10 בחזקת שיגעון: הנוסחה החדשה והמפחידה של מס דירה שלישית

נא להכיר את הנוסחה המתמטית החדשה של האוצר לקביעת שווי מ"ר דירתי. זו באה לתקן את הנוסחה הקודמת, שנתגלו בה לא מעט כשלים בניבוי שווי מ"ר של דירה במקום כלשהו.

כיצד קובעים את הנוסחאות הללו? באמצעות הליך סטטיסטי שמכונה רגרסיה, שבו מנסים לקשר בין משתנים בלתי תלויים; במקרה שלנו המדד החברתי־כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומדד הפריפריאליות, אף הוא של הלשכה - לבין משתנה תלוי, שהוא מחיר מ"ר דירתי. המטרה היא שבאמצעות הנוסחה יהיה ניתן לנבא את מחיר המ"ר הדירתי בכל מקום, ברמת דיוק גבוהה.

הנוסחה הקודמת נבדקה על ידי כלכלנים ממכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ראש המכון ד"ר דני בן־שחר וד"ר רוני גולן. אלה מצאו כי הנוסחה מעוותת, ובחלק גדול מהמקרים גובה מס שגבוה בהרבה מ-1% משווי הדירות - הגובה שהמחוקק מתיימר להטיל על בעלי הדירות.

לדברי ד"ר אביחי שניר, כלכלן בבית ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללה האקדמית נתניה, "בסיבוב הקודם הסתמכו באוצר על רגרסיה ליניארית, שבה הפירוש של כל אחד מהמקדמים הוא השינוי במחיר של מ"ר של דירה כתוצאה משינוי של יחידה אחת במשתנה. כעת מישהו החליט לעבור למשוואה שנקראת לוג־ליניאר, שבה המשמעות נעשית קצת יותר מורכבת.

"כעת, שינוי של יחידה אחת באחד המשתנים יגרום לשינוי של המקדם באחוזים במחיר המ"ר. במשרד האוצר קיבלו ביקורת על רמת הדיוק הנמוכה של הנוסחה הקודמת, ומישהו שם הריץ שוב נוסחאות רגרסיה כדי למצוא את זו שתיתן לו את המתאם הטוב ביותר".

שניר מעריך כי גם הנוסחה הנוכחית לא תספיק כדי לנבא באופן מדויק את שוויו של מ"ר בדירה לפי שני המדדים. ואולם, לדברי שניר, האלטרנטיבה המדויקת לשימוש באותה נוסחה היא משלוח צבא של שמאים לבדוק את כל דירות המשקיעים לצורך המיסוי.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!