מחותן, יש 550 אלף ש"ח? • מאחורי הקלעים של 'אחיסמך'

אם חיפש מישהו את נקודת האור הזעירה שבקצה מנהרת מצוקת הדיור, הגיעה היום בשורה כלשהי, שאמנם לא תפתור את הבעיה העמוקה, אבל בהחלט מעודדת למדי.

היום פורסמו שמותיהם של הזוכים במכרזים בשיטת ה'מחיר למשתכן' של משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל במתחם אחיסמך בלוד.

למי שאינו מכיר, מדובר בשיטה בה הקבלנים הזוכים מבטיחים מראש את המחיר הסופי עבור הרוכשים, זכאי משרד הבינוי והשיכון, וכל המפחית, מגדיל את סיכויי זכייתו.

מתוצאות המכרזים עולה כי זכאים יוכלו לקבל דירה בשטח של כ-85 מ"ר תמורת 550 אלף שקל בלבד, הכוללים גם את המע"מ.

חשוב להזכיר כי מדובר במרכז הארץ, בסמוך לכביש 443 ו-444, במרחק נסיעה של פחות משעה לירושלים ופחות ממחצית השעה מבני ברק ובאזור שכולו בתוך הקו הירוק.

למיתחם יש חסרון בכך שהוא סמוך למפעלי תעשייה ההמזהמים לפי הטענות, את האוויר.

חסרון נוסף הוא שמדובר בשטח שיהווה חלק מהעיר לוד, על שלל בעיותיה הכלכליות, ובכך שמעבר לכביש 40 מתגוררת אוכלוסייה שלא נחמד יהיה לפגוש אותה במכולת.

אלא כאשר מדובר על תחזית של 3,000 דירות, מקבלים עיר שיכולה לעמוד בפני עצמה בכל הקשור למרכזים מסחריים, מקומות לימוד וכד', ואין הכרח 'לעבור את הכביש'.

במתחם הראשון, בו 292 יחידות דיור, זכתה חברת "כוכב הנגב חברה לבניה ופיתוח בע"מ", ובשני, בו 300 יחידות דיור זכתה חברת "גיי הנדסה ויזמות בע"מ".

למי יימכרו הדירות?

לכאורה, לכל דיכפין, ובתנאי שתהיה בידו תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון. מה שאומר: גם הציבור החילוני יוכל ליהנות מהזכייה המבורכת.

אולם הסבירות שאדם חילוני יחליט לקבוע את מקום מושבו בשכונה שבה כבר מתגוררים 2,300 משפחות חרדיות, אינה גדולה.

זו אולי הסיבה לפיה בעיתון הכלכלי הנחשב "גלובס" הכריזו על השכונה כשכונה "עם רוב לציבור החרדי". הם מבקרים את זה, אגב. אבל אנחנו, לא ממש מצטערים.

"מדובר בבשורה"

כדי להשלים את תמונת אחיסמך המלאה, נחזור אל תחילת השבוע עת פורסמו הזוכים במכרזי הקרקע האחרים בשכונה, כאלו שאינם במחיר למשתכן. במכרזים, שהיו פתוחים לכלל האוכלוסייה, זכו שתי עמותות הפונות לציבור החרדי.

לאחר שהופרחו שמועות רבות בדבר מחירים גבוהים של דירות במתחמים הללו, פניתי אל עו"ד מוטי קרויזר, העומד מאחורי אחת מקבוצות הרכישה שזכתה בקרקע, ובקשתי ממנו לעמוד על העובדות לאשורן.

וכך הוא מסכם:

1. הזכיה של קבוצת הרכישה שלו כוללת 376 יחידות דיור.
2. בעבר דובר שהמתחם יכלול בניינים רבי קומות לצד קוטג'ים. התוצאה הסופית, לאחר שעודכנה התוכנית במקום, תכלול 150 קוטג'ים לצד 450 דירות 3,4,5 ו-6 חדרים, בבניינים שקומתם לא תעלה על 8. נתון סביר, בהתחשב בכך שגם בירושלים יש לא מעט בניינים בעלי מספר דומה של קומות.
3. על הקרקע שילמה קבוצת הרכישה 92.5 מיליון שקל, על הפיתוח 36 מיליון נוספים, סה"כ 128 מיליון שקל. לזה תתווסף תוספת בת 20% המגולמת במכרז, על פי תקנות שבס.
4. החלוקה של ה'נטל' בעלות הקרקע: 550 אלף שקל ליחידת דיור בבתים צמודי קרקע, ו-240 אלף לבית בבניינים לדירת 3 חדרים.
5. למחיר הקודם יתווסף כ-3,000 שקל (+מע"מ) למ"ר, שהם כ-480 אלף שקל לדירות הקטנות בנות 80 מ"ר. הוצאות בלתי צפויות מראש (5%), תשלום לחברת הניהול (8%), אגרות היתרי בניה (כ-30 אלף שקל) וקיבלנו מחיר של כ-630 אלף שקל לדירת 3 חדרים. לכל חדר נוסף יש להוסיף כ-120 אלף שקל.

• ומה יקרה במקרה של עליית מחירי חומרי הבנייה?

"כל מה ששולם", הוא אומר, "צמוד למדד הבנייה. אגב, תוצאות הזכייה במכרזים הללו התעכבו למספר שבועות בשל התקווה לפיה יצליח השר אטיאס להביא להסכמת האוצר להוזיל את הקרקע במחיר למשתכן. הוזלה כזו הייתה גוררת הוזלה גם אצלנו".

• מתי תהינה הדירות מוכנות?

"בעוד כ-3 שנים".

• מה שאומר תוספת של 3 שנים תשלומי שכירות...

"למרות זאת לא הגענו לסכום מחירה של דירה באלעד, לדוגמה, שנמצאת במקום פחות או יותר דומה למיקום של אחיסמך, ואשר בה מחיר דירה בת 3 חדרים עומד כיום על כ-900 אלף שקל.

"מדובר בבשורה של ממש. אני מסתובב בחודשים האחרונים הרבה מאד במסדרונות משרד השיכון, ופגשתי שם צוות מקצועי ביותר. אז נכון, האוצר לא תמיד נותן לשר אטיאס את מה שהוא מבקש, ובכל זאת התוצאה הסופית באחיסמך טובה מאד", הוא סבור.

"ישבתי לאחרונה עם שמאי מקרקעין מפורסם ושוחחתי איתו על נושא הדיור ועל מחירי הדיור. הוא אמר לי חד-משמעית שאם משרד הבינוי לא היה מוציא בשנתיים האחרונות כמות כה גדולה של דירות, המחיר היה זועק לשמים. לא שהיום הוא לא, אבל עדיין לא הגענו לקטסטרופה שיכולנו להגיע אליה.

"צריך להבין שבציבור החרדי נישאים מידי שנה כ-500 -600 זוגות, ובכל שנה אנחנו גוררים חסר של למעלה מ-10 אלף דירות. בשנים האחרונות לא שחררו כמויות גדולות של דירות, ולכן נוצר חסר בשוק. העובדה שבשנתיים האחרונות הוגדלה הכמות באופן משמעותי, הביאה להקלה אבל עדיין לא התגברה על החסר שנגרר מזה שנים".

'מחיר למשתכן' לא ממש זול

השר אטיאס, מרוצה למדי.

לדבריו, "מאז תחילת השנה שווקו קרקעות לקרוב ל-10 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. המשך השיווקים של קרקעות לבניית דיור למגורים בכל רחבי הארץ, לכלל המגזרים ולציבור החרדי בתוכם, היא הדרך להקלת מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים.

"למרות שמדובר באזורי ביקוש התקבלו השבוע מחירים אטרקטיביים מאוד. השיטה של מחיר למשתכן מוכיחה את עצמה ומאות זוגות צעירים יזכו לדירות במחירים אטרקטיביים, גם בהתייחס לכך שמדובר באזורי ביקוש. אנו נמשיך לשווק בשיטה זו ברחבי הארץ לכל המגזרים", הוא אומר,

אם כי, כאמור, ברור שהיה שמח אילו המחיר למשתכן היה אטרקטיבי יותר, כפי שהוא אמור להיות.

אפרופו מחיר למשתכן, יש כמה נקודות שכדאי מאד לשים לב אליהן.

אטיאס טוען זה חודשים ארוכים שהתוצאה הסופית של המחירים אינה נמוכה משמעותית עבור הזכאים, והאוצר קובע את מחיר הקרקע על פי הערכות שמאי. ואכן מחיר דירה במתחם 'מחיר למשתכן' נמוך רק ב-70 אלף שקל ממחירה בשטח הסמוך.

הדבר מוכיח כי טענתו של אטיאס, בדבר העושק של האוצר בכל הנוגע למחיר למשתכן, נכונה - שכן
במשך שבועות ארוכים ניסה אטיאס לנהל מלחמה מול האוצר, בבקשה להוזיל את מחירי הקרקע ב-50%, עד כה ללא הצלחה.

הנקודה השנייה: אם בעבר היו הזכאים משתייכים למשפחות ברוכות הילדים בלבד, דבר שעורר ביקורת רבה בעיקר בקרב הציבור החילוני אך גם בקרב הורים המשיאים את ילדיהם, הרי שהשר אטיאס שינה זאת.

כיום מתחלקים אחוזי הזכאויות בין משפחות להן מעל ל-7 ילדים, משפחות המונות 4-6 ילדים, מעל ילד אחד ומשפחות ללא ילדים בכלל.

הזכאים שיוכלו לרכוש דירות במתחמים שזכו היום, יכללו את כל סוגי המשפחות, "כדי לתת הזדמנות גם לזוגות צעירים שנישאו שלא הייתה רשומה על שמם דירה", כדברי השר.

ונקודה אחרונה, חשובה לא פחות, היא שבמחיר למשתכן אין כל אפשרות לרכישת דירה להשקעה. כלומר, כל דירה שנמכרת מורידה עוד אדם, שלא יחפש דירה במקום אחר, קרי, מורידה את כמות הביקושים, היעד העיקרי אליו נושאים כלכלני המשק את עיניהם.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!