מיסטר פישר, חשבת על זה? • טור מיוחד

חודשיים אחרי שראש הממשלה האמריקני שלנו ייבא לכאן את הסופר-טנקר האמריקני, כדי להילחם בשריפה בכרמל, מתברר כי הייבוא המוצלח ביותר שלו - הנגיד סטנלי פישר - הוא הסופר-טנקר הסודי שלו על מנת להילחם בשוק הנדל"ן הרותח.

מתברר, כי בעוד שכל שרי הממשלה מקשקשים את עצמם לדעת עם כל מיני הצהרות על רצונם לצנן את השוק, פישר הוא היחיד שבאמת עשה משהו בנידון: הסופר-טנקר הצליח באבחת העלאת ריבית אחת, היכן שנכשלו גדולי האסטרטגים.

מה יצא לנו מכל ההצהרות הבומבסטיות?

חריש עדיין בשלבי חרישה, לכסיף אנו עדיין נכספים, ומי שסמך על אחיסמך, כבר לא כל-כך שמח. בא הנגיד, ובמבטא אמריקני עדין, משחרר בבת-אחת אלפי דירות לשוק.

כותב השורות עד למספר משקיעים מקצועיים שמתקשרים ביומיים האחרונים למשרד שלנו ומפצירים למכור את נכסיהם לכל הממעיט במחיר.

איך המשקיעים הפכו למוכרים בלחץ

איך זה קורה? פשוט מאוד: נניח שקנית לפני שנתיים דירה בקריית גת ב-300,000 ₪. מהיכן היה לך כסף? אין לך הרי כסף מתחת לבלאטות (או שאתה עושה עם זה דברים יותר טובים). לקחת משכנתא תמורת שיעבוד הנכס ושיעבוד הנכס שאתה גר בו. סביר להניח שלקחת פריים (כי זה היה מאוד פופלארי – סך הכל 3.5%) עכשיו נניח שהכל עובד כשורה, והצלחת להשכיר במחיר מלא. כל חודש קיבלת 1500 ש"ח ושילמת לבנק 1500 ש"ח. הכל עבד על מי מנוחות והלכת כל בוקר לכולל שמח וטוב לב.

עד שמיסטר סטנלי התעורר והעלה את הריבית בסכום קטן של חצי אחוז "בלבד", ואז כבר הוספת מהכיס כל חודש 100 ₪. עוד חצי ועוד חצי, ופתאום, אחרי הגזירה החדשה, אתה מוצא את עצמך נדרש לשלם לבנק כ-2000 ₪ לחודש (הסכומים לא מדויקים, אבל בשביל לסבר את האוזן).

להוציא כסף מהכיס זה משהו שאף משקיע לא אוהב. תוסיף לזה את ביטול מס השבח (הדירה בקרית גת עלתה באיזה 200,000 ₪ מה שאומר שאתה חוסך 40,000 ₪ לפחות במכירה), ועכשיו תבין למה המשקיעים מוצאים את עצמם מתקשרים כל חצי שעה למתווכים לשאול אם כבר מצאו מישהו שיקח מהם את הדירה. ברור שמצב כזה יוריד את מחירי הדירות חזרה לקרקע השפיות.

מה הטרנד החדש

אז מה יעשו המשקיעים?

האם נמצא מחר את כל אבירי הנדל"ן מקבצים נדבות באיצקוביץ? אל דאגה. הראש החרדי ממציא פטנטים, ומתאים את עצמו כל יום למציאות החדשה.

הטרנד החדש מדבר על שני סוגי השקעות בנדל"ן:

1) פריפריה רחוקה - למשל, ירוחם ודימונה ברדום הרחוק, או למשל, טירת כרמל ועכו בסוף הצפון. ההנחה היא שבמקומות אלו מקבלים 7-8 % תשואה. מה שאומר שניתן לעמוד עדיין בהעלאות הריבית הדרמטיות. ההנחה היא גם שממחיר של 270,000 ₪ לדירת 3 חדרים אין לאן לרדת. כך שמחיר הקרן איכשהו די יציב.

2) דירות בחו"ל - עם ישראל קלט את השיטה החדשה. אם הנגיד האמריקני לא רוצה שנשקיע כאן, אז נשקיע בחו"ל. מדובר בהרבה מאוד אנ"שים שיש להם בניינים שלמים באמריקה. זה תחום מסוכן מאוד למי שלא מכיר. מספר ההונאות כמספר העיסקאות כמעט. אבל מי שמצליח, עושה עיסקאות מצויינות. אתה מקבל 16% שנתי ומחזיר לבנק מחצית, ונשאר לך עדיין ממה לחיות.

ומה עם הקטסטרופה של משפחת ישראלי

האם מכאן תבוא הישועה לזוגות הצעירים?

מצד אחד, הנגיד מאוד הקל עם הזוגות חסרי קורת הגג. השוק יוצף בדירות למכירה, מה שיוריד את המחירים.

אממה – יש לזה מחיר כבד ביותר!

ניקח לדוגמא את משפחת ישראלי: הוא עובד הייטק, היא עו"ס, עם ההטבות החדשות הם מרוויחים ביחד 15,000 ₪ לחודש. רכשו דירה בראשון לציון מערב בסכום ממוצע של 1.8 מיליון. ההורים עזרו קצת, לקחו משכנתא של מיליון ₪.

עד לפני שנה וחצי שילמו כ-6000 ₪ לחודש - קשה וכואב, אך נסבל. היום הם משלמים כ-7000 ₪. זה כבר מעיק מאוד על התקציב. קרוב היום שהם לא יוכלו יותר לשלם וירצו למכור את דירתם, אך אף אחד כבר לא יקנה במחיר שהם קנו. התוצאה עלולה להיות קטסטרופלית מבחינתם ומבחינת רבבות משפחות דומות להם. כך יוצא שגזירות סטנלי יעזרו לאלפי זוגות ויזיקו לרבבות.

מיסטר פישר, חשבת על-זה?

הכותב הינו תושב מודיעין עילית, ושימש בעבר כיו"ר ועד רוכשי חפציבה בעיר. בשנה האחרונה עומד בראש משרד התיווך "גור בארץ" המתמחה בעיקר בהשקעות נדל"ן קטנות. ליצירת קשר: [email protected]

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!