מדיניות הדיור ליבתה את ביקושי הצעירים והקטינה את היצע הדירות במרכז

האם שוק הדירות בישראל מתקרר? טכנית, כן — אבל מהותית, לא. בשנה שעברה, ובמיוחד ברבעון השני שלה, השוק להט עקב התפרצות הביקושים הכבושים, שנבעו מקידומה ב-2014 של תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר דאז יאיר לפיד, ומהעלאת מס הרכישה על משקיעים שקבע השר הנוכחי, משה כחלון, בשיעור של 60% ויותר. ב–2015 נרכשו כ–120 אלף דירות — ובכך נשברו כל השיאים במספר העסקות.

מסקירתו של הכלכלן הראשי במשרד האוצר בנוגע לענף הנדל"ן למגורים, שפורסמה אתמול, עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016, שבה השוק כביכול התקרר, מספר העסקות ירד למעשה ב–5% בלבד — והוא גבוה בהרבה מאשר בכל השנים הקודמות, למעט 2015. זאת, אף שבאוצר עושים הכל כדי להילחם בביקושים לדירות — ובראש ובראשונה נגד המשקיעים. נוסף על כך, סקירתה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראה כי בהיצע הדירות באזור המרכז נרשמת בשנים האחרונות ירידה.

כל זאת, בעוד שר האוצר כחלון מתדלק את השוק עם ביקושים חדשים מצד זוגות צעירים, שמשתתפים במבצעי מחיר למשתכן — וגם כאן נוצרים סימנים לכיבושי ביקושים, הפעם בהתאם למבצעים מבוקשים במיוחד של מחיר למשתכן.

וכך, הרבעון השלישי של 2016 עמד בסימן של המתנת הזוגות הצעירים למבצעי מחיר למשתכן — בעיקר אלה שנערכו בראשון לציון. על פי הכלכלן הראשי באוצר, ברבעון זה נרכשו 28,943 אלף דירות — מה שהופך אותו לרבעון השישי מבחינת היקף העסקות שבוצעו ב–15 השנים האחרונות. אמנם חלה בשוק התקררות מסוימת לעומת השנה שעברה, אבל מבחינת מספר העסקות השוק עדיין לוהט. זאת, אף שזוגות צעירים רבים עיכבו את הרכישות שלהם בהמתנה למבצעי מחיר למשתכן — ובכך יצרו מצב של כיבוש ביקושים.

דוגמה בולטת להמתנה של הרוכשים ברבעון השלישי ניתנה באזור השפלה, הכולל את הערים רחובות, מודיעין, נס ציונה, ראשון לציון וסביבתן, שבו נרשמה ירידה במספר העסקות. "חלק הארי של הירידה באזור רחובות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות — בפרט אלה שנרכשו עבור מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה (ירידה של 39%). סביר להניח שירידה זו חלה על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים למכרזי מחיר למשתכן בראשון לציון (מכירות ראשונות במכרזים אלה התחילו רק בספטמבר האחרון; א"מ)", נכתב בסקירת הכלכלן הראשי באוצר. במלים אחרות, אם אותם צעירים היו מממשים את הביקושים שלהם באותו רבעון, היקפי העסקות שבוצעו בו היו גדלים.

ככלל, ברבעון השלישי השנה נרכשו כ–12 אלף דירות על ידי זוגות צעירים — וזאת בדומה לרמה שנרשמה בשני הרבעונים שקדמו לו. עם זאת, נרשמה ירידה של 14% ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. הכלכלן הראשי באוצר מציין כי בעוד שברבעון השני מכירות הדירות במסגרת מחיר למשתכן מנעו ירידה בכמויות הדירות החדשות שנרכשו, ברבעון השלישי נמכרו פחות דירות במבצע, והצעירים נכנסו למצב של המתנה, שבלט בעיקר בראשון לציון. התוצאה: ירידה חדה ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים.

"נוסף על ראשון לציון בולטים אזורי המרכז וירושלים בירידה ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים (ירידה של 17% בכל אחד מהאזורים). העובדה שבאזורים אלה נסגרו באחרונה מכרזי מחיר למשתכן (ומתוכננים מכרזים נוספים, חלקם כבר בשלב של הגרלות; א"מ) מחזקת את ההערכה שלפיה הירידה ברכישת דירות במחירי שוק על ידי הזוגות הצעירים באזורים אלה, בפרט בדירות חדשות, ניתנת לייחוס להמתנה למכרזי מחיר למשתכן. בהקשר זה נציין כי אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול ברכישות הזוגות הצעירים, בכלל זה של דירות חדשות, הוא אזור חדרה (הכולל את צפון השרון וחריש; א"מ). ייתכן כי גידול זה מוסבר, לפחות בחלקו, בהיעדר מכרזים מתוכננים של מחיר למשתכן באזור זה בזמן הקרוב", נכתב בסקירה.

במלים אחרות, למרות ההמתנה וכיבוש חלק מהביקושים, מספר הדירות שרכשו הצעירים נותר ברמה גבוהה ביותר — מה שעשוי להעיד על כך שחלק מהצעירים, שנואשו מסיכוייהם לרכוש דירה מוזלת במסגרת מחיר למשתכן, פונים לרכוש דירות יד שנייה. וזו אכן ראיה לכך שמבצעי הדיור של כחלון מעוררים את השוק גם בקרב אלה שלא זכו במחיר למשתכן.

עוד שחקנים בשוק הדיור שמעניינים במיוחד את הכלכלן הראשי באוצר הם משקיעי הנדל"ן. אלה הורידו את משקלם בכלל הרכישות ל–19% — אחת מהרמות הנמוכות ביותר מאז שהתחילו באוצר לבדוק את הנתון הזה, ב–2002. בדרך כלל, המשקיעים היוו נתח של כ–25% מכלל השוק, וכשעליות המחירים הגיעו לשיא ב–2009–2010, הם הגדילו את שיעורם אף ל–30%.

מובן שהצמצום בהיקף הרכישות של המשקיעים נבע מהעלאת מס הרכישה על ידי כחלון ביוני 2015. ואולם באוצר איתרו בחודשים האחרונים גידול במכירת דירות על ידי משקיעים — וזוהי תופעה חדשה יחסית.

ברבעון השלישי השנה מכרו משקיעים 6,200 דירות — גידול של 6% בהשוואה לרבעון הקודם, ואחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו בפרמטר זה בשנים האחרונות. המאזן בין רכישות למכירות משקיעים ברבעון השלישי הוא מינוס 550 — מה שמבטא ירידה במלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים, ומהווה בסיס לטיעון שלפיו בעתיד יקטן היצע הדירות להשכרה — והדבר ילחץ על עליית מחירי השכירות.

מדוע המשקיעים מוכרים דירות? בסקירת האוצר נכתב כי "הגידול החד במכירות המשקיעים עשוי לשקף שינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך ההחזקה בנכס; מה עוד שבמקביל, בשל שיטת החישוב הלינארית, חלק השבח החייב במס גדל והולך ככל שמתרחק מועד המכירה מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים". כלומר, התחושה באוצר היא שהמשקיעים סבורים כי הם מיצו את עיקר פוטנציאל הרווחיות הטמון בדירות שלהם — בין השאר, בגלל מדיניות המיסוי של האוצר. מובן כי חששות מיישומו של חוק ריבוי נכסים, המוכר יותר כ"חוק הדירה השלישית", עשויים להעצים בקרוב את התופעה.

מלאי הדירות הלא־מכורות החדשות הכפיל עצמו בתוך 5 שנים

למרות הנתון שמפרסמים באוצר על ירידה של 10.5% במספר העסקות ברבעון השלישי לעומת קודמו — אין להם יותר מדי על מה להתלונן. בעשרת החודשים הראשונים של השנה נמכרו, על פי נתוני הלמ"ס, 24.5 אלף דירות חדשות — יותר מברוב השנים הקודמות, למעט 2015, שהיתה שנת שיא בשוק, ולמעט 2013, שאותה תעקוף 2016 בסיכומה. לפיכך, גם מבחינה זו קשה לדבר על קיפאון או על התקררות בשוק, ונתוני האוצר משלימים את נתוני הלמ"ס, שהצביעו אף הם על ירידה בהיקף רכישת הדירות החדשות בחודשים האחרונים. חלק מפוטנציאל הביקושים הופנה לדירות יד שנייה — וחלקו נכבש, בהמתנה למחיר למשתכן.

כל זה מחזיר אותנו לסוגיית היצע הדירות. בעיקרון, אין רבים כיום שמסכימים עם ההנחה הממשלתית שלפיה חסר מלאי דירות בישראל, וזה הגורם העיקרי לעליות המחירים. ההערכה הנפוצה בקרב מומחים בשוק הנדל"ן היא שהריבית הנמוכה היא שגרמה לעליות הביקושים, ובעקבותיהם גם לעליות מחירים. בבנק ישראל אף סבורים שקצב בניית הדירות עונה היטב על הצרכים — ולפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות בישראל הכפיל עצמו בתוך חמש שנים והגיע לקצת יותר מ–30 אלף דירות — הרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2000.

ואולם שאלה מעמיקה מעט יותר היא היכן נמצא מלאי הדירות הזה? וכאן יש מקום מסוים לדאגה. שיא היצע הדירות באזור המרכז בשנים האחרונות נרשם במחצית השנייה של 2014. הקיפאון ששרר אז בשוק ועצירת העסקות גרמו לכך שהיצע הדירות במחוזות המרכז, ירושלים ותל אביב קפץ אל מעל ל–19 אלף דירות, על פי נתוני הלמ"ס. ואולם בשנתיים האחרונות, ובמיוחד ב–2015, מלאי הדירות החדשות למכירה ירד לרמות שבין 16 אלף ל–17 אלף, ומבחינה זו לא נרשם שינוי משמעותי יחסית למלאי שנרשם בסוף 2013.

התוצאה של זה, נוסף על הגידול המשמעותי בבנייה בפריפריה, היתה שאמנם ברמה הכוללת היצע הדירות עלה במידה רבה, אבל באזור המרכז נרשם ההיצע הנמוך ביותר בשנים האחרונות, שהגיע לכ–55% באוקטובר. זאת, לעומת משקל של כ–70% שהיה בשוק ב–2012–2014. בסוף 2015 נרשמה נפילה לרמה של 62%, ואילו השנה ירד היצע הדירות באזור המרכז לכ–50%.

נתונים אלה מחזקים את הטענות שלפיהן המדינה בונה לא במקומות שבהם צריך, אלא במקומות שבהם ניתן — ובעיקר בפריפריה — בעוד שהביקושים הלחוצים ממשיכים להיות באזור המרכז. נתונים אלה בלבד עשויים להוות מנוע להמשך הלחצים לעליות המחירים במרכז.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!