האם אנחנו לפני תפנית היסטורית במחירי הדירות?

בחדרי חדרים מתחילים פקידים בכירים בירושלים לשאול אם יכול להיות שאנחנו טועים בקריאת המפה של שוק הדיור, ואם ייתכן שאנחנו ממשיכים להילחם בעליית מחירי הדיור, בשעה שהמלחמה שאנחנו צריכים להתכונן לה הפוכה בתכלית — במשבר של ירידת מחירי הדיור.

הדאגה בירושלים כפולה: לא רק שהסימנים לגבי תפנית שלילית במחירי הדיור מתרבים מרגע לרגע, אלא שבה בשעה, המדיניות של משרד האוצר מתעלמת מכך לחלוטין וממשיכה ללחוץ על דוושת הגז של הגדלת ההיצע והפחתת המחירים בשוק הדיור. השילוב של שני אלה, עם קצת מזל רע, עלול להיות הרסני.

הסימנים המעידים על האטה בשוק הדיור בישראל כבר אינם שנויים במחלוקת. עשר שנים של מאמצים ממשלתיים הביאו לגידול ניכר בהיצע הדירות — מספר התחלות הבנייה התייצב בשנתיים האחרונות על שיא של יותר מ-13 אלף ברבעון. במקביל, בנק ישראל ביצע מהלך נועז בניסיון להקטין את הביקוש לנדל"ן, באמצעות שורה של הוראות רגולטוריות שהביאו לעלייה משמעותית בריבית המשכנתאות. ההנחה הרווחת היא שהריבית הנמוכה על המשכנתאות היא שתדלקה את הביקוש הרב לדירות בעשור האחרון, ולפי אותו היגיון, עליית הריבית אמורה להיות בלם משמעותי לביקוש.

המשקיעים הבחינו ראשונים בשינוי

מקטע אחד לפחות בשוק הדיור הקטין את הביקוש שלו בוודאות — מקטע המשקיעים. הנתונים שפירסם בשבוע שעבר הכלכלן הראשי באוצר, יואל נווה, מעידים על צניחה בביקוש של משקיעים. שליש מהדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2017 נמכרו למשקיעים — שיעור שיא מאז תחילת העשור הנוכחי. ברבעון הראשון של 2017 הרכישות של דירות בידי משקיעים ירדו לשפל היסטורי — ממוצע הרכישות שלהם היה הנמוך ביותר מאז 2003. שני אלה יחד הביאו לכך שמלאי הדירות שבידי משקיעים קטן ב-2,500 — הקיטון החד ביותר במלאי שבידי המשקיעים מאז 2010. חלקם הכולל של המשקיעים (רכישות ומכירות גם יחד) בענף הצטמק ל-17% — הנתח הנמוך ביותר של משקיעים בשוק הדיור מאז החלו המדידות של נתון זה ב-2002.

המשקיעים כבר יוצאים משוק הדיור, ועליית ריבית המשכנתא צפויה לצנן בהמשך גם את הביקוש של רוכשי דירה ראשונה. הגידול הכמותי בהיצע, יחד עם הקיטון הברור בביקוש, משנים את שיווי המשקל של שוק הדיור. אחרי עשור שבו דהר מדד מחירי הדירות בישראל ב-100% ויותר, לפתע הסיכוי להמשכה של עליית המחירים נראה ודאי פחות מהסיכון להתחלת ירידות. המשקיעים, שהם רוכשי הדירות המתוחכמים יותר, הם הראשונים להבחין בהתערערות משוואת הסיכון-סיכוי בשוק הדיור; הזוגות הצעירים עשויים להגיע באיחור אלגנטי אחריהם.

התמתנות או ירידת מחירים חדה?

רק שזו אינה התחזית שמדירה שינה מעיני הבכירים בירושלים. התקררות של שוק הדיור, ובלימת העליות בו, הן תוצאה של מדיניות רצויה מאוד עבור המדינה. יש לפחות שר בכיר אחד, שר האוצר משה כחלון, שנבחר לתפקידו על רקע הבטחתו להשיג בדיוק את זה. אם אכן מחירי דיור יתמתנו עתה, כחלון יוכל לחגוג את ניצחונו בדרך אל הקלפי ב-2019. השאלה המטרידה היא אם מדובר רק בהתמתנות, או שמא בתחילתו של מהלך מסוכן יותר, של גלישה לעבר ירידה במחירי הדיור בישראל.

האם אנחנו בסיכון של ירידת מחירים חדה? היסטורית, קשה להאמין בכך. עד היום שוק הדיור הישראלי הוכיח את עצמו כשוק סולידי להפליא. מאז 1960 היו ארבעה משברים בדיור, כולם בעקבות משבר כלכלי רחב ממדים (המיתון שלפני מלחמת ששת הימים, המשבר שבעקבות מלחמת יום הכיפורים, משבר ההיפר-אינפלציה ותוכנית הייצוב, והמיתון בעת האינתיפאדה השנייה). פרט למלחמת יום הכיפורים, באף אחד מהמשברים האלה המחירים לא ירדו ביותר מ-20% ריאלית (בניכוי האינפלציה). למעשה, כמעט כל משברי הדיור בישראל עד כה התאפיינו במעין עצירת מחירים נומינלית, שלאורך כמה שנים הביאה לשחיקה ריאלית. ירידות מחירים נומינליות חדות לא נראו כאן מעולם.

ההסבר ליציבות היחסית של שוק הדיור בישראל אינו רק קשיחות של הביקוש (ישראל היא מדינה קטנה וצפופה, עם ריבוי טבעי גבוה) או של ההיצע (מלאי הקרקעות נשלט בידי המדינה, והיא ממעטת לשחרר קרקעות), אלא דווקא השמרנות הפיננסית של ישראל. הלוואת המשכנתא הממוצעת בישראל היא בשיעור 50%-55% משווי הדירה הנרכשת. כלומר, המחירים צריכים להתרסק ב-50% כדי שהבנקים יפסידו — נפילת מחירים שכאמור מעולם לא קרתה. לא זו בלבד, אלא שבהלוואת המשכנתא המקובלת הלווה נותר חייב גם אם ערך הנכס שלו נמוך משווי ההלוואה, כך שללווים אין תמריץ לזרוק את הדירה שלהם לידי הבנק, מאחר שהדבר לא ישחרר אותם מהחוב לבנק.

בכך המציאות הפיננסית בישראל שונה מאוד מזו של ארה"ב, למשל, שבה ההלוואה הממוצעת מגיעה ל–90% משווי הנכס ויותר, והנכס הוא הבטוחה היחידה שניתנה לבנק. לכן, כשמתחיל משבר בדיור בארה"ב, ומחירי הדירות נופלים אל מתחת לערך ההלוואה, הדיירים נוטשים את הדירות שלהם בידי הבנקים — ומאותו רגע הם אינם חייבים לבנק יותר דבר. התוצאה של משבר עלולה להיות נטישה המונית של דירות, צניחה של עשרות אחוזים במחיריהן בתוך פרק זמן קצר, ובסופו של דבר — התמוטטות של הבנקים. כל זה אינו יכול לקרות בישראל.

האם הגיעה העת להרפות משוק הדיור?

למרות זאת, בירושלים חרדים בשל שילוב יוצא דופן של הגאות בדיור הפעם. ראשית, מדובר בגאות החדה ביותר שחזה שוק הדיור המקומי — עלייה של יותר מ-100% במחירים בתוך עשור. כתוצאה מכך, נטל הלוואת המשכנתא מתוך הכנסת משק הבית עלה מאוד. בנק ישראל מרגיע ומראה שגם הכנסות משקי הבית עלו מאוד בעשור האחרון, כך שנטל החוב מתוך ההכנסה הפנויה לא השתנה משמעותית.

ואולם התמונה הזאת עלולה להתהפך בקלות, מאחר שחוב המשכנתא הממוצע בישראל נותר נמוך יחסית בשל הריבית הנמוכה. עלייה בריבית המשכנתא, מגמה שכבר התחילה, עלולה לייקר את נטל החוב באופן משמעותי (רוב המשכנתאות ניתן בריבית משתנה). בנוסף, למשקי הבית אין כיום בעיית הכנסה מאחר שהאבטלה בשפל והתעסוקה בשיא, אבל אם יתרחש משבר שיפגע בתעסוקה במשק — אפשר להניח שיהיו משקי בית רבים שיתקשו לעמוד בנטל המשכנתא, גם אם ערך הדירה שלהם לא יירד בחדות.

שנית, הגאות החדה אי פעם במחירי הדיור בישראל התרחשה במקביל לעלייה החדה אי פעם בנתח ההשקעה של משקיעים בשוק הדיור. ניתוח של הכלכלן הראשי הראה שכמעט כל העשירונים בחברה הישראלית עסקו בהשקעה בדיור, ורכשו דירות בהנחה כי מדובר בהשקעה משובחת לפנסיה. רק שבארבע השנים האחרונות המיסוי על המשקיעים הוכבד — על תקופת ההשקעה שמ–2014 הם נדרשים לשלם מס רווחי הון (מס שבח), ומס הרכישה עלה — וכן ריבית המשכנתא זינקה, ומפת הסיכון־סיכוי השתנתה לרעה.

לכאורה המשקיעים חזקים יותר מזוגות צעירים ויש להם פחות סיבות להילחץ מעליית הריבית או מכך שהדירה אולי תישאר ריקה כמה חודשים במקרה של משבר. מצד שני, משקיעי הנדל"ן בעשור האחרון הם חלשים משמעותית מבעבר, וגם יש להם הרבה יותר תמריץ לממש את הדירה שלהם — ההצטברות של מס רווחי הון (מס שבח) החל ב–2014. האם יכול להיות צירוף נסיבות שבו המשקיעים יחליטו בהמוניהם כי הגיע הזמן לצאת משוק הדיור — החלטה שתסתיים בבהלה?

כל עוד הכלכלה הישראלית ממשיכה להיות חזקה, קשה לראות בהלה כזאת פורצת. ההיסטוריה של שוק הדיור יציבה יחסית וההכנסה הפנויה מאפשרת ללווים לשלם את ההלוואות שלהם. ובכל זאת, צירוף הנסיבות חסר התקדים של הגאות הנוכחית גורר עצבנות בירושלים, במיוחד בזמן שמדברים בה בשני קולות: חלקה עצבני וחושש, וחלקה ממשיך להציף את ישראל בדירות ולצאת בהגרלות של עשרות אלפי דירות במבצע מחיר למשתכן.

האם יכול להיות שזהו כבר מבצע אחד יותר מדי, והגיע הזמן להרגיע את מדיניות ה"היצע בכל מחיר" של שוק הדיור? יש מי שסבורים שכן.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!