האם זו הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדיור?

האם ייתכן שכולנו — כלכלנים, קובעי מדיניות בממשלה, עיתונאים וגם הציבור — מפספסים סיבה חשובה, ואולי אפילו את ההסבר העיקרי, לעליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות?

כדי לענות על השאלה הזאת, רשמו לפניכם מונח שעד כה נעדר כמעט לחלוטין ממחקרים כלכליים — נרטיבים.

החשיבות של נרטיבים וסיפורים ידועה כבר שנים רבות, עוד משחר ההיסטוריה האנושית, אבל מי שעסקו בהם עד היום היו בעיקר היסטוריונים וסוציולוגים, בעוד כלכלנים בחרו להתעלם מהם בשל היעדר נתונים שאפשר לנתח. נרטיבים הם סיפורים, רעיונות, תפישות עממיות ואמונות. בני אנוש נוהגים לספר סיפורים עוד מהימים שבהם ישבו סביב המדורה במערות, והחשיבות שלהם בהבנה של תרבות, התנהגות ושינויים היא כה גדולה, עד שהיו חוקרים שהציעו לשנות את השם של בני אדם מ"הומו סאפיינס" ל"הומו נרטיבוס" — כינוי שעד כה לא נקלט.

אבל כעת חקר הנרטיבים מגיע גם לתחום הכלכלה. פרופ' רוברט שילר, חתן פרס נובל לכלכלה ומיוצרי מדד קייס־שילר למחירי הדיור בארה"ב, מיקד את ספרו האחרון סביב נרטיבים, ומטיף לכלכלנים לחקור אותם. בכיוון אחד של מחקר, שילר בוחן את השכיחות של מלים ומונחים בעיתונים ובספרים, ומגלה שההופעה של נרטיבים מתנהגת לעתים קרובות בהתאם לנוסחאות שהתגלו במחקר של מגיפות רפואיות.

מגיפות נוטות להתחיל לאט, עוברות להתפרצות מהירה מאוד, ואז דועכות בתהליך אטי. כך גם רעיונות ונרטיבים: בהתחלה הם לא קיימים, משם הם עוברים לצמיחה אטית, בשלב מסוים מתרחשת התפרצות מהירה, ולבסוף נרשמת דעיכה אטית בת שנים רבות. שילר בדק מונחים כמו "השפל הגדול" ו"מפולת פיננסית", וגם "אדם סמית"' ו"קרל מרקס", ובכולם מצא התנהגות דומה.

מדוע זה חשוב? מפני שכאשר כלכלנים כמו שילר ואחרים ניסו לפצח מה גרם למשבר הפיננסי של 2007 ומה גרם לעלייה המהירה של מחירי הדיור בארה"ב לקראת המשבר הפיננסי, ולמפולת מרגע שהמשבר התחיל, הם לא הצליחו לספק תשובה משכנעת בכלים המקובלים שלהם. בארה"ב של אותם שנים לא היו שינויים גדולים בהיצע או בביקוש לדיור, באוכלוסייה, בריבית או ברמות שכר הדירה.

במלים אחרות, הכלכלנים לא מצאו אף גורם כלכלי שיכול להסביר באופן מספק מדוע מחירי הדירות בארה"ב עלו ב–75% ב–1997–2005, או למפולת שהתרחשה ב–2005–2012, שהחזירה את המחירים לרמה גבוהה רק במעט (12%) מרמתם ב–1997.

מה כן היה שונה? שילר מצא שבתקופת עליית המחירים נרשמה התפרצות של הנרטיב על כדאיות רכישת דירה לצורכי השקעה ומכירתה במהירות לצורך רווח ספקולטיבי זריז. הנרטיב הזה חדר לכל בית, ונכתבו עליו מאות ספרים ואלפי סיפורים בעיתונות — כולל אחד מ–2004, של דונלד טראמפ, שכותרתו: "כיצד לחשוב כמו מיליארדר: כל מה שאתה צריך לדעת על הצלחה, נדל"ן והחיים".

הנרטיב הזה שלט והיה שיחת היום בקרב ציבור גדול. הוא הציג את מי שקונה דירה או שתיים להשקעה ומוכר אותן במהירות כ"חכם" ו"מתוחכם" — אף שלרוב הרוכשים לא היה ידע מוקדם בנדל"ן או בפיננסים.

לאחר שחקר את הנרטיב, סבור שילר כי עוצמתו של הרעיון של רכישת דירה להשקעה על בסיס משכנתה מקסימלית, יחד עם האמונה שמחירי הדיור יעלו, היתה גורם מרכזי — ואולי אף הגורם העיקרי — בעליית מחירי הדיור עד למשבר הפיננסי. בעבורו, עולים מהמסקנה הזאת שני מסרים. האחד הוא שכלכלנים צריכים להתחיל לחקור נרטיבים ברצינות. השני הוא ש"בועה" נוספת אולי שוב מתפתחת בשוק הדיור בארה"ב בימים אלה ממש, לאחר שמחירי הדיור עלו ב–29% מאז 2012 — בערך מחצית הדרך חזרה לשיא של 2005.

מחירי הדיור בישראל לעולם יעלו?

הסיפור על שילר והנרטיבים שלו חשוב גם לישראלים, מפני שייתכן שגם מחירי הדיור בישראל עולים בשנים האחרונות לא בגלל גורמים כלכליים מסורתיים, אלא בשל הנרטיב הלאומי. מהו הסיפור המוטמע במוחו של הציבור בכל הנוגע לשוק הנדל"ן? לא ידוע לנו על מחקר מקומי בנושא, אבל תחושת הבטן היא שהתשובות ינועו בין "עודף ביקוש על ההיצע", "אין קרקעות במרכז", "הריבית הנמוכה", "הטבות המס הכדאיות", ואולי גם "היעדר מסלול השקעה אלטרנטיבי". למה? מפני שזה מה שהציבור קרא בשנים האחרונות בעיתונות ושמע בטלוויזיה וברדיו. הציבור לא בדק את עקומות ההיצע והביקוש, ולא בחן כמה קרקעות פנויות אכן יש במרכז.

לעומת זאת, התשובה "המחירים עולים מפני שכולם בטוחים שהמחירים ימשיכו לעלות ולכן רוכשי הדירות חוששים שאם לא יקנו עכשיו, הם ישלמו בעתיד יותר" — לא תופיע כנראה בסקר. ואולם מאחר שזה אולי הנרטיב הציבורי האמיתי סביב שוק הדיור, מה שאנשים באמת מדברים עליו בבתים, אולי זו גם הסיבה העיקרית לעליית המחירים בשנים האחרונות.

בטוח? ודאי שלא. קשה להוכיח טענה כזאת, אך העובדה שיותר ויותר כלכלנים מעניקים לנרטיבים משקל גדול מבעבר היא, לכל הפחות, סיבה להביא אותם בחשבון.

כל זה גם מסביר את הלחץ הגדול של שר האוצר משה כחלון ושל אנשי משרדו סביב גורלו של מס הדירה השלישית, שיוכרע בקרוב על ידי שופטי בג"ץ. בשבועות האחרונים כחלון התחיל לראות את האור בקצה המנהרה, בדמותה של האטה חזקה בעליית מחירי הדיור. הנתונים ראשוניים בלבד, אך מה שחשוב לכחלון הוא לא המספרים, אלא הנרטיב. עצירה של המחירים, בוודאי ירידה קלה, ישברו את הנרטיב הקודם, שלפיו המחירים רק יעלו ושהממשלה אינה יכולה לעצור אותם. עם קצת מזל, אומר לעצמו כחלון, הנרטיב יכול אפילו להתהפך, וכולם יתחילו לחשוב ולדבר על ירידה, שרק היא תשלח רבים למכור את דירות ההשקעה שלהם, ורבים אחרים לד

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!