כך הרוויחה אימפריית הנדל"ן של יקיר גבאי כמיליארד יורו ב-2016

יקיר גבאי, הפועל בעיקר בשוק הגרמני, סיכם בסוף השבוע את אחת השנים הטובות שידעה אראונדטאון (Aroundtown), קבוצת הנדל"ן שבשליטתו. ב–2016 הפכה אראונדטאון לחברה הציבורית הגדולה ביותר בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה, עם תיק נכסים בשווי של 5.5 מיליארד יורו. במקביל, אראונדטאון הגיעה למקום הראשון בקרב חברות ממגזר הנדל"ן באירופה כולה עם גיוסי הון וחוב בהיקף של 2.55 מיליארד יורו.

אראונדטאון רשמה רווח תזרימי מפעילות הנדל"ן (FFO) של 168 מיליון יורו ב–2016, עלייה של 76% בהשוואה ל-2015. הרווח הנקי הסתכם ב–901 מיליון יורו, לעומת 926 מיליון יורו ב-2015. הרווח הנקי נתמך בשיערוכים חיוביים של 720 מיליון יורו שביצעה אראונדטאון ב–2016, בהשוואה לשיערוכים של 815 מיליון יורו ב–2015. בעקבות הצמיחה בפעילות, החברה הודיעה כי תגדיל את שיעור הדיווידנד השנתי לבעלי המניות מ-30% ל-65% מה-FFO.

מניית אראונדטאון, שנסחרת בבורסות פרנקפורט ופריס, טיפסה אתמול ב–3.9% בפרנקפורט. המניה נסחרת במחיר של 4.5 יורואים, והיא רחוקה ב–8% מהשיא שנרשם בתחילת ספטמבר 2016. לאחר פרסום התוצאות, בנק UBS העניק למניה המלצת "קנייה" עם מחיר יעד של 6 יורואים - פער חיובי של 35% ממחיר הסגירה ביום שישי. שווי החברה הוא 3.14 מיליארד יורו, הגוזר לאחזקתו האישית של גבאי (55.6%) שווי של 1.73 מיליארד יורו. גבאי נמצא בימים אלה בישראל, ועורך מרתון פגישות עם מוסדיים לעדכון על התוצאות.

אראונדטאון פועלת בתחום הנדל"ן המסחרי באמצעות החברה הבת (100%) קאמלביי שמחזיקה ביותר מ–200 נכסים מסחריים, וכן בתחום המלונאות באמצעות החברה הבת (95%) פריים סיטי. בנוסף, אראונדטאון פועלת בתחום הדיור להשכרה באמצעות החברה הבת (35.7%) גרנד סיטי פרופרטיז, שתיק הנכסים שלה כולל 84 אלף יחידות דיור בשווי כולל של 5.1 מיליארד יורו (תוצאות גרנד סיטי אינן מאוחדות בצורה מלאה בדו"חות הכספיים, אלא מטופלות לפי שיטת השווי המאזני).

נכסי הקבוצה ממוקמים בערים מרכזיות בגרמניה ובהולנד, בהן ברלין, פרנקפורט, מינכן, המבורג, דיסלדורף, קלן, אמסטרדם ורוטרדם. בעקבות הרכישות שביצעה החברה ב-2016, לצד שיערוכים חיוביים, שווי תיק הנכסים צמח ב–82% ל–8.1 מיליארד יורו. השווי הנכסי הנקי (NAV) הוא כ-4 מיליארד יורו.

מנוע הצמיחה המרכזי של אראונדטאון ב-2016 היה תחום הנדל"ן המסחרי. הפנייה של החברה לנדל"ן המסחרי נבעה מהמשך הירידה בתשואות בשוק המגורים לרמה של 2%–3%, בעקבות עליות המחירים החדות בגרמניה.

לפי מקורב להנהלת אראונדטאון, "תחום הנדל"ן המסחרי החל להתעורר לאחר תקופה ארוכה מאוד רק בשנה האחרונה. באראונדטאון זיהו את המגמה, וניצלו את העובדה שבניגוד לתחום המגורים הפעיל מאוד, עדיין קשה מאוד להשיג מימון בנקאי לרכישות נדל"ן מסחרי, במיוחד כשמדובר בנכסים הדורשים השבחה".

ב-2016 רכשה אראונדטאון נדל"ן מסחרי בהיקף של 2.2 מיליארד יורו, כך שסך תיק הנכסים - הכולל משרדים, ריטייל ומלונאות - הוא 5.5 מיליארד יורו. הרכישות הביאו לכך שאראונדטאון היא כיום החברה הציבורית הגדולה ביותר בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה. 19% מתיק הנכסים המסחרי של החברה בברלין, 12% בנורדריין וסטפליה, 11% במינכן, 9% בפרנקפורט ו–8% בהמבורג. באחרונה החלה החברה לפעול גם בהולנד, ורכשה כמה נכסים באמסטרדם ורוטרדם. ההכנסות מהשכרת נכסים מסחריים הסתכמו ב–2016 ב–274 מיליון יורו, בהשוואה ל–125 מיליון יורו ב–2015. החברה צופה כי ב–2017 ההכנסות יגיעו ל–380 מיליון יורו.

ההתרחבות המהירה בתחום הנדל"ן המסחרי נתמכה ביתרות הנזילות הגדושות של אראונדטאון. נכון לסוף 2016, לחברה יש יתרות נזילות של 836 מיליון יורו (מאוחד). הנזילות הגבוהה נובעת, בין היתר, מהגיוסים התכופים שביצעה השנה אראונדטאון. לחברה יש דירוג בינלאומי של BBB (או דירוג של AA מינוס בסולם הישראלי) ומגייסת בתשואתה נמוכות של סביב 1.5%. שיעור המינוף של החברה עדיין נמוך יחסית - 39% (LTV, שווי נכסים מול חוב פיננסי נטו) - ביחס למינוף של 34% בסוף 2015.

ב-2016 הגיעה אראונדטאון לראש טבלת המגייסות בקרב חברות ממגזר הנדל"ן באירופה. בשבוע שעבר גייסה החברה 400 מיליון יורו מחברת ביטוח סינית באג"ח ל–15 שנה. גם משקיעים מישראל משתתפים באופן קבוע בהנפקות - שאותן מנהלים בישראל ברק קפיטול חיתום, בניהולו של צביקה מנס, ודודו טובול, ומכאן מעורבותה בשוק ההון המקומי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!