עסקת מקרקעין בהכשר הבד"ץ • חוק ומשפט

לפני כשלושה חודשים ניתן בבית המשפט המחוזי פסק-דין חריף המבטל פסק בוררות שניתן בבית דין צדק בבני ברק.

פסק הבוררות נותן תוקף מחייב להסכם שנכרת בין הרב צ.א. לבין הרב א.א.

הרב צ.א. ביקש לבטל בעזרת ביהמ"ש את פסק הבוררות.

ההסכם מסדיר עסקה בין הצדדים לתיאום הצעות במכרז שעניינו רכישת מקרקעין בשכונת גאולה בירושלים, אשר פורסם על ידי הסוכנות היהודית. המניע להסכם הינו לזכות במכרז בעלות נמוכה כמו גם הונאת שלטונות המס.

דוגמאות לאמור ניתן למצוא בסיכומי המשיב בהליך הבוררות:

"למה שהכסף ילך לסוכנות אוכלי נבלות וטריפות במקום שישאר אצלנו?

"סוכם במפורש שיועבר על ידו אל ה"ה א. סך 1.15 מיליון דולר - ולא עלה על דעת מי מהם שיצטרכו לקזז מהסכום הזה עשרות אחוזים לרשויות ולשלטונות המדינה הציונית".

הבוררים הביעו את דעתם הברורה על ההסכם במסגרת דיוני הבוררות: "זה פלילי להביא דבר כזה לביהמ"ש" (דברי הבורר הרב פרבשטיין ), קבעו בפסק הבוררות כי "ההסכם בין הצדדים תקף ומחייב".

עילת הביטול העיקרית לה טוען הרב צ.א. היא לפי סעיף 24(9) לחוק הבוררות, החלה כאשר "תוכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור". לטענתו, עילת הביטול מתקיימת היות ופסק הבוררות נותן תוקף מחייב להסכם לא חוקי הנוגד את תקנת הציבור שנכרת בין הצדדים לבוררות.

מנגד, הרב א.א. כופר בכך שההסכם נשוא הבוררות אינו חוקי או נוגד את תקנת הציבור וטוען כי אף אם ההסכם אינו חוקי או נוגד את תקנת הציבור, פסק הבוררות עצמו אינו נוגד את תקנת הציבור.

השתלשלות העניינים

בין הרב צ.א. להרב א.א. התנהלה בוררות בבית דין צדק בבני ברק, על ידי הדיינים הרב סילמן, הרב כהן והרב פרבשטיין, בקשר להסכם שנכרת בין הרב צ.א. להרב א.א. .

פסק הבוררות קובע כדלקמן:

א. ההסכם שבין הצדדים תקף ומחייב, והוא מחייב את הנתבע (הרב צ.א.) אישית.

ב. לנתבע ניתנה הזדמנות לרשום ע"ש התובע 11,04% מהקרקע, ומכיוון שלא עשה זאת, חייב הנתבע לשלם - 1,150,000$ (מיליון מאה וחמישים אלף דולר ארה"ב) כאמור בהסכם, הסכום הוא סכום נטו.

פסק הביניים הראשון קובע גם הוא כי: "ההסכם שבין הצדדים תקף ומחייב"; ופסק הביניים השני נותן תוקף מחייב לפסק הביניים הראשון.

השאלות שעמדו בפני בית המשפט טרם הכרעתו הינן: האם ההסכם אינו חוקי או נוגד את תקנת הציבור? אם כן - האם העובדה שפסק הבורר נותן תוקף להסכם לא חוקי או מנוגד לתקנת הציבור, מחייבת בהכרח את המסקנה כי הוא נוגד את תקנת הציבור? אם מסקנה זו אינה מתחייבת בכל מקרה ומקרה - האם היא מתחייבת במקרה דנן?

ביהמ"ש קבע כי עובדה מוסכמת בין הצדדים היא כי עניינו של ההסכם נשוא הבוררות הוא תיאום הצעות במכרז לרכישת מקרקעין שפרסמה הסוכנות היהודית.

ההסכם לא הוגש לבית המשפט על ידי מי מהצדדים. בית המשפט למד על מהותו ותוכנו של ההסכם והטעם לכך שלא הוגש בפני ביהמ"ש בעזרת חומר שהובא בפניו, כמו סיכומי הצדדים אשר הוגשו במסגרת הליך הבוררות.

כך כותב הרב א.א. בסיכומיו בהליך הבוררות: "סוד גלוי הוא, כי כל מי שמבצע עיסקה אשר חוקיותה מוטלת בספק משתדל להימנע מכל אפשרות של חשיפה לשלטון החוק, ומהטעם הפשוט הזה אף עיסקה זאת של תיאום מכרז, אשר הינה עבירה פלילית ובפרט בנסיבות הקיימות וד"ל, הוסתרה מכל הגורמים החוקיים, וזאת בצורה של הסכם חשאי המופקד בנאמנות כשאין לאף אחד מהצדדים העתק ממנו , ולא זאת בלבד, אלא בהתחייבות מפורשת של הצדדים לשמור את דבר ההסכם בסוד גמור, ולפיכך יהא זה לא רק שקרי אלא אף מגוחך לנסות לטעון שכנגד תשלום כזה צריך להנפיק חשבונית מס... משל לאדם ששיחד פקיד בעיר' ומחשש להלשנה ערכו ביניהם הסכם לנתינת שירותי יעוץ וכדו' ואח"כ ביקש כנגד התשלום חשבונית מס... ואף אם המסמך נוסח בצורה זהירה, אין זאת אלא אמצעי זהירות שננקט ע"י העו"ד שלא לנסח הסכם פלילי ברור אלא לעדן אותו אם וכאשר... וד"ל... ועובדה זאת היתה ברורה וידועה היטב אף לנתבע בשעת ביצוע ועריכת ההסכם".

כלומר, הרב א.א. התובע בבוררות, שזכה בבוררות על פי טענותיו, טוען במפורש כי מדובר בהסכם בלתי חוקי, את תוכנו של ההסכם והתחייבות הצדדים על פיו מסכם הרב א.א. לסיכומיו בהליך הבוררות:

"... האמת הרי ידועה בהשתלשלות העובדות שאנחנו הצענו לנתבעים דמי פרישה, והובהר להם שעד עשר וחצי מליון דולר אנחנו ודאי נציע בהתמחרות כי בכל מקרה לנו זה כדאי, כלכלי ומשתלם, ובמהלך הדברים הסברתי לו שסוף סוף אני יזכה בזה במחיר הגבוה ביותר ואז השתמשתי בטיעון: "למה שהכסף ילך לסוכנות אוכלי נבלות וטריפות במקום שישאר אצלנו ואז ביקש שאנחנו ניתן לו דמי פרישה 2.5 מיליון דולר...

"וכשהתהפכו היוצרות ביקשתי ממנו הצעה הפוכה ו... הציע לנו מיליון דולר ולאחר מו"מ נגמר על הסכום הסופי של 1.15 מליון $ היה ברור שלא מדובר כתחליף לכסף שיועבר לסוכנות ובתנאים שלהם אלא בכסף שחור, כי בסכום הזה הרי משתלם - אף משתלם מאוד - היה לקבל את פרישתנו במחיר כזה, כי בכל מצב אחר היינו מתמודדים ותנאי הסף של המחיר היו למעלה מעשר מיליון דולר כי הרי הוסבר והוכח שעד למחיר הזה היינו בוודאי מורווחים ".

סיכומי המשיב

ובסיכומי המשיב בהליך הבוררות נכתב:

"בעיני השואלים, והרי אין שום הבדל בהצעתו הרשמית והזוכה של צ. לפני ואחרי פרישתו של א., מה אם כן יסביר המסמך הזה בעיני השואלים? ואכן, כפי שהסביר העו"ד בכדי לא לנסח הסכם פלילי חמור, בחרנו בניסוח קצת יותר מעודן..."

לשאלתו של המבקש בסיכומיו בהליך הבוררות:

"אני מחויב ובוודאי כיום עם החמרת הפיקוח על הלבנת הון וחובת ההצהרה לדווח לרשויות על מאן ולאן הלך... אם הם היום לא יתנו קבלה הרי מחר לכשאשאל אוכרח לענות, ואז מי יממן את הפסדי וקנסותי ונזקי מי ילך במקומי לכלא?"

השיב המשיב בסיכומיו:

"ואם ננפיק חשבונית מס עבור שירותי מידע פנים, תיאומי מכרזים ועוד וד"ל, מי ילך במקום כולנו לכלא?!

הנתבע הודה במהלך הדיונים בביה"ד שכשדובר על כך שאנחנו נשלם לו דמי פרישה היה ברור שהכסף לא יהיה מדווח וכל הנתונים מוכיחים מעל כל ספק שכך גם היה ברור לכולנו במהלך ביצוע ההסכם...

...סוכם במפורש שיועבר על ידו אל ה"ה א. סך 1.15 מליון $ ו לא עלה על דעת מי מהם שיצטרכו לקזז מהסכום הזה עשרות אחוזים לרשויות ולשלטונות המדינה הציונית" .

ולעניין הדיווח לשלטונות המס אודות העסקה נשוא ההסכם, הוסיף המשיב בסיכומיו בהליך הבוררות:

"איך ומה ואיזה סוג עיסקה הוא רוצה לדווח ובפרט שבחוזה הלוא חתום ה"ה צ. , הזוכה הוא אר' והקבלה ממוענת לרשת הגנים של ג. , אז איך בכלל ניתן לדון על חובת דיווח?".

לעניין 'הסעיף האחרון' בהסכם האוסר על הצדדים לפרסמו, כתב המשיב בסיכומיו בהליך הבוררות:
"פיסקה כזאת בגוף החוזה האוסרת על שני הצדדים להדליף את דבר החוזה ומחייבת לשמור את דבר החוזה בסוד מעיד כמאה עדים על תוכנו על חוקיותו ועל כוונת כותביו ונאמניו".

מהמצוטט ממסמכי ופרוטוקולי הבוררות עולה בברור כי ההסכם נשוא פסק הבוררות עניינו בעסקה לתיאום הצעות במכרז. העובדה כי על פי ההסכם התחייב המשיב לפרוש מהמכרז בתמורה לתשלום כספי, תוך הונאה של שלטונות המס, היתה מוסכמת בין הצדדים להליך הבוררות והוצגה כך באופן מפורש לפני הבוררים. לא זו אף זו, הצדדים הבהירו לבוררים כי אי חוקיות ו"פליליות" ההסכם כה חמורה, כך שאין אפשרות לדווח על העסקה העומדת מאחוריו לשלטונות המס. חומרתו של ההסכם מבחינת העבירות הפליליות הכרוכות בביצועו, כך טען המשיב לפני הבוררים, היא הסיבה לכך שהצדדים הפקידו אותו בנאמנות ולא שמרו בידיהם עותק ממנו. הסכם זה מהווה עבירה בוטה על חוק ההגבלים העסקיים.

לפיכך, קבע בית המשפט כי חוזה זה הינו בלתי חוקי ופסול.

ביהמ"ש התייחס לטענת הרב א.א. לפיה "ההסכם הינו חוקי למהדרין" ואמר: "מיותר לציין כי טענה זו מוטב היה לה אילו לא נטענה, במיוחד לאור טענותיו והצהרותיו של המשיב, אשר צוטטו לעיל, לפני הבוררים".

ביהמ"ש אף קבע כי ההסכם נשוא פסק הבוררות כרוך כאמור גם בהונאת שלטונות המס, חותר תחת הסדר החוקי והחברתי ולפיכך, נוגד את תקנת הציבור.

בית המשפט אף קבע כי פסק הבורר נוגד את תקנת הציבור בכך, שתוכנו הוא מתן תוקף להסכם לא חוקי בעליל, הנוגד גם את תקנת הציבור. בית המשפט מוסיף עוד כי שיקולי הבוררים להחלטתם, במקרה זה, כלל אינם רלוונטיים לעניין תקנת הציבור ולא נדרשת בענייננו הנמקה מסוג של פירוט המניעים והשיקולים על מנת שתקום עילת ביטול במקרה דנן.

בית המשפט הורה לשלוח העתק מפסק הדין ליועץ המשפטי לממשלה, וכן לממונה על ההגבלים העסקיים, שישקלו, כל אחד בתחום סמכותו, האם יש מקום לחקור בעניין או להעמיד לדין את הצדדים המעורבים בעיסקה.

אין לראות במאמר זה משום חוות דעת משפטית ו/או ייעוץ משפטי ואין להסתמך על הנאמר בו. במקרה דומה מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!