מכונת הכסף: כך גייס יקיר גבאי 2.5 מיליארד יורו לאימפריית הנדל"ן שלו

2016 תיזכר כאחת השנים המוצלחות של איל הנדל"ן הישראלי יקיר גבאי. במהלך השנה טיפסה חברת הנדל"ן שבשליטת גבאי, אראונדטאון (Aroundtown) הפועלת בגרמניה, לראש טבלת מגייסות ההון בענף הנדל"ן האירופי. החברה ביצעה שבעה גיוסים של אקוויטי (מניות) וחוב, בסכום מצטבר של 2.55 מיליארד יורו. אם מצרפים את הגיוסים ב–2015, סך גיוסי ההון של אראונדטאון תופח לסכום של כ–5 מיליארד יורו — הרבה מעל לגיוסי ההון של ענקיות נדל"ן ישראליות כמו קבוצת עזריאלי, אלוני חץ, גזית גלוב או מליסרון.

לאחר ירידה של 17% מהשיא שרשמה בתחילת ספטמבר 2016, אראונדטאון נסחרת לפי שווי של כ–2.84 מיליארד יורו (נסחרת במקביל בבורסות פרנקפורט ופריס). שווי זה גוזר לאחזקתו האישית של גבאי בחברה (55%) שווי של כ–1.6 מיליארד יורו. לפי הערכות, הונו האישי של גבאי, שצבר דיווידנדים במשך השנים ומחזיק גם בנכסים פרטיים נוספים — מסתכם ביותר מ–2 מיליארד יורו.

אראונדטאון עקפה השנה בסכומים שגייסה ענקיות נדל"ן אירופיות, כמו חברת הדיור הגרמנית ונוביה (Vonovia) שגייסה כ–2.5 מיליארד יורו, חברת הנדל"ן הספרדית מרלין פרופרטיס (Merlin) שגייסה 2.3 מיליארד יורו, חברת הנדל"ן הצרפתית קלפייר (Klepierre) ואת קרן הריט הבריטית סגרו (SEGRO). במקום ה–10 ברשימת המגייסות הגדולות באירופה מצויה חברה נוספת בקבוצת גבאי — גרנד סיטי פרופרטיז (Grand City Properties), שגייסה כ–650 מיליון יורו.

גבאי, הישראלי המצליח והעשיר בברלין, השכיל לנצל את הריביות הנמוכות בשנים האחרונות לביצוע גיוסי הון גדולים, תוך שמירה על רמת מינוף נמוכה יחסית. בשונה מטייקונים ישראלים אחרים, גבאי לא נמנע מלדלל את אחזקותיו ומעדיף לנצל בצורה מיטבית את הגישה לשווקים. לרוב הוא מגייס בעלויות מימון נמוכות מאוד (ריבית של 1.5%–2% לשש־שבע שנים) ונעזר בהון להרחבת פעילותו ולרכישת נכסים חדשים.

אראונדטאון פועלת בשוק הנדל"ן הגרמני יותר מעשור. החברה מחזיקה בנכסים בשווי כולל של כ–8 מיליארד יורו. הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המסחרי (יותר מ–200 נכסים, בהם משרדים ומרכזים מסחריים) באמצעות החברה הבת בבעלות מלאה קאמלביי, וכן בתחום המלונאות באמצעות החברה הבת (95%) פריים סיטי, שמפעילה 56 בתי מלון.

בנוסף, אראונדטאון פועלת בתחום הדיור להשכרה באמצעות החברה הבת (35%) גרנד סיטי פרופרטיז, שתיק הנכסים שלה כולל 84 אלף יחידות דיור בשווי כולל של 4.7 מיליארד יורו.

האסטרטגיה של הקבוצה מבוססת על רכישת נכסים שבעליהם נקלעים לכשלי תפעול או מימון, השבחת הנכסים והבאתם להנבה אופטימלית. נכסי הקבוצה ממוקמים בערים מרכזיות בגרמניה ובהולנד, בהן ברלין, פרנקפורט, מינכן, המבורג, דיסלדורף, קלן, אמסטרדם ורוטרדם.

גיוסי ההון של גבאי נשענו בין השאר על הירידות בתשואת האג"ח של ממשלת גרמניה ל–10 שנים, שצנחה ב–2016 לטריטוריה שלילית. האג"ח הממשלתיות לטווח קצר יותר נסחרות אף הן בתשואות שליליות.

מוקדם יותר השנה העלתה חברת הדירוג S&P את דירוג האשראי הבינלאומי של אראונדטאון לרמה של BBB, המקביל ל–AA בסולם הישראלי. בשל הדירוג הגבוה יחסית, האג"ח של הקבוצה נכללות ברשימת האג"ח הניתנות לרכישה של הבנק המרכזי באירופה (ECB) כחלק מתוכנית ההרחבה הכמותית. בשבוע שעבר פירסמה S&P דירוג ראשוני של A-1 פלוס לניירות ערך מסחריים — Commercial papers (חוב לטווח קצר) — שהנפיקה אראונדטאון. כלכלני S&P הדגישו כי לקבוצה נגישות טובה לשוקי ההון ופרופיל נזילות חזק, בלא חלויות חוב משמעותיות בשנים הקרובות. הגיוס, אגב, בוצע בריבית של 0% מחברת ביטוח אירופית.

הנזילות הגבוהה של ארואנדטאון משתקפת בנתונים וביחסים הפיננסיים שלה. נכון לסוף ספטמבר, לחברה יתרות נזילות של כ–270 מיליון יורו, כשברבעון האחרון היתוספו לקופתה כ–1.15 מיליארד יורו מהנפקות של שטרי הון ואג"ח. שיעור המינוף של החברה נמוך יחסית — 41% (LTV, שווי נכסים מול חוב פיננסי נטו). החברה גם מציגה יחסי כיסוי חוב גבוהים, כפי שמודגש בדו"ח הדירוג של S&P; ויותר ממחצית (כ–55%) נכסיה חופשיים משעבוד. החברה מייצרת תזרים שנתי שוטף מפעילות נדל"ן (FFO) חזק במיוחד של כ–200 מיליון יורו.

בשנה האחרונה ביצעה אראונדטאון כמה גיוסים — בעיקר בלונדון ובפרנקפורט — באמצעות הנפקות אקוויטי, שטרי הון, אג"ח סטרייט ואג"ח להמרה. בין השאר היא גייסה באפריל 300 מיליון יורו במניות ו–600 מיליון יורו באג"ח לשש שנים, בריבית של 1.5% בלבד. ביולי ביצעה גיוס אג"ח ל–8 שנים, בריבית של 1.5%. באוקטובר הנפיקה שטרי הון בסכום של כחצי מיליארד יורו, ובדצמבר גייסה 500 מיליון יורו באג"ח ל–7 שנים, בריבית של 2.1%. הגיוסים איפשרו לחברה לפרוס את החוב למח"מ (משך חיים ממוצע) ארוך, ולמחזר חוב בריביות נמוכות.

אראונדטאון מקפידה לשמור על קשר רציף גם עם גופים מוסדיים מישראל, שמשקיעים בניירות הערך שלה ומשתתפים בהנפקות. הקשר עם השוק המקומי נעשה באמצעות ברק קפיטל חיתום, שמנוהלת על ידי צביקה מנס, יחד עם דודו טובול, שמובילים את הגיוסים של הקבוצה. נוסף על אג"ח שמחזיקים מוסדיים מישראל, בית ההשקעות ילין לפידות מחזיק ב–0.4% מהונה של ארואנדטאון, ויש לו אחזקות נוספות בגרנד סיטי. גם קרן הגידור נוקד קפיטל של רועי ורמוס פעילה מאוד בהשקעות בקבוצה.

את שלושת הרבעונים הראשונים סיימה אראונדטאון ברווח נקי של 716 מיליון יורו — ירידה של 5% בהשוואה לינואר־ספטמבר 2015. ההכנסות מדמי שכירות קפצו ב–130%, לרמה של 183 מיליון יורו. ה–FFO, שמגלם את הרווח הנקי בתוספת פחת והפחתות ונטרול הכנסות והוצאות חד־ פעמיות, עלה ל–113 מיליון יורו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016, לעומת 64 מיליון יורו בתקופה המקבילה. הרווח התפעולי התזרימי המתואם (EBITDA) גדל ב–80% ל–183 מיליון יורו, והשווי הנכסי הנקי של החברה (NAV) בסוף הרבעון השלישי גדל ב–37% ל–4.1 מיליארד יורו, בהשוואה לשווי בסוף 2015.

גבאי, 50, עבד בעבר במחלקת התשקיפים של רשות ניירות ערך. לאחר מכן מילא כמה תפקידים בשוק ההון המקומי. הוא ניהל את חברת לאומי ושות' חתמים, והיה נציגה של משפחת טראמפ בגמול השקעות. באחרונה נכנס גבאי גם לשוק הנדל"ן האמריקאי, לאחר שחבר ליצחק תשובה.

בתחילת 2016 רכש גבאי מחצית מהאחזקות של אלעד גרופ (תשובה) ב–31 מקבצי דיור בארה"ב, המכילים כ–8,900 דירות, תמורת כ–250 מיליון דולר (כמיליארד שקל). תשובה וגבאי בוחנים כעת אפשרות להנפיק את מקבצי הדיור המשותפים בבורסת יורונקסט באירופה, ולגייס כמה מאות מיליוני דולרים באקוויטי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!