שיא של שלוש שנים במספר הערים שבהן ירדו מחירי הדירות

האם מדיניות שר האוצר, משה כחלון, מתחילה להשפיע על ציפיות בעלי הדירות? בחודש אפריל כמעט 40% מהערים המשתתפות במדד yad2–TheMarker סומנו ב"מינוס" - זה החודש השני ברציפות. זהו השיעור הגבוה ביותר של ירידות מחירים מאז קידומו של חוק מע"מ 0% על ידי שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד. ואולם שיעור הירידה נמוך בהרבה מבתקופתו של לפיד. נתונים אלה קדמו להערכות שנשמעו השבוע, ולפיהן קיים סיכוי גדול שיבוטל בסופו של דבר חוק ריבוי הדירות (החוק למיסוי הדירה השלישית).

מדד yad2–TheMarker מתבסס על חוכמת ההמונים. הוא נועד לבחון ציפיות של בעלי דירות המציעים אותן למכירה ב-36 הערים המשתתפות, באמצעות המחירים הנדרשים (בניכוי מחירים חריגים ונכסים צמודי קרקע). במדד מחשבים את היחס בין מספר הערים שבהן ירדו המחירים הנדרשים לבין מספר הערים שבהן הם עלו.

הניסיון מלמד כי בזמנים שבהם בעלי הדירות סוברים כי מחירי הדירות צפויים לרדת, הם מפחיתים בהתאם את המחירים כדי למכור אותן במהירות. לפיכך, במצבים כאלה נרשמות ירידות מחירים בערים רבות במדד. כך למשל, בשיא המחאה החברתית ב–2011 ובתקופת קידום תוכנית מע"מ 0% של לפיד ב–2014, ירדו המחירים ביותר מ–50% מהערים הנבדקות. לעומת זאת, כשמחירי הדירות נוטים לעלות באופן מתון, כמו בתקופה האחרונה, שיעור הערים שבהן נרשמות ירידות מחירים נע בין 20% ל–40%. כששיעור הערים שבהן יורדים המחירים נמוך מ–20%, ההערכות הן כי בעלי הדירות סבורים במידה גבוהה של ביטחון כי מחירי הדירות יעלו. כך למשל, היה בחודשים שקדמו לפרוץ המחאה החברתית ב–2011.

מאז התפוגגות תוכנית מע"מ 0% בסוף 2014, שיעור הערים שבהן נרשמות ירידות מחירים חודשיות הוא 20%–35%. הנתון מעיד על כך שבעלי הדירות אינם מגיבים באופן חד לצעדים של כחלון. בחודשים מארס ואפריל נרשמו נתונים מעט חריגים, ולפיהם ירדו המחירים ב–39% מכלל הערים שבמדד.

ועדיין, ברוב במוחלט של הערים המשתתפות עלו המחירים, ובראשן שדרות. שם עלו המחירים באפריל ב–3.7%. המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים היה 693 אלף שקל, ומחירן הממוצע של דירות 4 חדרים היה 693 אלף עבור דירות 3 חדרים ו-858 אלף שקל.

ערים בולטות נוספות שבהן עלו המחירים בחודש אפריל היו רמלה וחדרה. ברמלה עלו המחירים ב–2.5% ל–1.09 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים, ו–1.54 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים. בחדרה עלו המחירים ב–2.3%, ל–956 אלף שקל עבור דירות 3 חדרים ו–1.35 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

ביתר הערים עלו המחירים בפחות מ–2%. מבין הערים הגדולות, בירושלים עלו המחירים ב–0.6% ל–1.84 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים, ול–2.6 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים; בחיפה עלו המחירים ב–1.1% ל–951 אלף שקל לדירות 3 חדרים ו-1.34 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

בנתניה עלה המחיר ב–1.8% ל–1.36 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ול–1.9 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים; ביתר הערים הגדולות שבהן עלו המחירים — ראשון לציון, פתח תקוה, באר שבע ואשדוד — העלייה היתה נמוכה מ–1%.

העיר הבולטת ביותר שבה ירדו המחירים באפריל לעומת מארס היא קרית ביאליק, שבה ירדו המחירים ב–3% בממוצע. דירות 3 חדרים בעיר הוצעו ב–856 אלף שקל, ודירות 4 חדרים הוצעו ב–1.21 מיליון שקל. זאת, בעוד שבקרית מוצקין השכנה, המחירים דווקא עלו ב–1.1% (896 אלף שקל ל–3 חדרים ו–1.26 מיליון שקל ל–4 חדרים).

הערים הבולטות בירידות

בהרצליה ירדו המחירים ב–2.9%, ל–1.81 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.55 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. הרצליה מתאפיינת בתנודות חזקות במחירי הדירות, מה שעשוי להעיד על גודל מדגם ועל עירוב של תמהילי דירות שונים, שכוללים דירות ישנות עם דירות שנבנו בשנים האחרונות, ודירות ישנות שבוצעה בהן הרחבה בפרויקטי תמ"א 38 הנפוצים בעיר.

בהוד השרון מחירי הדירות ירדו ב–2.7%, ל–1.46 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–2.06 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים; ברמת השרון ירדו המחירים ב–2.3% בחודש ל–1.99 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–2.81 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

העיר הגדולה ביותר שבה נרשמו ירידות היתה תל אביב, שבה המחירים ירדו ב–1.2% ל–2.54 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–3.58 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בגבעתיים (ירידה של 1%) וברמת גן (ירידה מזערית של 0.1%) השכנות, מחירי הדירות ירדו גם כן. בגבעתיים - 2.1 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.96 מיליון שקל עבור דירות ארבעה חדרים; ברמת גן - 1.9 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים ו–2.68 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

בארבע מתוך חמש ערי הצפון המשתתפות במדגם - טבריה, כרמיאל, נהריה ועכו - ירדו המחירים. בטבריה הירידה היתה 0.3%, עם דירות 3 חדרים ב–564 אלף שקל ו–4 חדרים ב–795 אלף; בכרמיאל המחירים ירדו ב–1.6% (798 אלף ו–1.13 מיליון שקל), בנהריה הירידה היתה 0.5% (860 אלף שקל ו–121 מיליון שקל), ובעכו - 709 אלף שקל ומיליון שקל.

לעומת זאת, בערי הפריפריה הדרומית עלו המחירים, למעט בנתיבות, שבה ירדו המחירים באופן מזערי ב–0.1%.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!