בניין בלי מעלית, 3 חדרים במקום 4: התרגילים של הקבלנים במחיר למשתכן

0.37% - זה היה סיכוי הזכייה של כל אחד מהמתמודדים בהגרלה לרכישת דירה מוזלת בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת זמר ברעננה. עבור 81 מתוך 22 אלף המתמודדים החלום התגשם, או לפחות כך חשבו עם היוודע דבר הזכייה. ואולם כשהגיעו לכנס שערך הקבלן המבצע רמי שבירו, הבינו הזוכים המאושרים ששמחתם היתה מוקדמת.

היחס שבין שטח הדירות למספר החדרים בכל דירה בפרויקט היה רחוק מלהתאים לפרויקט שנועד לזוגות צעירים, ונראה מתאים יותר לדירות בפרויקטים יוקרתיים: דירות בשטח של 96 מ"ר בנוי - שטח שנחשב לסטנדרט לדירת 4 חדרים - שווקו על ידי שבירו לזוכים כדירות 3 חדרים בלבד; דירות ששטחן 130 מ"ר, הנחשבות בשוק הישראלי לדירות 5 חדרים מרווחות - שווקו, לתדהמתם של הזוכים, כדירות 4 חדרים.

חברת רמי שבירו ניצלה את העובדה שתקנון מחיר למשתכן מחייב נקיבת מחירים לפי שטח הדירה, ואינו מחייב את הקבלן במספר חדרים. כתוצאה מכך, הפך המחיר של 1.6 מיליון שקל, שבו קיוו הזוכים לרכוש דירת 4 חדרים - למחירה של דירת 3 חדרים. זאת, כאשר מחירן של דירות 4 חדרים, בשטח המופרז שניתן להן, חצה בהרבה את הרף של 2 מיליון שקל.

זהו מקרה בולט, אם כי לא יחיד, שבו יזמים ניצלו את הגישה שנקט משרד הבינוי והשיכון בבואו לטפל במבצעי מחיר למשתכן. הניסיון לימד עוד ממבצעי מחיר למשתכן בגרסתם הישנה שקבלנים מנסים לעקוף את הגבלות המחיר המוטלות על דירות בפרויקטים כאלה, באמצעות בנייה זולה בגימור נמוך, שתגדיל את רווחיהם. מצוידים בלקח הזה, גיבשו במשרד השיכון מפרט טכני מדוקדק בן מאות סעיפים לגבי איכויות האביזרים השונים בכל דירה, שיחייב את הקבלנים לעמוד בו. כך, קבלן שבונה דירות במסגרת מחיר למשתכן, יודע בדיוק מה עליו לעשות - החל מגודל אריחי הקרמיקה במטבח ועד לתריסי הגלילה בסלון.

ואולם עד מהרה התברר כי קשה מאוד לרגולציה להקיף כל נקודה הקשורה לתוכנית - וכך, למשל, במשרד השיכון לא הביאו בחשבון אפשרות שקבלן יקים דירה שתהיה גדולה בשטחה, אבל עם חדרים מועטים.

שבירו, מבחינתה, הצליחה לצמצם את עלויות הבנייה בפרויקט, אבל גם פגעה בציבור הזוכים בהגרלה, שרובם ביקשו לרכוש דירות 4 חדרים רגילות בפחות מ-2 מיליון שקל. בעקבות זאת, עשרות מהזוכים הודיעו למשרד השיכון על ביטול זכיותיהם בהגרלה.

בימים אלה שוקדים בשבירו על גיבוש תוכניות הבנייה במתחם נוסף של מחיר למשתכן, שבו זכתה החברה, בשכונת קרית השרון בנתניה - ובממשלה מודאגים מפני אפשרות שבה שוב תחליט החברה לחזור על תרגיל הפחתת החדרים, כפי שעשתה ברעננה.

אף שמדובר בדוגמה צורמת ביותר, שאף עוררה את ההד התקשורתי הרב ביותר, המקרה של שבירו אינו היחיד. מקרה נוסף, שבו חברה יזמית ניסתה לצמצם עלויות בנייה של פרויקט מחיר למשתכן על ידי תכנון מוזיל עלויות של הפרויקט, אירע בירוחם. שם נדהמו הרוכשים לגלות בספטמבר האחרון כי חברת שתית, שזכתה במכרז לבניית 154 דירות מוזלות, אינה מתכוונת לכלול מעליות במבנים בני ארבע הקומות שבפרויקט.

גם גילוי זה הוביל לעשרות ויתורים מצד זוכים על זכייתם בהגרלה, אבל במקרה זה היה סוף הסיפור חיובי הרבה יותר מאשר ברעננה. בסופו של דבר, הצליחה ועדת התכנון המקומית, בראשות ראש המועצה המקומית ירוחם, מיכאל ביטון, לסכל את התכנון הלא הגיוני מצד היזם - ודרשה את התקנת המעליות כתנאי להוצאת היתר בנייה.

במקרה נוסף שהגיע לידיעת נדל"ן TheMarker, מיהרו 150 רוכשים מתוך קרוב ל-200 זוכים באחד הפרויקטים המוזלים בשכונת הרקפות בראשון לציון להצטייד בעורך דין, בעקבות ליקויים רבים שמצאו, לטענתם, בחוזה הרכישה האחיד שהציע להם הקבלן המבצע.

לדברי יניב דולב, אחד הרוכשים החברים בהתארגנות זו, התעוררה בקרבם תחושה לא נוחה מהתנהלותו של הקבלן ומכך שפרטים רבים בחוזה לא היו ברורים די צורכם או לא היו מקובלים על הרוכשים. "המדינה שכרה חברה חיצונית כדי לנהל את המשא ומתן מול היזם על האופן שבו הפרויקט ייבנה - לכאורה, בשמנו. אבל לא החברה שניהלה את המשא והמתן היא זו שרוכשת את הדירה, בסופו של דבר - ואנחנו שבויים בסיפור הזה", אמר דולב.

מקרה דומה נרשם בשכונת פסגת זאב בירושלים. שם, היזם כלל במפרט הטכני של הדירות אריחי ריצוף בשטח של 30 ס"מ על 30 ס"מ - גודל שכבר שנים רבות אינו מקובל בישראל. במקרה זה הקבלן ניצל את התקנות הקובעות כי האריחים יהיו בגודל של עד 60 ס"מ על 60 ס"מ. זוכים בהגרלה זו התלוננו בפני משרד השיכון, ונציגיו פנו אל הקבלן - שמצדו הבטיח כי ישתמש באריחים גדולים יותר מאלה שהציע במקור.

בבניין של יותר משלוש קומות תחויב התקנת מעלית

מדובר אמנם במקרים ספורים, אבל יש בהם כדי להעיד כי הגופים שניסחו את מכרזי הפרויקטים המוזלים - משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - לא הצליחו לסגור אותם הרמטית בפני סוגים שונים של התחכמויות מצד הקבלנים הזוכים בניסיונם לחסוך עלויות, וייתכן כי משימה כזו אף אינה אפשרית.

ואולם ברור כי בדיון הציבורי שהתקיים לפני כשנה בנוגע ליכולתה של המדינה לפקח על אופן הבנייה בפרויקטים המוזלים ולאכוף את התקנות שלה בעניין, רואי השחורות צדקו בטענותיהם. יזם שמעוניין בכך - יכול למצוא לא מעט קיצורי דרך ושיטות לחסוך בעלויות הבנייה על גבם של רוכשי הדירות. וכל זאת, עוד לפני שהתחילה הבנייה בפועל ברוב במקרים, ועוד לפני שבחנו הזוכים בהגרלות את טיבן של הדירות שיימסרו להם.

המדינה מצדה אינה נשארת אדישה לניסיונות אלה מצד הקבלנים, וצפויה להקשיח את הרגולציה באמצעות כמה צעדים. בכנס שערך ארגון קבלני תל אביב־יפו־בת ים בסוף השבוע שעבר באילת, הציג ראש אגף השיווק במשרד השיכון, בני דרייפוס, כמה שינויים שצפויים להיכנס בקרוב למכרזי מחיר למשתכן, על סמך הניסיון שנצבר במקומות שונים, ובעיקר ברעננה ובירוחם.

השינויים שמתכננים במשרד כוללים קביעת כללים מחייבים לשם התאמה בין מספר החדרים לשטח הדירה, חיוב מעליות בבנייה מעל שלוש קומות, וכן קביעת כללים למתן זיכוי לרוכשים במקרים שבהם הקבלן אינו מספק להם את כלל המפרט שעליו התחייב.

בכנס שנערך באילת, הציג דרייפוס נתונים מפתיעים למדי לגבי מספר ביטולי הזכיות עד כה במסגרת מחיר למשתכן: 22% מכלל הזוכים הודיעו על ביטול זכיותיהם. הסיבה הנפוצה ביותר לביטול, שבה נקבו 59% מכלל הזוכים שסיפקו סיבה לביטול זכייתם, היתה חוסר יכולת למצוא דירה מתאימה לצורכיהם; 38% מהמשיבים אמרו כי הם מתקשים במימון הדירה. על פניו, המספר הגדול של זוכים שוויתרו על ההטבה, נראה מפתיע. ואולם לפחות חלק מהמספר הזה נעוץ בפערים הקיימים בין ציפיות הרוכשים לבין התנהלות הקבלנים.

בדיון שנערך בכנס באילת, ביקר בחריפות מנהל רמ"י, עדיאל שמרון, את שבירו בשל התנהלותה ברעננה: "בשביל כמה אלפי שקלים שהקבלן הזה חסך, בכך שבנה קצת פחות קירות, הוא היה מוכן ללכלך תוכנית שלמה. כמה כבר יצא לו מזה?" תהה. בתגובה לכך, קבלנים שישבו באולם התחילו לפרט באוזני שמרון כי מדובר לא רק בקירות גבס, אלא גם בחיווט חשמל ותקשורת שנמצא בקירות, שקעים חשמליים ועוד - שבסופו של דבר, סיפקו לשבירו הוזלת עלויות מסוימת לכל דירה ודירה שיבנה בפרויקט.

ואולם מעבר לאחריות הברורה של הקבלן, מעורר המקרה ברעננה תהיות גם לגבי התנהלותם של כמה גופים נוספים - משרד השיכון, רמ"י והרשויות המקומיות. במסגרת ההליך שמתבצע לאחר זכיית הקבלן בקרקע, עליו להעביר תוכניות בינוי מפורטות, הכוללות מספר חדרים בדירות, לידי משרד השיכון ורמ"י, כדי שאלה יאשרו אותן - ואכן, במקרה של רעננה, תוכניותיו של שבירו קיבלו את האישור הנדרש.

עוד נראית תמוהה שתיקתה של ועדת התכנון המקומית של רעננה. ועדות התכנון המקומיות הן שחותמות על היתרי הבנייה, וכשמדובר בתוכניות בנייה של יזמים פרטיים רגילים, הן לא נמנעות מלהתערב ולהציב דרישות שונות בשלב מתן ההיתר. כך למשל עשתה הוועדה המקומית של ירוחם, שחייבה את הקבלן בהוספת מעליות, אף שהדבר לא חויב בתנאי המכרז.

לכן, נשאלת השאלה האם הוועדה המקומית ברעננה, בעניין מספר החדרים בדירות, וועדות מקומיות בכלל, אינן אמורות לשמש גורם מפקח נוסף, שיביא לכך שהדירות שיוקמו במחיר למשתכן יהיו ראויות וטובות למגורים.

"מכרזי מחיר למשתכן כוללים אי־בהירויות רבות"

מחברת רמי שבירו נמסר בתגובה: "תוכנית מחיר למשתכן עודדה זכאים מכל רחבי המדינה להירשם להגרלות, גם כשאלה נערכו בלב אזורי הביקוש היקרים ביותר. כך למשל, במקרה של רעננה, מתוך 22 אלף נרשמים להגרלה, רבים היו מאזורי הפריפריה, שציפו לרכוש דירה מוזלת במחיר של 600–800 אלף שקל - וברור כי לציפייה כזו לא היה על מה להישען.

"אנחנו דוחים את הטענה כי היותן של הדירות המוזלות בנות 3 חדרים ביטלה את ההטבה לרוכשים. מחיר השוק של דירת 3 חדרים חדשה בשטח של 75 מ"ר ברעננה הוא 1.9 מיליון שקל, ואילו דירות בשטח של 95 מ"ר בפרויקט נמכרו לזכאים ב-1.6 מיליון שקל. כלומר, דירות ששטחן גדול ב-25%, נמכרו בהנחה של 300 אלף שקל ביחס למחיר השוק - כך שמדובר בהטבה משמעותית לרוכשים".

בהתייחס למספר הרב של הביטולים מצד זוכים בפרויקט, נמסר משבירו: "על פי הנהלים המוכתבים לנו ממשרד השיכון, היה עלינו ליידע את 81 המדורגים הראשונים בהגרלה בדבר זכייתם - וכך נעשה. 23 מהם, שבעת ההרשמה להגרלה, ככל הנראה, לא היו מודעים לרמת המחירים בפרויקט, כלל לא הגיעו למעמד בחירת הדירות. מבין אלה שהגיעו, יותר מ-60% בחרו בדירות ומצויים כיום בהליכי חתימת חוזה".

ולבסוף, לגבי הסיכוי כי תשחזר את המדיניות של צמצום מספר החדרים גם בפרויקט המקודם על ידה בנתניה, סיפקה שבירו תשובה עמומה, שלפיה "הפרויקט בנתניה הוא בעל מאפיינים שונים לחלוטין, ואין מקום להשוואה".

שלום שטרית, מנכ"ל חברת שתית, מסר בתגובה: "במסמכי המכרז של משרד השיכון בירוחם נכתב במודגש כי הפרויקט אינו מחייב הוספת מעליות, ולכן התכנון המקורי כלל הכנה למעלית בלבד. עם זאת, לאור התגובות שקיבלנו הן מהזוכים והן מהרשות המקומית, קיבלנו החלטה עסקית וערכית להוסיף מעליות בכל מבני הפרויקט בעלות כוללת של מיליוני שקלים. מכרזי מחיר למשתכן כוללים אי־בהירויות רבות, שצפויות לסבך לא מעט יזמים וקבלנים שייבנו במסגרתם".

במשרד השיכון והבינוי ובעיריית רעננה סירבו להגיב לכתבה.

קישורים:
פרשת הצוללות מסתבכת: כך יגיע הכסף הישראלי לאיראן
דרוקר על נתניהו בראיון ל'גרדיאן': ''לא ייאמן כמה זמן הוא מקדיש למאבק נגדי; שיחות טלפון בזו אחר זו''
בניין בלי מעלית, 3 חדרים במקום 4: התרגילים של הקבלנים במחיר למשתכן

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!