11 אלף זכו במחיר למשתכן - אך רק 3,000 דירות קיבלו היתר בנייה מלא

לפני כשבוע קיבלו גדי (שם בדוי) ובת זוגו, שזכו בהגרלת מחיר למשתכן במבשרת ציון, הודעה באי־מייל מאזורים, החברה שבונה את הפרויקט. "לקוחות יקרים", פתחה ההודעה, "בהמשך לפניות רבות מטעם זוכים בפרויקט, מצאנו לנכון לעדכן כי חרף מאמצי החברה, עדיין לא קיבלנו היתר בנייה לפרויקט". עוד הוסיפה החברה כי " נכון להיום הצפי לקבלת ההיתר הוא תחילת יוני 2017".

הודעה דומה קיבל גדי כמה שבועות קודם לכן, וכך גם שאר 150 הזוכים בהגרלה שנערכה בדצמבר 2016. "קרוב לחצי שנה מיום שהודיעו על הזכייה בהגרלה, עדיין אין היתר, וגם לא נערך כנס רוכשים", אומר גדי. הוא מוסיף כי הרוכשים מטילים ספק גם לגבי קבלת ההיתר ביוני. במצב דומה נמצאים גם כ–220 רוכשים שזכו בהגרלה של מיזם סמוך של י.ד. ברזאני.

ביוני 2016 זכו שתי החברות בקרקע. בדיקה של מצבו התכנוני של הפרויקט מול הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה הראל מעלה כי אזורים הגישה בקשה להיתר בספטמבר האחרון — שישה חודשים בלבד לאחר זכייתה בקרקע. הוועדה המרחבית פעלה במהירות אף היא, ואישור עקרוני לבקשה ניתן כבר בנובמבר. אלא שכאן נתקעו הדברים לתקופה ארוכה יחסית, עקב עבודות פיתוח ממושכות הנערכות בשטח ההררי, שהשלמתן מהווה תנאי להיתר.

מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נמסר כי זמן השלמת העבודות שצוין במכרז והיה ידוע מראש הוא 18–24 חודשים מיום ההכרזה על הזוכים במכרז. לפי לוחות הזמנים האלה, העבודות אמורות להסתיים לכל המוקדם בדצמבר. כלומר, האישור העקרוני להיתר, אף שניתן במהירות ראויה לשבח, היה חסר חשיבות ליכולתם של היזמים להתחיל לבנות בפועל.

עשרות אלפי משקי בית נרשמו למאות הגרלות בחודש

אם כך עולה השאלה מדוע מיהר משרד הבינוי והשיכון, האחראי על הגרלות מחיר למשתכן, לערוך את ההגרלה זמן כה רב לפני שניתן היה להתחיל לבנות בבנייה בפועל? שאלה זו עולה לא רק לגבי מבשרת ציון — כי אם לגבי לא מעט מיזמים נוספים, שמונים במצטבר אלפי יחידות דיור וגם בהם יש מרווח זמן של כחצי שנה ויותר בין מועד ההגרלה לבין תחילת הבנייה בפועל. נכון להיום, הוכרזו בסך הכל 10,777 זוכים בהגרלות מחיר למשתכן — בעוד 6,648 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה חלקי ו–2,803 בלבד קיבלו היתר מלא.

בדיקה מול מקורות המעורים בנושא מעלה כי אין זו מקריות, וכי מדובר במדיניות מחושבת היטב. המטרה היא לגרום לאלפי רוכשי דירות ראשונות לקנות דירות מוזלות שעתידות להיבנות במסגרת מחיר למשתכן, לפני שיתייאשו מהמבצע הממשלתי ופנו לשוק החופשי. זאת, מכיוון שהדבר יגדיל את הביקוש ויפגע במאמצי הממשלה לבלום את המחירים.

כדי להבין מדוע הדבר נעשה, יש לחזור לחודשים הראשונים שבהם פעלה היוזמה. באוקטובר 2015 נחתמו בהצלחה המכרזים הראשונים של מחיר למשתכן, ובפברואר 2016 התקיימו שתי ההגרלות הראשונות, בעפולה ובלוד. על אף הרעש התקשורתי הרב שליווה את ההגרלות, בפועל היה מדובר במספרים זניחים של מאות יחידות דיור, ביחס לעשרות אלפי משקי בית שהוציאו תעודות זכאות.

באותה התקופה המדיניות קבעה כי על ההגרלות להתבצע רק בסמוך להוצאת היתר מלא ותחילת בנייה בפועל. ואולם עד מהרה הבינו במטה הדיור כי זו שיטה בעייתית. מעט מאוד יזמים הצליחו להוציא היתר בתוך חודשים מיום הזכייה, וגם מרבית הוועדות המקומיות לא היו ערוכות לכך. קצב ההגרלות המשיך להיות כמה מאות דירות מדי חודש, ובמקביל עשרות אלפי משקי בית נרשמו. היוזמה הושמה ללעג כסוג של פיס, ובמטה הדיור חששו כי אמון הזוגות הצעירים בה יאבד, וכי הרוכשים יחזרו לשוק החופשי, ובכך יגדילו את הביקוש וידחפו את המחירים למעלה.

לפיכך הוחלט על שינוי מדיניות בעניין מועד ההגרלות ביחס לתחילת הבנייה בפועל. אם בימיה הראשונים של התוכנית הוצמדו ההגרלות להוצאת ההיתר המלא, בחלוף הזמן הן נערכו בסמיכות להיתר בנייה בתנאים — כזה שמכוחו אי־אפשר לבנות. בחודשים האחרונים אף נודע על הגרלות בסמוך להגשת בקשה להיתר מצד היזם בלבד.

יתרונותיה של הגישה החדשה ברורים — יכולתה של הממשלה לקיים מספר גדול של הגרלות בתוך זמן קצר ולהוציא אלפי רוכשים פוטנציאליים מהשוק. אבל יש לה גם לא מעט חסרונות שמהם סובלים בעיקר הרוכשים. הם נאלצים להמתין חודשים ארוכים להליך בחירת הדירה, שבו כלל לא מובטח להם כי יצליחו לרכוש דירה שבה הם מעוניינים. הסיבה: היזם אינו מפרסם את התוכניות של הדירות כל עוד לא קיבל הפרויקט היתר ואושר סופית. כמו כן, לפי שיטת בחירת הדירות, אלה הממוקמים בתחתית רשימת הזוכים רשאים לבחור אחרונים, כשההיצע שנותר מוגבל. לפיכך, עלולים הרוכשים לגלות רק בתום חודשי ההמתנה הארוכים כי עליהם לבטל את זכייתם. בנוסף, עשוי מחיר הדירה לעלות בתקופת ההמתנה עקב הצמדות למדד תשומות הבנייה.

רמ"י: "ההחלטה נובעת מרצון להביא לרוכשים ודאות"

מלבד הליכי הרישוי שעשויים להתארך ומסירת המגרשים שאחראית לעיכוב במבשרת ציון, יש גם מקרים שבהם ויכוחים ואי־הסכמות בין היזם למשרד השיכון ולחברת הפיקוח מטעמו על המפרט או חוזי המכר מעכב את הליכי בחירת הדירות.

מקור ממשלתי שעמו שוחחנו טוען כי אין בהתנהלות זו כל פסול, מכיוון שההטבה שבה יזכו הרוכשים מובטחת להם בכל מקרה, ובהתחשב בשיעור ההנחה — במיוחד במרכז, תקופת המתנה של חצי שנה היא מחיר פעוט. עם זאת, המקור אומר כי היה רצוי שהמידע על מצבו התכנוני של המיזם יוצג במלואו בפני הזוכים, כדי שלא יחשבו שהליך הבנייה צפוי להתחיל מיד. הוא הסביר כי כך יוכלו הזוכים לקבל החלטה מושכלת אם הם מעדיפים להמתין או לבטל את הזכייה.

ממטה הדיור נמסר בתגובה: "כדי לקדם את מחיר למשתכן עלינו להביא בחשבון את סל השיקולים, ובהם צורכי העיר, אישורי הבנייה המתאימים, תיאומים עם קבלים וצורכי הזוגות הצעירים. עד כה שווקו יותר מ–70 אלף דירות, ויותר מ–35 אלף עסקות נסגרו עם הקבלנים. אנו פועלים בכמה מישורים כדי לזרז את התהליכים. בפרויקט במבשרת ציון הקבלן יקבל בקרוב את ההיתר המלא".

מרמ"י נמסר בתגובה למכרז במבשרת כי: "העבודה מתנהלת בהתאם ללוחות הזמנים שהוגדרו במכרז. רמ"י מבצעת עבודות פיתוח לפי תוכנית העבודה, ומסירת המגרשים ליזמים תתבצע כמסוכם 18–24 חודשים מיום הכרזת הזוכים במכרז. ההחלטה לקיים את ההגרלה מיד עם קבלת אישורים עקרוניים למתן היתרי בנייה מוועדת התכנון נבעה מרצון המדינה להביא ודאות, ולהבטיח רכישת דירה בשלב המוקדם ככל הניתן לזכאים".

מאזורים נמסר בתגובה כי "ההגרלה בוצעה בשלב מוקדם של תהליך הרישוי, בהתאם להנחיות הגורמים הממשלתיים. אין שום עניין חריג בהוצאת ההיתר במקרה זה, ואנו צופים שההיתר יתקבל בשבועות הקרובים".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!