מי זקוק לעו"ד בשביל חוזי שכירות ומכירה?

רבים מאתנו מתגוררים בשלב זה או אחר בדירה שכורה, אנו חותמים על חוזה שכירות מול בעל הדירה כאשר מדובר בדרך כלל בחוזה שהועבר על ידי בעל הדירה והוגדר על ידו כ"חוזה סטנדרטי לחלוטין". חשוב לדעת כי אין מושג של הסכם שכירות "סטנדרטי" ,לכן בהסכם שכירות יש צורך לערוך התאמות, בין היתר, בהתאם לנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני של הנכס. הסכם שמתאים לאחד אינו מתאים בהכרח לאחר וכן הסכם שהתאים לנכס פלוני בתקופת זמן מסוימת לא יתאים בהכרח לאותו נכס לאחר מספר חודשים או שנים. לכן, ייתכן והסכם שכירות ששירת נאמנה את מנסחו במשך שנים רבות אינו מגן עוד על זכויותיו, למשל בשל שינוי המצב המשפטי.

לדוגמא: בעל נכס עשוי למצוא עצמו עומד חסר אונים בפני שוכר שאינו מתכוון לפנות את הנכס המושכר ומחזיקו בידו כ"בן ערובה". נפוצים גם מקרים בהם גורמים שוכרים נזק בלתי הפיך לנכס ונעלמים כלעומת שבאו, כאשר בעל הנכס מגלה כי שטרי החוב וההמחאות שברשותו שווים כקליפת השום ואינם מבטיחים קבלת פיצוי. כמובן קיימים גם מקרים הפוכים בעל נכס מתברר כאימת השוכרים, דורש דרישות שאינם הגיוניות, ומנסה להשית על השוכרים נזקים קודמים שהיו בנכס כאשר כל אותה העת הוא מנופף בערבויות כאלה ואחר' שנתנו לו.

הבעיה היא שמערכת המשפט מקשה על גביית חובות מחייבים שמתגלים כ"מוגבלים באמצעים" או כמצויים בהליכי פשיטת רגל. במקרים רבים יגלה בעל הנכס, באיחור, כי החוק מגן דווקא על זכויות החייב (השוכר), הנתפס כצד החלש הנזקק להגנה, ולא עליו ועל דירתו.
עורך הדין נתנאל רוט המתמחה בתחום המקרקעין ונזקין מסביר כי :"באמצעות עריכה מקצועית של הסכם שכירות על-ידי עורך-דין יהיה ניתן להימנע מרבים מהמקרים שתוארו לעיל, ולהקטין עד מאוד את ההסתברות להתרחשותם של מקרים אחרים. על בעל הנכס לגלות אחריות ביחס לדירה מבעוד מועד ולהבין כי החלופה ה"זולה", כלומר, עריכת הסכם " "סטנדרטי" ללא עו"ד עלולה להפוך ליקרה מאוד. בהמשך.

כך לדוגמא, התברר לדוד כשנה לאחר שהחל לשכור דירה בפתח תקווה כי, בעלי הנכסים בבניין חתמו על הסכם תמ"א 38 ולפתע מצא את עצמו גר באתר בנייה!!
גם השוכר יעדיף לדעת מה כולל ההסכם הן מבחינה ממונית(מה כלול בהסכם ומה עליו לשלם בנפרד) והן מבחינה ביטוחית (מה קורה במקרה של פציעה שלו או מי מבני משפחתו בתוך הדירה) גם הפתעות בעדכון ההסכם שנמצא בידיו של המשכיר ייחסכו מהשוכר במידה ועורך דין יערוך הסכם משפטי ומקצועי.

מספר עצות חשובות:

• כדאי לברר מראש האם שכירות הדירה היא למטרת מגורים, או למטרות עסק. השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרור בעתיד, בעת מכירתה, תשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר להשתמש בפטור ממס שבח, מאחר ואחד התנאים למתן פטור מתשלום מס שבח הוא מכירת דירה מזכה, דהיינו, דירה אשר שימשה למגורים.
בנוסף, השכרת הדירה למטרת עסק עשויה לגרום לבעיות מול העירייה, בהיותה מהווה שימוש חורג, האסור לפי החוק.


• מומלץ לסכם במסגרת חוזה שכירות, אילו תיקונים יהיו באחריות השוכר ואילו באחריות המשכיר.
• חשוב להבהיר בחוזה מי אחראי לתיקון מכשירים חשמליים בדירה, כגון: מקרר,מזגן, תנור וכיוצ"ב.
• במעמד מסירת החזקה, מומלץ להכין מראש ולמלא מסמך פרוטוקול מסירת חזקה בדירה, אשר בו יפורט מצב הדירה, הריהוט (אם יש), וכיוצ"ב, ולחתום עליו טרם מסירת המפתח. רצוי גם לצלם את הדירה (בסטילס + וידאו). באופן כזה, כל קלקול ו/או נזק הקיימים בדירה יהיו ידועים ומתועדים, כך שכל קלקול ו/או נזק שיהיו בעתיד בדירה, יהיה ברור על מי התשלום חל.
• מומלץ, כי מחד תשלום דמי שכירות יבוצע באמצעות הפקדה מראש של המחאות עתידיות (דחויות) לכל תקופת השכירות, בידי המשכיר ומאידך, יוסכם מפורשות בחוזה כי לא ניתן יהיה לעשות כל שימוש בשיקים במקרה שהמשכיר הפר אילו מהתחייבויותיו

• מומלץ להכניס בחוזה השכירות סעיף ביטוחי מתאים, לפיו הדירה תהא מבוטחת בכל תקופת השכירות בביטוח מסוג 'כל הסיכונים', כולל נזקי אסון טבע (רעידת אדמה), שריפה, וכיוצ"ב, לרבות כיסוי ביטוחי כלפי צד שלישי. אפשרות (נקודת) יציאה
לדברי עו"ד רוט התייעצות עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין תמנע מכם את עוגמת הנפש המיותרת שהוזכרה בשורות מעלה.


נתקלתם במקרים דומים/ נמצאים בהליכים מול שוכר / משכיר, עורך הדין נתנאל רוט רוט ישמח לעמוד לשירותכם:

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!