סקר: המשקיעים אינם ממהרים למכור דירות, אך חלקם בוחנים השקעה בחו"ל

האם ענף הנדל"ן להשקעה מת או חולה? אולי הוא ממתין לימים טובים יותר? סקר שנערך בקרב 450 משקיעי נדל"ן בפברואר-מארס 2017 על ידי Ewave Nadlan, המתמחה בייזום ובשיווק של פרויקטים של נדל"ן, יכול לשפוך מעט אור על הלך הרוח בקרב המשקיעים. לפי הסקר, באופן כללי המשקיעים מביעים אי־אמון בצעדי הממשלה, והם נכנסים לעמדת המתנה בלי לעשות פעולות נמהרות של מכירת נכסים מסיבית.

בשנים האחרונות נקטו הממשלות צעדים במטרה להרחיק משקיעי נדל"ן מהשוק, מתוך הנחה שהם גורמים לעליות המחירים. הצעדים התבטאו בהכבדות מס, שהבולטות שבהן היו על ידי שר האוצר, משה כחלון, שהעלה את מס הרכישה, וקידם את מס ריבוי נכסים (מס הדירה השלישית), שנדון בימים אלה בבג"ץ.

ואכן, כפי שניתן לראות בדו"חות שמפרסם משרד האוצר, מספר רכישות הדירות על ידי משקיעים ירד באופן ניכר, ובמקביל עלה מספר הדירות שהם מוכרים. אבל עולות השאלות מה המשקיעים חושבים, והאם אנו עדים לתחילת קריסת ענף ההשקעה בנדל"ן בישראל? ממצאי הסקר מראים כי המרחק לכך רב מאוד.

לפי הסקר, חלק ניכר מהמשקיעים אינו סבור שמחירי הדירות יירדו השנה. לשאלה מה יקרה למחירי הדירות השנה, השיבו 43% מכלל המדגם כי הם יוסיפו לעלות; 46% העריכו כי הם ישמרו על המצב הקיים; ו–11% הניחו כי יירדו.

סמנכ"ל השיווק של Ewave Nadlan, אסף כהנר, טוען כי מדובר ב"מכה קשה למשרד האוצר, המשדר בחודשים האחרונים נתונים והערכות להתקררות השוק". ואולם באותה מידה נראה כי רוב המשקיעים אינם סבורים כי יהיו עליות מחירים — מה שנוגד את ממצאי הסקרים שנערכו בשנים קודמות בקרב מנהלי חברות נדל"ן.

השאלה הבאה בסקר היתה האם המשקיעים מתכוונים לרכוש דירות חדשות להשקעה, למכור, או להמתין? בעוד 58% מהמשקיעים ענו כי בכוונתם להמתין השנה ולבחון לאן ילך השוק, 32% הודיעו כי בכוונתם להמשיך לרכוש דירות להשקעה ו–10% הודיעו כי בכוונתם לממש נכסים שברשותם. החברה בודדה את המשקיעים הכבדים - בעלי הון זמין של מיליון וחצי שקל ויותר (כ–160 מכלל המדגם) - ומצאה כי 52% מהם יישארו בעמדת המתנה; 36% הודיעו כי בכוונתם להמשיך ולהשקיע בנדל"ן, ואילו 12% הודיעו על כוונתם לממש נכסים.

כהנר מציין כי מהתוצאות עולה שרבים מהמשקיעים נמצאים בעמדה לביצוע של רכישת נדל"ן באופן מיידי - למרות הנתונים שמפרסם משרד האוצר על התקררות שוק משקיעי הנדל"ן. "הציבור עדיין מעכל את ההחלטות הממשלתיות והשפעתן עליו ועל השוק, והוא אינו ממהר למכור נכסים", מסביר כהנר.

לגבי ההבדלים בין כלל המשקיעים לכבדים, הצביע כהנר על כך שאצל האחרונים יש שיעור גבוה יותר של כאלה המעוניינים לרכוש דירות בטווח המיידי. "האקטיביזם של הציבור הזה יכול ללמד אותנו שמשקיעי הנדל"ן לא אמרו את מלתם האחרונה. אפשר לצפות עלייה בביצועי הרכישות שלהם השנה", אומר כהנר.

מצד שני, ניתן לראות כי שיעור המשקיעים הכבדים שמעוניינים לממש נכסים השנה גבוה מהממוצע של כלל המשקיעים. כלומר, הנחישות של המשקיעים הכבדים לפעול בתנאי השוק הלא פשוטים כיום במידה רבה יותר מאשר אצל יתר המשקיעים - מתבטאת בהחלטות לשני הכיוונים - מכירה ורכישה.

שאלה נוספת בחנה את מידת המוטיבציה של המשקיעים להשקיע בנכסים בחו"ל. 22% השיבו כי בדקו, והם מתכוונים לרכוש נכס בחו"ל; 21% בדקו את האפשרות, אך היא אינה רלוונטית עבורם; 26% ענו כי לא בדקו את האופציה אבל היא אפשרית; ואילו 31% השיבו כי לא בדקו את האפשרות להשקיע בחו"ל וכי זו אינה אופציה מבחינתם.

"רק באחרונה החריף שר הכלכלה את הטון למשקיעי הנדל"ן, וקרא להם ללכת להשקיע בלונדון ובברלין. שיעור גדל והולך ממשקיעי הנדל"ן באמת שוקל זאת, אלא שכאן נדרשת מלת אזהרה - אם הנכונות והכוונה תמומש לפעולות אמיתיות הבעיה לא תהיה רק של משקיעי הנדל"ן אלא של המשק הישראלי. כדאי למשרדי הממשלה הרלוונטיים למתן את התבטאויותיהם כלפי משקיעי הנדל"ן, ובטח לא להמליץ להם להפנות כספים פנויים לחו"ל", מתריע כהנר.

המסקנה הכוללת מהסקר היא שהשנה תמשיך להיות שנה חלשה מבחינת נכסים להשקעה, הרבה בגלל הפעילות הממשלתית. עם זאת, הטענה שהממשלה ריסנה לחלוטין את המשקיעים אינה נכונה. יש שיעור ניכר של משקיעים שעדיין נחוש לפעול בשוק בצורה של רכישת דירות. גם אם חלק מהם אכן יממשו את הרצון להעביר את ההשקעות לחו"ל - עדיין קיימים רבים שלא ויתרו על רצונם לרכוש דירה להשקעה בישראל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!