בתים צמודי קרקע מיותרים ופקקים שלא נגמרים: זה מה שקורה כשמנסים בכוח להוריד את המחירים

בדף הפייסבוק של פורום אדריכלים צעירים מתנוסס פוסט שכותרתו: אין משבר דיור, יש משבר תכנון. האדריכלים הצעירים צודקים. משבר הדיור הנוכחי נובע, בין היתר, משורה של כשלים תכנוניים שתחילתם בקום המדינה. במסגרת הניסיון לפתור את משבר הדיור עסוקים שני שרי האוצר האחרונים, יאיר לפיד ומשה כחלון, ביצירת אינסוף מנגנונים שיוסיפו יחידות דיור, כמו הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים; התיקון האחרון לתמ"א 38; ותיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שמעניק סמכויות לוועדות המקומיות. הפתרונות האלה, חושבים בדרג הפוליטי, יפתרו את משבר הדיור. אלא שבדרך לפתרון הם מתכננים פרויקטים ושכונות שסותרים החלטות תכנוניות קודמות באופן בוטה, ויוצרים בעיות תכנוניות ומשבר תחבורתי.

השחקנים בזירת התכנון הישראלי כוללים את הדרג הפוליטי ואת מינהל התכנון, שמייצג את הפוליטיקאים נאמנה; ועדות מחוזיות שאיבדו בשנים האחרונות את כוחן; רשויות מקומיות שמעדיפות לצמצם את מספר יחידות הדיור בשטחן; ויזמים ותושבים שכמעט לא מובאים בחשבון בעת קבלת ההחלטות. כל אחד מהגורמים מנסה לגרוף הצלחות או רווחים לכאורה על חשבון האחר, ללא כל התייחסות להחלטות שהתקבלו או חשיבה לטווח הארוך.

המתכננת ד"ר נורית אלפסי מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן־גוריון, סבורה שהבעיות התכנוניות מתחילות בדרג הפוליטי: "מי שנמצא בדרג הפוליטי חושב שהוא יודע יותר טוב מכולם ואינו מבין שתכנון זה עניין מקצועי - וההתערבות בו היא הרסנית. אין לתוכניות החדשות כל השפעה או משמעות לגבי משבר הדיור. התוכניות שהמדינה מקדמת בפריפריה בעיר כמו באר שבע, לא באמת מושכות אנשים ממרכז הארץ. מי שעובר לגור בפרויקטים האלה הם משפרי דיור. יש כאן מערכת מסורבלת שמקימה ועדות ועוד ועדות, אין שום דבר עקבי או ברור ודבר לא נותן תקווה".

לדבריה, התוכנית לרובע מנחם בבאר שבע, שאושרה באחרונה במסגרת הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) סותרת את העבודה על תוכנית המתאר של העיר עוד בטרם הופקדה להתנגדויות. "זאת תוכנית שעברה ליווי צמוד מאוד של העירייה ושל הוועדה המחוזית. אך בעוד היא ממתינה לקידום מגיע משרד האוצר, שמימן את התוכנית, ומקדם תוכנית אחרת שסותרת אותה. אין כאן כל היגיון". התוכנית המדוברת תכיל 4,150 יחידות דיור על שטח של 4,300 דונם במקום 13 אלף יחידות דיור שהיו אמורות לקום. מדובר בצפיפות נמוכה מאוד של פחות מיחידת דיור לדונם. כלומר, תוכנית מוטת צמודי קרקע שמקודמת באופן אבסורדי במסגרת חוק, שמטרתו לפתור את משבר הדיור.

מתכננת הוותמ"ל, דקלה פרסיקו, שהכריזה בהודעה לעיתונות על אישור תוכנית מנחם ותוכניות נוספות, כתבה ש"התוכניות שאושרו השנה מציבות רף איכות גבוה לתכנון מגורים בישראל, לצד חיזוק הרשויות המקומיות, וכוללות את כל הפתרונות הנדרשים לנושאי התשתיות הנדרשות לשרת שכונות אלה". בראיון ל"כלכליסט" ציינה פרסיקו כי הוותמ"ל היא אנטיביוטיקה למשבר הדיור, אלא שככל הנראה האנטיביוטיקה אינה מסייעת בסילוק גידולים סרטניים. בעניין התנהלות המתכננים בוועדות, מוסיפה אלפסי: "הייתי מצפה שהמתכננים יחברו אמירה קוהרנטית. לא יכול להיות שתוכנית מתאר מחוזית לא שווה את הנייר שעליו נכתבה תוך פחות מעשור. כשמגיע שר שיכון ובינוי חדש, מדוע עליו לקרוא את התוכניות שהיו לפניו?" היא שואלת בציניות.

עיון בפרוטוקולים של הוותמ"ל מגלה עד כמה הפערים גדולים ועד כמה ההחלטות הן פוליטיות, נטולות חשיבה לטווח ארוך ובבסיסן עומד רצון אחד בלבד - להוסיף עוד יחידות דיור לטבלת האקסל. בדיון בוותמ"ל אמרה אדריכלית התוכנית, נעמה מליס, שכדאי לבנות בבאר שבע צמודי קרקע כי הם ימשכו אוכלוסייה איכותית ואנשי צבא בדומה למודיעין וראש העין. לדבריה, שכונה כזאת תתחרה ביישובים הקהילתיים החדשים.

במהלך הדיון התפתח ויכוח בין יו"ר הוותמ"ל, ערן ניצן, לנציג החברה להגנת הטבע, איתמר בן דוד. ניצן אמר, "כאיש מקצוע, צמודי קרקע באזורים האלה נחטפים בסופו של דבר. אני רואה את השיווקים שמתרחשים בשנים האחרונות". בן דוד ענה לניצן בזלזול שהוא איש מקצוע בתחום הכלכלה, ולא התכנון, והוסיף: "בימים של משבר דיור, תוכנית שלא מגדילה היצע, אלא נהפוך הוא - גורעת ועולה על השולחן במסלול המהיר הזה - היא בזבוז משאבים. היכולת שלכם בטיפול בתוכניות היא מוגבלת, ואני לא מצליח להבין את ההתנהלות שלכם".

אדריכלית העיר באר שבע לשעבר, יוספה דברה, הצטרפה לעמדתו של בן דוד. לדבריה, אחד העקרונות בתוכנית המתאר הוא התכנסות העיר כלפי פנים. "התוכניות לשכונות בבאר שבע תוכננו כל השנים בצורה טבעות - טבעת חיצונית, סביבה עוד טבעת חיצונית וכן הלאה. כל טבעת חיצונית החלישה את הטבעת הפנימית שאותה הקיפה. התושבים עזבו את הטבעות הפנימיות ליישובים קהילתיים, או לטובת טבעות חיצוניות. ולכן מה שמבקשים כאן חלק מחברינו הירוקים - להפוך את הבנייה לבנייה רוויה - הוא המשך של אותן מגמות שאנחנו מפתחים", אמרה דברה.

הוותמ"לים פורמים את הערים

בשנים האחרונות, ראשי הערים החלו להפנים שעדיף שהערים יתפתחו כלפי פנים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי או בנייה בשטחים ריקים - ולא על חשבון שטחים פתוחים. התוכניות שמקודמות במסגרת הוותמ"ל פורמות את הערים ומונעות הליכי התחדשות. הן גם מוסיפות מלאי דיור, אף שאנשי התכנון סבורים שלא חסר מלאי של דירות. אסף זנזורי, מתכנן סביבתי בחברה להגנת הטבע, מציין כי כמעט בכל תוכניות הוותמ"ל יש בעיות.

"באשקלון מתוכננות 20 אלף יחידות דיור מחוץ לעיר. בעיר כמו אשקלון זה יכול להביא למצב שמרכז העיר יינטש, אם לא תתבצע בו התחדשות עירונית". הוא מוסיף שתוכנית המתאר של העיר לא מוכנה וכי התוכניות האלו מייצרות עובדות בשטח. "מקבלי ההחלטות אינם מבינים שזה לא הולך ביחד. למה שתהיה התחדשות עירונית אם בונים כל כך הרבה יחידות דיור מחוץ לעיר בצורה הרבה יותר פשוטה?" הוא תוהה.

עיר נוספת שמקודמת בה תוכנית במסגרת הוותמ"ל היא חדרה, שבה אושרה בשנים האחרונות תוכנית מתאר. "הם מקדמים תוכנית ליד שכונת בית אליעזר שסותרת גם את תוכנית המתאר המחוזית וגם את תוכנית המתאר העירונית - שהיא תוכנית חדשה", אומר זנזורי. "יש להם מלאי תכנוני אדיר והסיבה היחידה שהם מקדמים עכשיו את התוכנית הזאת היא כי יש קרקע בבעלות המדינה, ואפשר להריץ תוכנית מהירה. מבחינת התחדשות עירונית זאת קטסטרופה. לחדרה אין צורך להתפתח לאזור המתוכנן", הוא מציין.

יתרה מכך, לדברי זנזורי, "התוכניות האלה חוטאות למטרות העיקריות של התוכנית העירונית. בבאר שבע למשל, לא רק שמפחיתים את מספר יחידות הדיור, אלא גם מצמצמים את הדיור להשכרה. בבת חפר מכפילים את כמות יחידות הדיור ומוסיפים עוד 1,200 יחידות דיור ליישוב שיש בו 1,200 יחידות דיור, בלי כל פתרון תחבורתי". הוא מציין שבתוכניות התמ"ל המוצלחות לדוגמה, תל השומר, שתוכננה על בסיס קווי הרכבת הקלה העתידיים, הקמת השכונות אינה תלויה בהקמת הקווים. "הם דורסים את הפתרונות שהתוכנית מציעה. ההחלטות שלהם לא הולכות יד ביד עם תחבורה ציבורית". לדברי זנזורי, היה הגיון בתוכניות שמקודמות במסגרת הוותמ"ל לו הן היו משמשות כמתחמים לניוד זכויות מפרויקטים של פינוי בינוי במרכזי הערים.

תוכנית ותמ"ל בעייתית נוספת שמתנגשת עם צורכי התכנון המקומי היא תוכנית אפולוניה, שאמורה לקום בצפון הרצליה קרוב לים. בתוכנית מקודמת שכונת מגורים לכ-2,700 יחידות דיור, מתוכן כ-600 יחידות דיור קטנות ובנוסף 313 יחידות דיור מוגן.

התוכנית מדגימה את חולשתם של התושבים במשחק התכנוני. לאחר שהתנגדויות שלהם נדחו והתוכנית אושרה, נותרה לתושבים האפשרות להגיש עתירה מינהלית בלבד, שסיכויה להתקבל נמוכים מאוד. בעתירה טענו התושבים שהתוכנית סותרת את עקרונות תוכנית המתאר של הרצליה, שמקודמת בוועדות התכנון. "על פי תוכנית המתאר ניתן לפתח יותר מ-40 אלף יחידות דיור באזורים המשלימים את רצף הבינוי הקיים של העיר, שיחזקו את כוונות העירייה להשקיע בפיתוח מרכז העיר והשטחים הצמודים לו, עיבויו והתחדשותו", נכתב בעתירה. בנוסף, מתנגדים התושבים לפתרון התחבורתי שכולל הקמת מחלף שיתחבר לכביש 2. "התוכנית מסתמכת על שימוש במערכת הדרכים הצרות בשכונת נוף ים, שאינן יכולות לשאת את נפחי התנועה הקיימים, לא כל שכן נפחי התנועה החזויים כתוצאה מיישום התכנית", נטען בעתירה.

חוסר איזון תכנוני בערים

אם תוכניות הוותמ"ל מפוררות את הערים כלפי חוץ, תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 יוצרות חוסר איזון כלפי פנים. הפרויקטים האלה, שהם על פניו חיוביים, נהפכים לבעייתיים כשאין פתרונות לשטחי ציבור ופתרונות תחבורה. יתרה מכך, התנאים הכלכליים הם שמכתיבים את מספר יחידות הדיור החדשות שמוקמות - ולא צורכי התכנון.

בירושלים, למשל, מקודמות תוכניות רבות לפינוי בינוי. התוכניות הן נקודתיות ומאפשרות חריגה בגובה והעמסת יחידות דיור רבות על תשתיות חלקיות. ברחוב הנורית מקודמת תוכנית להריסת 100 דירות והקמת 428 דירות חדשות. בעתירה המינהלית שמגיש מינהל קהילתי גנים, לאחר שהתנגדויותיו נדחו, נטען כי מדובר בצפיפות חריגה של יותר מ-70 יחידות דיור לדונם. "מוקמים שני בניינים בני 22 ו-25 קומות, המשקפים 26 ו-33 קומות מהמפלס התחתון", וזאת בנוסף לשני מגדלים נוספים הממוקמים על שטח מסחרי של 2,000 מ"ר, וכל זאת בשטח של 6 דונם נטו.

עוד נכתב בעתירה: "התוכנית הזאת מציגה נתוני צפיפות וליקויים תשתיתיים החורגים באופן משמעותי מתוכניות התחדשות עירוניות אחרות בעיר ... ואינה עומדת בהתאמה ליכולת הכלכלית של האוכלוסייה המתגוררת במקום. החשש מיצירת מוקד הזנחה עתידי במתחם התוכנית הוא גדול".

יו"ר המינהל הקהילתי גנים, ד"ר נתנאל פישר, אומר: "לירושלים אין תוכנית מתאר סטטוטורית, אבל גם בתוכנית הקיימת כתוב למשל שניתן לבנות בירושלים עד 18 קומות, אבל במקרה של פינוי בינוי אין כללים מחייבים והתקן היחיד שמחייב הוא תקן 21 (תקן שלפי החלטת המדינה קובע כמה יחידות דיור מותר לתכנן במסגרת פינוי בינוי, נ"ר) - שהוא תקן שמאי ולא תקן תכנוני. מתברר שהכללים של ציפוף ושטחים פתוחים אינם חלים על פינוי בינוי. בכל הנוגע לפינוי בינוי המדינה הסירה מעליה כל כללים או מגבלה תכנונית, דבר שאינו מאפשר לתושבים להתנגד באופן אמתי. אין לי התנגדות לבנייה לגובה או לציפוף, אלא לצירוף כל הדברים יחד". פישר מציין בנוסף כי הוועדה המחוזית מנסה למנוע את הגשת הערר שלהם למועצה הארצית.

האם לסיטואציה התכנונית שנוצרת בגלל פרויקטים כמו ברחוב נורית יש פתרון? אנשי תכנון סבורים כבר זמן רב שיש לאפשר ניוד זכויות מפרויקטים של פינוי בינוי לפרויקטים של שכונות חדשות בשולי הערים במסגרת הוותמ"ל או במסגרת מסלולי תכנון רגילים. כעת עיריית ירושלים מציעה לנייד חלק מזכויות הבנייה בפרויקט לתוכנית רכס לבן, שאמורה לקום על שטח פתוח. אנשי מינהל קהילתי גנים טוענים שיש ליישם רעיון זה גם על התוכנית שאושרה ברחוב הנורית, כדי להוריד את רמות הצפיפות והעומס.

עו"ד ענת בירן, מומחית לענייני תכנון ובנייה, מציינת שהאי־סדר מאפשר ליזמים לבחור בכל מיני מסלולים. "בתל אביב אתה יכול לבקש זכויות בנייה נוספות דרך הוועדה המקומית ואתה גם יכול ללכת למחוז. יש לקוחות שלפעמים מעדיפים לא ללכת לעיריית תל אביב כי היא תכריח אותם, למשל, לעשות שימור. המסלולים משתנים מעיר לעיר וכל בעל סמכות מוסיף עוד משהו. כל ועדה ממציאה הנחיות משלה ומסמכי מדיניות, ואז יש החלטות של ועדת ערר ואנשי המקצוע של כחלון ממציאים עוד תקנה. זה מתסכל גם אותנו, עורכי הדין, כי גם אנחנו רוצים בסוף שהפרויקט של הלקוח ייצא טוב, אבל קשה מאוד להבין את הכללים כי לכל דבר יש המצאה חדשה". בירן מציגה כדוגמה פרויקט ברחוב סלמה בתל אביב, שלאורכו נבנים פרויקטים נקודתיים שהגובה שלהם משתנה מתוכנית לתוכנית. "ביקשנו קומה נוספת - שמינית, אבל לא אישרו לנו כי אמרו שזו המדיניות", היא אומרת.

אין פיקוח על עולם התכנון

האדריכל ועורך הדין ליאור דץ, חבר לשעבר במועצה הארצית לתכנון ובנייה, שכותב בימים אלה הצעה לדוקטורט על משבר הדיור וסיבותיו, מחלק את הבעיה לשני חלקים: "הבעיה הראשונה היא שחוק התכנון כיום נותן לחתול לשמור על השמנת ואין ביקורת שיפוטית על מוסדות התכנון שאינם גוף מקצועי. בהיעדר ביקורת שיפוטית אין פיקוח ובמקום כזה גם אין דיין. התחום נהפך לחור שחור, שבו השלטון חופשי לנהוג בניגוד לחוק, ואפילו באופן שרירותי ומושחת כדברי שופט בית המשפט העליון, יצחק זמיר. מצב כזה לא קיים בשום תחום אחר.

"הבעיה השנייה היא שהגורם המקצועי, לשכות התכנון, שאמורות לייעץ לגורמים הפוליטיים נשלטות על ידי משפטנים ומתכנני ערים ולא על ידי אדריכלים ואנשי מקצוע שמגיעים מתחום התכנון העירוני". לדברי דץ, ההחלטות של מוסדות התכנון הן לא החלטות מקצועיות, אלא פוליטיות שמטרתם לתת מענה למטרות חברתיות, להקצאת משאבים ולאיזון בין ערכים מתנגשים. "לכן, אין סיבה שבית המשפט לא יתערב בהחלטות של מוסדות התכנון וייבחן אם ההחלטה שלהם סבירה ומידתית ונותנת מענה נכון ואיזון בין אינטרסים. דווקא בעניין תכנון ובנייה נדרשת התערבות גבוהה יותר משום שמדובר בהחלטות שפוגעות בזכויות יסוד (קניין) ומשום שיש חשיבות לבחינה גם לגבי הדורות הבאים - צריך שמישהו ישמור על האינטרסים של הדורות הבאים שלא יכולים להגיש התנגדות", הוא מסביר.

דץ מציין כי מדובר במצב אבסורדי: "מוסדות התכנון שמגישים את התוכניות מאשרים אותן להפקדה והם אלה שגם בודקים את הביקורת של האזרחים כנגדן - ניגוד אינטרסים כזה לא מתקיים בשום מוסד ציבורי אחר. לכן, המסקנה היא שצריך להקים בתי משפט לענייני תכנון שיוכלו להכריע בעניינים תכנוניים ושיהיו בהם גם אדריכלים.יש בתי משפט מתמחים אחרים כמו בית המשפט להגבלים עסקיים ובית הדין לספנות - האם שמירה על משאבי הקרקע חשובה פחות משמירה על תחום הספנות?" הוא תוהה.

בעבודת הדוקטורט שלו מבקש דץ לבחון את הקשר בין התחושה הציבורית שהמערכת התכנונית מושחתת לבין העובדה כי אין פיקוח על החלטות של מוסדות התכנון. בהצעה הוא מציין כי מקצוע תכנון הערים חדש ולכן הוא חסר בסיס של ידע מוסכם בכל הנוגע למטרות התכנון. "עבודת התכנון מורכבת מניתוח התנאים הקיימים בהווה, מניסיון לחזות את הצרכים ומההתפתחויות שיחולו בעתיד. אבל מי קובע מהם הצרכים של החברה? האם מדובר רק בחיזוי מקצועי או בקביעה של ערכים, טעמים והשקפת עולם? ברור שמדובר בשניהם, בעיקר כשמדובר בהחלטות פוליטיות ציבוריות שהשפעה שלהן ארוכת טווח - לכן נדרשת מערכת של איזון ובלמים".

קישורים:
מה הסיכוי שלכם לזכות בהגרלות הדירות במחיר למשתכן?
זה מה שקורה כשמנסים בכוח להוריד את מחירי הדיור
פרשת הצוללות מסתבכת: כך יגיע הכסף הישראלי לאיראן

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!