הזינוק בריבית המשכנתאות לא עוצר את מחירי הדירות; מה הפתרון לזוגות הצעירים?

שוק המשכנתאות מסיים שנה חזקה נוספת. לפי הערכות במערכת הבנקאות, סך המשכנתאות החדשות שנטלו משקי הבית יגיע עד סוף 2016 לכ-60 מיליארד שקל, וצפוי להתייצב סביב רמה גבוהה זו גם בשנים הקרובות. אמנם מדובר בירידה קלה של כ-8% (כ-5 מיליארד שקל) לעומת המשכנתאות שניטלו ב-2015, שהסתכמו בכ-65 מיליארד שקל, אך הירידה לא באה לידי ביטוי בסכום המשכנתאות, אלא במספר ההלוואות שניטלו.

בבנקים מייחסים את הירידה הקלה לכמה סיבות: אי־בהירות מסוימת לגבי הפעולות שינקטו מי שמעוניינים לרכוש דירות להשקעה, שהתחילה בחודשים האחרונים עם ההצהרות לגבי מס הדירה השלישית, שנחקק בשבוע שעבר בכנסת; המתנה ("ביקוש כבוש") של זוגות צעירים רבים להגרלות של תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר, שבה נמכרות דירות מוזלות לזכאים; מבצע שערך משרד השיכון בשנה שעברה למיחזור משכנתאות לזכאים, שבעקבותיו גדלה נטילת המשכנתאות ב-2015 בכ-3 מיליארד שקל; וירידה מסוימת בפעילות המשקיעים לנוכח העלאת מס הרכישה ב-2015. סיבות נוספות שעשויות להסביר את הירידה בסך המשכנתאות הן עליית הריבית על המשכנתאות בכל המסלולים ביותר מ-1% בשנה וחצי האחרונות, וכן המשך העלייה במחירי הדירות.

תיקי המשכנתאות של הבנקים ממשיכים להפגין יציבות וחוסן. שיעור ההפרשות מגובה התיק נמוך מאוד, וסך החוב שבפיגור של יותר מ-90 יום מוערך בכמה מאות מיליוני שקלים בלבד בכל אחד מהבנקים.

שיעור ההחזר הממוצע מתוך ההכנסה נטו של הלווים מוערך כיום ב-26% - נתון שמצביע על כושר החזר גבוה. המשכנתא הממוצעת שנטלו משקי בית, נכון לאוקטובר, מוערכת ב–700-670 אלף שקל, לעומת כ-640 אלף שקל בסוף 2015. שיעור המימון הממוצע ירד בתקופה זו מכ-51% ל-48.6%.

בבנקים לא צופים שלמס הדירה השלישית תהיה השפעה מהותית על שוק המשכנתאות. הבנקאים מעריכים כי הוא אמנם ימנע מחלק מהמשקיעים לרכוש דירות נוספות, אבל אינם צופים שאלפי משקיעים ימכרו את דירותיהם השלישיות כדי להימנע מתשלום המס.

"באזורי הביקוש יימשכו עליות המחירים"


בנק מזרחי טפחות הוא השחקן הבולט בשוק המשכנתאות זה תקופה ארוכה, עם נתח שוק של כ-40% ותיק של כ-112 מיליארד שקל, נכון לסוף ספטמבר. הגאות המתמשכת בשוק המשכנתאות איפשרה למזרחי טפחות להציג בשנים האחרונות את הרווחיות הגבוהה בקרב הבנקים, וכיום הוא הבנק היחיד שנסחר לפי מכפיל הון (היחס בין שווי השוק להון העצמי) גבוה מ-1.

"אנחנו מעריכים שבשנים הקרובות תהיה עלייה חד־ספרתית במחירי הדירות, 4%-5% בשנה, ולא כפי שהיה עד כה, 8% ויותר מזה", אומרים בראיון ל-TheMarker ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית במזרחי טפחות, וסגנו אורי יוניסי, האחראי על תחום המשכנתאות בבנק. "אנחנו מעריכים שהמחירים לא יירדו, כי אמנם יש גידול בהיצע הדיור, אבל אנחנו לא חושבים שהוא מספיק כדי לגרום לירידת מחירים".

לדברי יוניסי, התשובה על השאלה אם מחירי הדירות יעלו או יירדו עשויה להיות תלויה בפלח השוק שבוחנים. "לזוגות צעירים, השנה הבאה הולכת להיות שנה של שיווק דירות מסיבי בתוכנית מחיר למשתכן", הוא אומר. "לכאורה, הם רואים לנגד עיניהם ירידת מחירים, ואפילו מהותית, אבל זה עשוי לקרות רק בפריפריה, ולא באזורי הביקוש במרכז, שם יימשכו עליות מחירים חד־ספרתיות ואפילו דו־ספרתיות".

אבל גם בפריפריה, זוגות שמשתתפים בהגרלות מחיר למשתכן כדי לרכוש דירות ולהשכירן, נתקלים במצב שבו אין להם למי להשכיר - זה קרה באזור הדרום וגם בראש העין, למשל. אין כאן סכנה שייווצרו שכונות רפאים?

יוניסי: "נכון. השנה שווקו רק קצת יותר מ–3,000 דירות במחיר למשתכן. החודש יש שיווק נרחב, ובשנה הבאה ישווקו עשרות אלפי דירות. אבל מדובר רק בשלב של מכרזים וזכייה בהגרלות, בעוד שבנייה, קבלת בית ואפשרות להשכיר אותו לוקחות זמן, ולכן זה עדיין לא מורגש בשטח. יש 60 אלף זכאים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן שרוצים לזכות בדירה מוזלת".

אז בעצם מוקדם לקבוע אם היוזמה של האוצר מוצלחת?

יוניסי: "יכול להיות שהדירה שבה זוג צעיר יזכה תהיה באזור שבו הם תיכננו להתגורר, ואז הם יעברו אליה. אבל אם זו תהיה דירה באזור רחוק מדי, הם יצטרכו להחליט אם לקנות אותה ואז להשכירה, ובכך להפוך למשקיעים, או לוותר. כך או אחרת, אם זוג צעיר מבטל זכייה במחיר למשתכן, זה לא מעיד משהו על אופי התוכנית. השוק הזה מתנהל בסדר, ופועלים בו חוקי ביקוש שפוגשים את ההיצע".

ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית במזרחי טפחות
ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית במזרחי טפחותדודו בכר
אנגל: "היתה תיאוריה בשוק שהפרויקטים של מחיר למשתכן יגררו למטה מחירים של דירות אחרות, אבל בשטח אנחנו לא רואים השפעה כזאת".

ממה זה נובע לדעתך?

אנגל: "גם מכך שעד כה שווקו מעט דירות במחיר למשתכן, וגם עקב התדמית הפחות טובה שיש לפרויקטים האלה, שבגללה הם לא השפיעו על המחירים של הדירות האיכותיות יותר. למשל, היו קבלנים שבנו דירות בשטח שמתאים לארבעה חדרים ושיווקו אותן כדירות שלושה חדרים, ועם פגמים שונים, אבל לזכותה של המדינה ייאמר שהיא השכילה להבין זאת ולתקן לא מעט ליקויים ופגמים. ככל שהפער יצטמצם והתדמית תהיה אחרת, הדבר ימתן את עליית המחירים, אבל לא יוריד אותם. ובכל זאת, קצב עליית המחירים יתמתן לעומת הקצבים של השנים אחרונות, וזה הישג בלתי־מבוטל שיש לזקוף לזכות הממשלה".

אז מה צריך לקרות כדי שנראה ירידות מחירים?

יוניסי: "ככלכלנים, ברור לנו שכדי נרגיש את השינוי צריך לבנות מעבר לביקוש. יש כיום כ-30 אלף דירות בנויות במלאי. כדי לספק את הביקוש צריך לבנות יותר מ–65 אלף דירות בשנה בכל אחת מחמש השנים הבאות, שכן לפי הערכות הביקוש העודף הוא לכ-100 אלף יחידות דיור".

איך המדינה יכולה להבטיח שזה יקרה ושמחירי הדירות אכן יירדו, מלבד תוכנית מחיר למשתכן?

יוניסי: "צריכים לקרות כמה דברים, כמו שיווק קרקעות והגברת הרגולציה, ואנחנו רואים שפועלים בכיוון הזה באמצעות ריכוז סמכויות אצל ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי. נושא שני שחיוני הוא כוח האדם - צריך לשחרר עוד עובדים סינים ופלסטינים, וגם להרחיב את מתן האשראי לבנקים. כך, ברגע שהקבלנים יראו שהדברים פתוחים מבחינתם, תהיה האצה בבנייה, ואז נראה התמתנות עקבית במחירי הדירות למשך שנים.

"אנחנו לא מעריכים שזה יקרה ב-2017, כי אלה תהליכים ארוכי טווח ומסורבלים. ייתכן שהבעיה שלנו היא בהתאמת ציפיות הציבור למה שקורה בשטח. הציבור קורא בתקשורת שמחירי הדירות לא רק שאינם יורדים, אלא עולים".

אנגל: "לדעתי המטרה של מחיר למשתכן היא לאו דווקא להוריד מחירים, אלא לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה. מחיר למשתכן מוריד את המחיר באופן נקודתי - זה מעין מענק. המדינה היתה צריכה לעשות מעבר לכך ולשנות את התפישה שלה לגבי שיעור המימון שניתן לזוגות צעירים לצורך רכישת דירה באזורים מסוימים. מה שמטריד זוג צעיר הוא לא רק מחיר הדירה, אלא היכולת לקנות אותה והיכולת להחזיר את המשכנתא. בינתיים, כדי לצנן את שוק הדירות, בשנים האחרונות המדינה או הרגולטור קבעו כללים ודרישות שיצרו מצב שבו זוג צעיר אינו יכול לקנות דירה.

"למשל, קבעו שזוגות צעירים לא יכולים לקבל מימון של יותר מ-75% משווי הדירה. דרישה נוספת היא הדרישה מהבנקים להקצות בגין המשכנתאות נכסי סיכון (לשמור כנגדן הון, מ"ר) בשיעורים שלא קיימים בשום מקום אחר בעולם. מכיוון שהזוגות הצעירים נוטלים את המימון המקסימלי המותר, כ–60% מנכסי הסיכון במערכת הבנקאות הישראלית הם בגין משכנתאות, וזה פי שלושה מהמקובל בעולם. במדינות שאימצו מודלים מתקדמים של משכנתאות מדובר בפחות מ–20%".

אולי הבנקים מפחדים שזוגות צעירים לא יחזירו את המשכנתאות שנטלו?

אנגל: "מי שמפחד זה לא הבנקים, אלא ייתכן שרגולטורים כמו בנק ישראל, שחשב שזו הדרך לצנן את השוק. אי־אפשר לדעת מה היה קורה אם לא היו עושים את הדברים האלה. יכול להיות שהיה פה צינון מסוים של השוק. אבל מכיוון שתוכנית מחיר למשתכן מוגבלת ביכולות ובאיכויות, ועולה למדינה הרבה כסף, הייתי מצפה שהמדינה תיתן לזוג צעיר בעל יכולת החזר טובה עוד אלטרנטיבה, ותאפשר ליטול מימון של יותר מ-75%.

"אנחנו כבנק יכולים לתת 100% מימון, אין לנו בעיה עם זה. הוכחנו בעבר שאנחנו יודעים להתנהל באחריות גם בשיעורי מימון גבוהים יותר מהרמה הנוכחית של 75%. הבעיה של זוג צעיר היא ההון העצמי. מובן שנעשה את זה בצורה מבוקרת ונשלטת, ולא ניתן 100% מימון במגדלי תל אביב, אבל בפריפריה, שם הדירות כבר עולות סביב מיליון שקל ואולי יותר, לא צריכה להיות סיבה שזה לא יקרה. אני לא רוצה שהרגולציה תחסום אותי.

"זה היה מאפשר לעוד זוגות צעירים להיכנס למעגל רוכשי הדירות, ואז אפשר היה לעצור או לצמצם את המגבלה של יכולת רכישת דירה על ידם והיית עונה על הטענה שזוג צעיר לא יכול לקנות דירה בישראל. מבחינת הבנק הסיכון בקרב זוגות צעירים נמוך יותר, כי יש להם אפשרות להשתכר במשך תקופה ארוכה יותר, וכך אפשר היה גם לפרוש להם את ההלוואות לתקופה ארוכה יותר מ-30 שנה".

תיק המשכנתאות של מזרחי טפחות בסוף ספטמבר היה כ-70% מסך תיק האשראי של הבנק. אנחנו נמצאים בתוואי של עליית ריבית במשק. האם עליית הריבית לא מרתיעה אתכם, שכן היא עלולה לפגוע ביכולת ההחזר של נוטלי משכנתאות, ובעקבות זאת ברווחיות הגבוהה שאתם מציגים בשנים האחרונות?

אנגל: "גם אם הריבית תעלה אנחנו לא מודאגים, כי לא יהיו העלאות דרמטיות. שליש מהתיק שלנו בריבית קבועה, כך שאין כאן סיכון, כי הלקוח קיבע אותו. שליש נוסף בריבית שמשתנה כל חמש שנים, וגם כאן הסיכון לא מתרחש באופן מיידי. לגבי השליש המסוכן יותר של התיק, של ריבית משתנה בפחות מחמש שנים, אנחנו עושים ניתוחי רגישות ובודקים את יכולת ההחזר של הלקוחות תחת הנחה שריבית הפריים (כיום 1.6%) בעת נטילת המשכנתא גבוהה יותר.

"צריך לזכור גם שמרבית הלקוחות שלנו לקחו את האשראי לדיור כשריבית הפריים היתה גבוהה יותר מזאת הנוכחית, ואז גם אם הריבית תעלה, לפחות בתקופה הראשונה מצבם לא ישתנה באופן דרמטי לעומת יום לקיחת המשכנתא. גם אם הריבית תעלה ב–2 נקודות אחוז, זה לא יפגע דרמטית ביכולת ההחזר של הלקוחות, שכן במצב כזה ההחזר החודשי יגדל ב-100–150 שקל, ויש לנו מספיק יכולת וניסיון להתאים את עצמנו למצבו של הלקוח, ובמידת הצורך לפרוס לו את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר. אנחנו יודעים להגיב מראש עם פתרון ראוי עוד לפני שהאירוע מתרחש, וכך לא לתת ללקוח להתחפר עם הבעיה".

אם הריבית היא לא סיכון גדול, מהו הסיכון העיקרי?

אנגל: "עלייה באבטלה. במצב כזה, כושר ההחזר של הלקוח יורד בחדות, אבל הסיכוי ששני בני הזוג יהיו מובטלים נמוך. זה יכול לקרות בדרך כלל לאחד מבני הזוג, ולתקופה של כמה חודשים, חצי שנה ואפילו שנה, אבל ששני בני הזוג יהיו מובטלים - זה תרחיש קיצוני למדי. במשך חצי שנה מקבלים דמי אבטלה, אבל אם זה מגיע לכמה שנים אז הסיכון ממשי. עם זאת, יש לזכור שבסדרי העדיפויות של משפחה נורמטיבית, אולי הדבר האחרון שהיא תוותר עליו יהיה המשכנתא בגין הדירה. המשפחה תוותר קודם על התחברות לטלוויזיה בכבלים או בלוויין ותקצץ בהוצאות אחרות".

ומה הניסיון שלכם לגבי מצבים דומים בעבר?

אנגל: "מצב של אבטלה חווינו בתחילת שנות ה-2000, כשהיה מיתון בהיי־טק. היי־טקיסטים היו צרכנים גדולים של דירות יוקרה. הם נכנסו לאופוריה של ביקוש וחלקם נקלעו לקשיים, אבל ידענו להתמודד עם המצב. הבנו שמדובר באנשים איכותיים שימצאו מקום עבודה חלופי. נתנו להם מרווח מחיה בתשלומים, והדברים בסופו של דבר הסתדרו. יש כ-450–500 אלף משקי בית שהם לקוחות מזרחי טפחות, ויש לבנק נתח שוק במשכנתאות של כ–40%. למרות המספרים הגדולים האלה, מספר הפינויים שאנו מבצעים מגיע ל-20–30 דירות בשנה, וזה כולל גם חלק מהמקרים שבהם הלקוחות באים אלינו ביוזמתם ומבקשים להתפנות מהדירה, כי כך לטענתם ניתן לפרוע את החוב ולסיים את הפרשה בצורה יעילה יותר".

כיצד מגדרים את סיכון האבטלה?

אנגל: "כבר כמה שנים שגורמים בשוק מציעים למדינה לעשות ביטוח אבטלה. זה נמצא ברמה של טיוטת הצעת חוק, ואנחנו מקווים שבקרוב זה יקרום עור וגידים. הכוונה היא שאם אדם ייקלע לאבטלה ויקבל כסף מהביטוח הלאומי, המבטח ישלם עבורו את המשכנתא בתקופת האבטלה ושלושה חודשים נוספים. כך, אם במשכנתא חודשית ממוצעת מחזירים כ-3,500 שקל, הכיסוי הביטוחי לחצי שנה של אבטלה ועוד שלושה חודשים יהיה סביב 30-20 אלף שקל. העלות של ביטוח כזה תהיה זניחה יחסית, אבל כך ייתכן שהבנקים יראו סיכון נמוך יותר ויכניסו לקוחות נוספים למעגל רוכשי הדירות".

אתם משדרים ביטחון לגבי גודלו של תיק המשכנתאות שלכם ואיכותו. האם גם המפקחת על הבנקים מרגישה בנוח עם החשיפה הגבוהה כל כך שלכם לשוק המשכנתאות, ולא שואלת שאלות ומבקשת לצמצם את החשיפה?

אנגל: "בבנק ישראל אין ביישנים, וכשצריך הם יודעים היטב לשאול כל שאלה שמטרידה אותם. לדעתי, המפקחת על הבנקים צריכה להיות מרוצה ורגועה מכך שיש בנק כמו מזרחי טפחות, שכ-70% מתיק האשראי שלו זה משכנתאות, שכן מדובר במוצר הכי פחות מסוכן בשוק, עם שיעורי הפרשות נמוכים מאוד, וזה עוד לפני שמגיעים למימוש הבטוחות, שהן הדירות עצמן, כי אנחנו לא שואפים להיות שם.

"בנק ישראל יודע שמזרחי טפחות מנהל את הסיכונים שלו בצורה נבונה, יודע ששיעור המימון הממוצע של התיק שלו נמוך יותר מהמערכת (גובה המשכנתא הוא סביב כ-51% משווי הדירות), שיעור ההחזר הממוצע בתיק שלנו חזק ויציב (היחס שבין גובה תשלום המשכנתא להכנסה נטו בסוף ספטמבר היה 27.7% בממוצע), והם יודעים שאנחנו מתנהלים מול הלקוחות בצורה ראויה ואנושית.

"בנק עם תיק משכנתאות גדול אינו דומה לבנק עם חשיפה גדולה לעסקים בינוניים וגדולים. בתקופות של אבטלה וריבית גבוהה, עסקים כאלה חוטפים הרבה יותר, וחלקם מתמוטטים. לעומת זאת, משק בית משתקם, ומספר המקרים של כשל שואף לאפס. יש לנו גם המון טכניקות לעזור ללקוחות. אמנם הכי קל לממש את הנכסים באופן מיידי ולסגור את הסיפור, אבל אנחנו מעדיפים לפעול אחרת, ובטווח הארוך זה מוכיח את עצמו לטובת הבנק וגם לטובת הלקוחות".

המנכ"ל אלדד פרשר אמר שקצב הצמיחה השנתי של תיק המשכנתאות שלכם יירד מ-8%–10% כיום לכ-5% בתוכנית האסטרטגית החדשה שהצגתם. האם ניתן להסיק מכך שתהיה ירידה ניכרת בנתח השוק שלכם, ואם כן - מי יקלוט את החלק שלכם?

אנגל: "בשנה האחרונה שני הבנקים הגדולים, לאומי והפועלים , הקטינו את חלקם בעוגת המשכנתאות הכוללת, בעיקר משיקולי דרישות הון. חלק מזה עבר לדיסקונט והבינלאומי , וגם אלינו, ונתח השוק שלנו הוא כ-40%. אבל המטרה המוצהרת שלנו לא היתה להיות בנתח שוק כזה. המטרה היא להמשיך ולהוביל את הענף. אם נראה שכדי לשמור על הלקוחות ועל הפרופיל שהגדרנו לעצמנו, המחיר יהיה לרדת לאזור 35%, לא תהיה לנו שום בעיה עם זה. אין לנו שום כוונות לאבד את ההובלה, כי המשכנתאות אצלנו ממונפות לפעילויות נוספות, כמו משקי בית ועסקים קטנים ובינוניים. לפי התוכנית האסטרטגית, המיקוד יהיה אכן גידול בעולם העסקי".

הדרישה של בנק ישראל לרתק הון נוסף בגין פעילות המשכנתאות גרמה לבנקים להעביר חלק מהסיכונים בתחום זה לגופים מוסדיים.

בעסקות בסכום מצטבר של יותר מ-5 מיליארד שקל ב-2016, מכרו מזרחי טפחות, לאומי והפועלים נתחים מתיקי המשכנתאות שלהם לחברות הביטוח מגדל , הפניקס , מנורה והראל , אף שהבנקים ממשיכים להחזיק ב-20% מהתיקים שמכרו - כך הם מפזרים את הסיכון אך נהנים מעמלת ניהול. בנוסף, לאומי הקים עם הראל ביטוח מיזם משותף שאמור להעמיד ב-2016–2017 משכנתאות של עד 8 מיליארד שקל.

לא ידוע אם עסקות כאלה בין הבנקים לגופים המוסדיים יימשכו, בין השאר בשל חשש של מפקחת על הבנקים, חדוה בר, מההשלכות של החלטה שקיבלה יו"ר רשות שוק ההון, דורית סלינגר. ההחלטה של סלינגר אוסרת על גופים מוסדיים לרכוש משכנתאות שבהן ההלוואה גבוהה מ-60% משווי הנכס. בעקבות ההחלטה חוששת בר כי הבנקים ימכרו למוסדיים דווקא את ההלוואות הטובות, ויישארו עם תיקים איכותיים פחות.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!