הציבור.

על כן הורתה השופטת לרשויות התכנון לדרוש כתנאי למתן היתרים בסביבה החופית, בתוכניות שקדמו לחוק החופים וחלה עליהם תמ"א 13 (בין 1983 ל-2004), הותרת רצועה של 100 מטר חופשיה מבנייה - שתימדד מקו גובה 0.75.

אשר למלון סאן, קבעה השופטת כי מכיון שהעותרים פנו לבית המשפט יותר משנה לאחר שהבנייה החלה, אין להרסו, ואולם בית המשפט הורה על ביטול היתר הבנייה בתוך שנתיים, אלא אם במהלך תקופה זו ינתן היתר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה מכוח סמכויותיה על פי תמ"א 13.

עו"ד אסף רוזנבלום, ראש המחלקה המשפטית בעמותת אדם טבע ודין, הגיב להחלטה ואמר כי "מדובר בפסיקה תקדימית וחשובה המבקשת להבטיח כי 100 המטרים של רצועת החוף בישראל אכן תישמר לטובת הדורות הבאים, ולא תוקרב לטובת אינטרסים נדל"ניים צרים".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!