רוכשי דירות במחיר למשתכן: "אנחנו כמו בני ערובה, אי אפשר לבקש שום דבר"

השאלות שעלו עד לאחרונה ביחס לדירות שנמכרות במבצעי מחיר למשתכן ומחיר מטרה נגעו לגובה ההנחה שמקבלים הרוכשים מהתערבות המדינה בשוק הדיור החופשי. כיום, לאחר שעשרות אלפי דירות הוגרלו במבצעים, עולות שאלות נוספות, שחלקן הגדול עוסק במעמדו של רוכש דירה במבצעים ובמידת הביקורת של המדינה על הקבלנים.

אין זה סוד שמעמדם של זוכים בהגרלות במסגרת המבצעים הממשלתיים מול הקבלנים נחות מזה של רוכשי דירות בשוק החופשי. כבר בתחילת הדרך, כשרוכשים ניסו לשכור עורכי דין שיסייעו להם לשפר את חוזי המכר של הקבלנים, הובהר להם שבמרבית המקרים אין עם מי לדבר. בעבור הקבלנים הם לא יותר מאשר מספרים שזכו בהגרלה, ואם זה לא מוצא חן בעיניהם — שיוותרו על הזכייה ויפנו את הדרך לבאים אחריהם מהמאגר שמעמידה לרשותם הממשלה.

רוכשים מתוסכלים רבים פנו לחברת י.ת.ב. שזכתה במכרז לארבע שנים בתחילת פברואר 2015. החברה עוסקת בפיקוח הנדסי, ניהול פרויקטים ויבוא, ובמסגרת תפקידיה הנוגעים למינהלת מחיר למשתכן ומחיר מטרה מועסקים כ–20 עובדים, בהם עובדי המחלקה המשפטית, אנשי השירות במוקד, מהנדסים ואנשי מקצוע ומינהלה נוספים. החברה נבחרה על ידי משרד הבינוי והשיכון לפקח על מימוש ההתחייבויות של הקבלנים בחוזים ובמפרטים בתוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה. רוכשים רבים פנו אליה כשעלה בהם חשד שהקבלן שאצלו זכו בהגרלה עומד לקפח אותם בצורה כזו או אחרת.

ואולם אז התסכול של הרוכשים רק עלה. לפי עדויות של זוכים, קשה להשיג בטלפון את נציגי החברה, וכשכבר פונים אליה בתלונות, בהרבה מהמקרים מתקבלת תשובה לקונית, שלפיה הקבלן עומד בתנאי מחיר למשתכן או מחיר מטרה, או שהנושא אינו מוזכר בהסכמים, ומכאן שאין זה בסמכות החברה לפעול לטובתם, אלא לפקח על כך שתנאי המכרז נשמרים כפי שהוגדרו — ותו לא.

בתחילת הדרך, כשהתלונות עסקו בעיקר בסטנדרט הנמוך יחסית של גימורים בדירות, עוד היה ניתן להבין שאין יותר מדי על מה לדבר — אלה הכללים. ואולם, עם הזמן הופיעו עוד תלונות גם בנושאים אחרים. למשל, 70 זוכי מחיר מטרה בפרויקט שכונת הנביאים במודיעין שרצו לקבל את התוכניות ההנדסיות של הדירה בנושאי חשמל ואינסטלציה, כדי שתהיה להם האפשרות לבצע שינויים עתידיים בדירה, נדחו לטענתם על ידי הקבלנים גיא ודורון לוי, שטענו לפניהם שהם אינם מחויבים לכך בחוזה. לפי המבקשים, הקבלנים טענו כי הם פועלים תחת חוזה אחיד של המדינה שאין אפשרות לסטות ממנו, ובכך סירבו לבקשה.

כשפנו הזוכים לי.ת.ב, נענו שהעניין אינו נמצא באחריותה. על הקבלן לעמוד במפרט הטכני המחויב על ידי המדינה, אך התכנון ההנדסי לא הוזכר כמרכיב שחייב להיות חשוף לעיניהם של בעלי הדירות, ולכן אין בסמכות החברה לאכוף את הנושא. בהמשך נמסר לדיירים העתידיים שרק במעמד קבלת המפתחות ישקלו הקבלנים לתת להם את התוכניות.

על פניו זה נראה סיפור תמוה, שכן אם החברה תעמוד בסרבנותה, יתקשו הדיירים לבצע בעתיד עבודות שקשורות בחשמל ובצנרת, ומעבר לזה, קשה לרדת לעומק ההיגיון שעומד מאחורי הסירוב.

"מצד אחד המדינה טוענת שהפרויקטים באים לעזור, ומצד שני מחזיקים אותנו כבני ערובה לרצונות הקבלנים כי קיבלנו דירה בהנחה ממחיר השוק", אומר אלון אלדן, שרכש דירה במודיעין. "כולם מחויבים למפרטים של המכרזים — אבל אף אחד לא מחויב לנו. הפרויקט הזה גדל בקצב מהיר מהמידות של מי שמפעילים אותו בלי שחשבו על דברים עד הסוף, וציבור הרוכשים נפגע ונהפך לשעיר לעזאזל".

מחברת גיא ודורון לוי נמסר בתגובה כי החברה פועלת על פי חוק המכר וקשובה כל העת לצורכי לקוחותיה בלי יוצא מן הכלל.

באחד הפרויקטים של מחיר למשתכן בקרית מוצקין טענו הרוכשים כי בעוד הקבלן שמגר ואקנין התחייב במכרז לאמבטיה בגודל מסוים, במפרט שהציג לקונים "התקצרה" האמבטיה ב–10 ס"מ. עוד התלוננו הרוכשים כי במרפסת השירות אין הכנה למייבש כביסה כמחויב, וחסרו נקודות חשמל שהובטחו במטבח, במחסן, בחדר השינה ובכניסה לדירה. זאת בלי להתייחס לפערים בכל הנוגע לתנאי התשלום וההיתרים הנדרשים לבנייה.

י.ת.ב לא הבחינה בפערים הטכניים בחוזי ההתקשרות מול הלקוחות, אלא רק כשהרוכשים פנו אל החברה ואל היזם והפנו את תשומת לבם. מרבית הפערים תוקנו על ידי הקבלן, וחלקם נדחו בטענה שאין התחייבות במכרז. הרוכשים במקרים אלה ציפו מהמדינה ומי.ת.ב שיפעלו בעבורם, אך נראה כי ערנותם ומעורבותם של הרוכשים בפרטים של הסכמי ההתקשרות עם הקבלן חשובה בדיוק כמו בשוק החופשי. עם זאת, במקרים אלה נוצרת ציפייה מצד הרוכש שהמדינה תיקח אחריות, והקבלן, מצדו, יכול להסתתר מאחורי החוזה.

טענות אלה נאספות ועלולות להישמע קטנוניות, אבל בתחשיב שכולל גם את העלויות של התקנת מיזוג האוויר הנדרש במחיר למשתכן ובחירה של החלפת ארונות למטבח או הוספת פרקט כדי להתאים את הדירה לרצונות הדיירים, נראה שרק אחרי קבלת הדירה מהקבלן יכולה להתחיל מסכת שינויים שהיה אפשר להוזיל, ועתה יאמירו לעשרות אלפי שקלים ויותר.

בנוסף, רוכשים מכמה פרויקטים מספרים שאחרי שראו את תוכניות המטבח ביקשו להזדכות עליו ולקנות אחד באופן פרטי, שכן הוא אינו תואם את צורכיהם. כשבקשתם נדחתה על ידי הקבלן, ביקש אחד הדיירים לחסוך לקבלן את עלויות התקנת המטבח ולעצמו את עלויות הפירוק, וביקש שלא יותקן כלל מטבח בלי שיינתן לו כל זיכוי. הקבלן מצדו דבק בסטנדרט ולא איפשר חריגות. קבלן אחר דווקא איפשר זיכוי לאחר שהרוכש ביקש לא להתקין לו ארון מטבח מסוים.

הרוכשים פנו לי.ת.ב — ושוב התאכזבו. "אי־אפשר לבקש שום דבר ואסור לשאול שאלות. אין חיה כזאת. י.ת.ב, שאמורה לבדוק את החוזים, לא עושה את זה ומחכה לפניות שלנו, שנעשה בשבילם את העבודה", מתארת רוכשת במבצע מחיר למשתכן. "כשמנסים לדבר אתם, אומרים לך שיש פורמט אחד של דירות. חוזה אחד. תוכנית אחת. מלבד מספר הדירה, הקומה, והשם שלנו על הדלת — הכל זהה לחלוטין בפרויקט, ולא מעניין אותם גם אם אנחנו מתחננים לשלם כדי לשדרג".

רוכשת אחרת אומרת: "גם אם זכינו, זה לא אומר שאנחנו לא צריכים לבדוק את הסחורה ולעמוד על זכויותינו. מדובר בסכומים גדולים שאנו צפויים לשלם, ומגיעות לנו תשובות ברורות — לגבי הסכמי המכר וגם לגבי המפרטים".

זו אחת הבעיות של המבצע: לצד ההנחות הגדולות, המעמד החלש של הרוכשים במבצעים האלה יגבה מהם עלויות עתידיות גבוהות מאוד, שעלולות להכביד על הרוכשים שאינם מוכנים לזה, שלא לדבר על הירידה המשמעותית בכדאיות העיסקה. מעמדם רגיש עד כדי כך, שיש מקרים שבהם רוכשים הגיעו למסקנה שאין טעם לרכוש דירה בתנאים כאלה וביטלו את הזכייה.

"לא טוב לך - ביי ביי"

בקרבת י.ת.ב טוענים שהרוכשים אינם מבינים את תפקיד החברה, שלא נועדה לשרת את הרוכשים, אלא לוודא שהקבלנים עומדים במפרטים הממשלתיים.

לתפישת החברה, כל מה שמחוץ לזה הוא בגדר שטח אפור שהרוכש יכול לדון עליו מול הקבלן, כמו כל רוכש בשוק החופשי. אלא שכפי שנאמר, במבצעי מחיר למשתכן ומחיר מטרה, מעמדו של הרוכש חלש מאוד. זה מאפשר לקבלנים להתנער מכל רוכש שעלול להוות בעבורם מטרד ולבקש בקשות חריגות, בטיעון החוזר: "כך מחייב אותנו מפרט משרד השיכון והבינוי — ולא מעבר".

רוכש בפרויקט מחיר למשתכן שחש כלוא בתוך ההתקשרות בין המדינה לקבלן, ביקש לפני כמה חודשים מהקבלן לקבל העתק של ההסכם שנחתם מול המדינה, כדי לדעת אם התנאים שעליהם הוא חותם תואמים לתנאים שבגינם זכה הקבלן במכרז מול המדינה. הוא גם ביקש את היתר החפירה, ערבות מדינה חתומה ועוד. בתגובה לבקשתו נענה במייל: "יש אנשים שלא מתאים להם לקנות דירה. כבר נתקלתי בכאלה לא פעם. יש חוזה, יש מפרט, יש תוכניות, ועליך להגיע מחר לחתום. לא טוב לך — ביי ביי. טוב לך — ברוך הבא".

אף אחד אינו מכחיש שזו המציאות, אבל במשרד השיכון הסבירו בעבר כי היתרונות הגדולים של המבצעים הממשלתיים, במיוחד מחיר למשתכן, הם הפשטות שלהם בכל הקשור למעמד הרוכשים, והקשיחות הרבה שלהם — גם כלפי הקבלנים. אלה מקצרים מאוד את זמני הטיפול בלקוח, וגם מוזילים מאוד את העלויות של הפרויקט, שבניגוד לפרויקט מקביל בשוק החופשי — אינו ניתן לשינוי בשום צורה שהיא. כך הקבלן אינו יכול לחמוק מאחריות על עלויות הפרויקט ועל זמני הקמתו, או על שינויים שמגיעים במהלך התכנון והבנייה שלו, ולרגולטור קל יותר לבדוק אם הוא עומד בתנאים או לא.

מצד שני, כבר אירעו מקרים שבהם קבלנים לא חרגו מתנאי המבצע, אך גם הממונים על המבצע במשרדי השיכון והאוצר הסכימו שהרוכשים צדקו בתלונותיהם, למשל, לגבי תמהילי דירות בלתי־סבירים, שטחים גדולים מדי בפרויקטים מסוימים ותכנון לקוי של פרויקטים אחרים.

בכירים באוצר ובמשרד השיכון מעידים כי לא אחת ערכו פגישות עם הקבלנים והרשויות המקומיות כדי לשכנע אותם לשנות את הפרויקטים שלהם ברוח הטענות, ולעתים זה הצליח. במקרים אחרים שונו ההנחיות של מחיר למשתכן. כך למשל, שונה מנגנון התשלומים בעבור הדירות, וכדי למנוע מצב של דירות גדולות עם מעט חדרים, הוגדרו שטחי מקסימום שיתאמו למספר החדרים בדירות.

בשלב זה, הפערים בין הקבלן לרוכש הם ברמה החוזית בעיקר, מכיוון שמרבית הפרויקטים עדיין אינם בשלבי בנייה. בשלבי הבנייה יהיה ניתן לבחון את העמידה בפועל במפרטים שמסרו הקבלנים למדינה, אך עדיין לא ברור אם היציאה לשטח בכל הפרויקטים היא חלק מהגדרת התפקיד של י.ת.ב, ומי אמון על הבדיקה בפועל. רבים מדיירי מחיר למשתכן עדיין אינם נמצאים בשלבים מתקדמים של קבלת מפרטים או תוכניות הנדסיות, אך כשהפרויקטים יתחילו להתקדם תידרש המדינה לתת מענה גדול הרבה יותר מהמערך הקיים כרגע.

ביוני פירסם משרד השיכון כי הוא פועל לקדם מכרז בקרה נוסף שבו מוטמעת דרישה למענה קולי נרחב יותר וידידותי לצרכן, אך עתה סירב לעדכן לגבי התקדמות המכרז. עם זאת, מקורבים לפעילות המשרד אמרו כי אותרה חברה מתאימה.

מקורות במשרד השיכון חוזרים ומסבירים כי התלונות שמעלים הרוכשים הם לעניינים נקודתיים של כל רוכש ורוכש, והן נובעות מרצון לשנות את תנאי ההסכם מול הקבלן, מהלך שבמשרד לא יכולים להרשות — בגלל היקפי התוכנית והרצון לשמור על מפרט שווה ואחיד לכל הרוכשים באופן הגון. במשרד מדגישים כי אנשי המקצוע של התוכנית לומדים את השינויים הנדרשים בהסכמים — הן בתנאי המכר והן במפרטים הטכניים, ואכן ניכר כי הגרסאות משתנות ומתעדכנות מדי כמה חודשים בהתאם ללמידה מהשטח.

עם זאת, האינטרס של הקבלן לצמצם עלויות, וההתקשרות הישירה שלו מול המדינה בלי יכולת או רצון להתגמש מול הרוכש, יכולים בהחלט להעלות את רף התסכול אצל הקונים.

במשרד מבקשים להדגיש כי כתפישה, החוזה של הרוכש נחתם מול הקבלן ושני הצדדים מחויבים אליו, בדיוק כמו בשוק החופשי. את הרעיון הזה הם מבקשים להדגיש גם בכנסים של מחיר למשתכן ובכל פנייה שנעשית בנושא.

ממשרד השיכון ומי.ת.ב נמסר: "מחיר למשתכן היא תוכנית הדגל של הממשלה בתחום הבינוי והשיכון. ההיקפים הם בסדרי גודל חסרי תקדים, ואנו עדים לאמון ציבורי גבוה. המשרד מלווה אלפי זוכים לאורך כל שלבי התוכנית — גם בשלבי בניית הדירות ואכלוסן. עד כה יותר מ–25 אלף זכאים חסרי דירה זכו בהגרלות, ועד סוף השנה יקבלו 1,000 זוגות צעירים מפתחות לדירתם החדשה, שהוענקה להם בהנחה משמעותית של מאות אלפי שקלים לדירה. הטענות המוצגות בכתבה הן פרטניות ומינוריות, שאינן שגרתיות בשוק החופשי, ובוודאי אינן כלולות בחוזי המכר והמכרז. הצגתן מהווה נושא שולי לציבור הרחב הנהנה מפירות התוכנית".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!