המסלול החדש של תמ"א 38: למי זה באמת משתלם

"שיטה פשוטה המותאמת למבנה הקיים ונותנת מענה לכל סוגי המבנים" - כך הבטיחה כותרת ההודעה שנשלחה מטעם המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ביום שלישי שעבר. בהודעה פורטו זכויות הבנייה החדשות הכלולות בתיקון לתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, המכונה 3 א' — אבל ככל הנראה, גם במועצה התקשו להסתדר עם "השיטה הפשוטה", וטעו בחישוב התוספות. רק יומיים לאחר מכן פורסמה ההחלטה הרשמית של המועצה — והציבור יכול היה להבחין בשינויים בחישוב תוספות הבנייה. הדבר גרם לבלבול רב.

לפי ההודעה הראשונה של המועצה, "עד היום, השיטה הנהוגה יצרה מגוון פרשנויות מצד הרשויות המקומיות והיזמים בגלל תחשיבים מסובכים ומורכבים. בניגוד לשיטה הקודמת, השיטה החדשה ('שיטת המדרג') קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על תב"עות ישנות החלות במגרש. החישוב יעשה באופן הבא: תוספת של שלוש קומות וחצי לבניינים של שלוש קומות ומעלה; תוספת של ארבע קומות וחצי לבניינים מעל ארבע קומות; תוספת של שתי קומות וחצי לבניינים מעל שתי קומות; ותוספת של קומה וחצי לבניינים בני קומה אחת".

רק לאחר יומיים התברר כי למעשה לבניינים בני שלוש קומות יתווספו שלוש קומות ולמבנים בני ארבע קומות יתווספו שלוש קומות וחצי. הבעיה היא שמי שיחפש ברשת מידע על התיקון לתמ"א, עדיין יראה באתרים רבים את החישוב שפורסם תחילה.

ממינהל התכנון נמסר: "לא מדובר בטעות בהודעה לעיתונות, אלא בפרשנות המקרה. האמירה שלפיה בניין בן ארבע קומות יכול לקבל תוספת של ארבע קומות וחצי, התייחסה למבנים בני ארבע קומות בנויות על קומת עמודים שאין בה כל בינוי. בהתאם לתיקון, בניין מסוג זה יהיה זכאי לקבל תוספת שלוש קומות וחצי לפי שיטת המדרוג, ואף רשאי לבנות קומה נוספת בשיעור קומת העמודים שהיתה במבנה הקיים. לפיכך, תוספת הקומות שניתנות לבניינים מסוג זה היא למעשה ארבע קומות וחצי. מבנים בני ארבע קומות שלא קיימת בהם קומת עמודים שאינה מבונה, יקבלו שלוש קומות וחצי בלבד".

עו"ד עופר טויסטר, שמשרדו מתמחה בדיני תכנון ובנייה, אחר לאחר פרסום ההודעה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי "עדיין מדובר בהמלצה בלבד, שצריכה לקבל את אישור הממשלה — ולך תדע מה עלול לקרות במערכת היחסים בין ראש הממשלה לשר האוצר. בסופו של דבר, הקיפאון ביישום התיקון לתמ"א, שנמשך כבר יותר משנה, עלול להימשך עוד זמן רב, אם הממשלה תמשיך להתנהל בעניין זה כפי שהיא מתנהלת במקרים רבים".

בתל אביב הרווח היזמי גדול יותר

עו"ד טויסטר מסביר כי בעקבות התנגדות היועץ המשפטי לממשלה, פותחה שיטת חישוב חדשה. גדרון מכנה אותה "שיטת היועץ המשפטי המשופרת" — אבל בפועל זוהי פשרה, שמתחשבת גם במידותיו של הבניין הקיים, לפי שיטת היועץ המשפטי, וגם בזכויות הבנייה הלא מנוצלות שעל המגרש, לפי שיטת גדרון. וכך, לדוגמה, אם קיים מבנה בן שתי קומות, שעליו זכויות בנייה לא מנוצלות של שתי קומות נוספות, זכויות הבנייה האלה יובאו בחשבון בעת חישובם של שטחי הפרויקט, ועליהן יתווספו עוד שתי קומות וחצי מכוח התמ"א — כך שבסופו של דבר, הבניין יהיה בן שש קומות. השטח של כל קומה בבניין החדש ייקבע לפי שטח הקומה בבניין הישן, שאליו יתווספו עוד 13 מ"ר על כל דירה ו–12 מ"ר ממ"ד.

כיצד תשפיע הנוסחה החדשה על עתידה של תמ"א 38? העבר הקרוב מראה כי תמ"א 38 בגרסתה השנייה (הריסה ובינוי מחדש) צברה תאוצה בין 2012 ל–2013. ב–2014 יישום התוכנית המשיך לצמוח, אבל בקצב אטי יותר — ואילו ב–2015 נרשם פיחות במספר היתרי הבנייה שהוצאו לפיה, ויזמים חזרו אל התמ"א 38 הוותיקה. אחת הסיבות לכך היא הוויכוחים סביב זכויות הבנייה בתמ"א בגרסת ההריסה והבינוי מחדש, והקפאתה למשך כשנה עד לקביעת תיקון 3 א' — שהרתיעו יזמים מלהיכנס למיזמים שנראו להם כהרפתקה כלכלית.

גדרון סבור כי תיקון 3 א' יחזיר את הדברים למסלול. לדבריו, "יזמים התחילו לבדוק את התיקון, וראו שהוא דומה מאוד לשיטת הפרשנות המרחיבה מבחינת הרווחיות שלה, למבנים הקלאסיים שעבורם נועדה מלכתחילה התוכנית — מבנים ישנים של שלוש־ארבע קומות". עם זאת, הוא סבור כי עיקר ההבדל בין הפרשנות שלו לבין התיקון יבוא לידי ביטוי במבנים של קומה אחת עד שתיים, שם תרד משמעותית הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט מסוג זה — "אם כי מלכתחילה התמ"א לא נועדה למבנים נמוכים", הוא מוסיף.

בחברת TAMAFIX, המתמחה בחיזוי כלכלי לדיירים במיזמי בנייה של פרויקטי תמ"א 38, מסכימים כי הכדאיות הכלכלית לביצוע תמ"א 38 בבניינים נמוכים ירדה מאוד. ואולם, לפי בדיקה שערכו בחברה, גם במבנים גבוהים יותר נמצאו פערים, לעתים משמעותיים ביותר, בכדאיות לביצוע פרויקטים ב"שיטת גדרון" לעומת תיקון 3 א'. לפי בדיקה זו, במקרים רבים רווחיות היזם יורדת (ראו טבלה). ב–TAMAFIX השתמשו במודל ממוחשב של זכויות התמ"א על בניין טיפוסי בן שלוש קומות, שנמצא על מגרש ששטחו קטן מ–600 מ"ר, וכן על מגרש ששטחו גדול יותר, ובדקו את המצב בשמונה ערים — לפי "שיטת גדרון" ולפי תיקון 3 א'. המסקנה שעולה מהבדיקה היא שלמרות עליות המחירים, מסלול ההריסה והבנייה מחדש עדיין אינו כדאי בחלק ניכר מהמקומות — כולל כאלה שבהם תמ"א 38 בגרסתה המקורית (חיזוק המבנה) פופולרית מאוד, כמו חיפה וראשון לציון. לדברי אדריכל ליאור גוזס מנכ"ל חברת TAMAFIX, "לגרסה הזו של תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) יש תפוצה גיאוגרפית נמוכה בהרבה מהתפוצה של תמ"א 38 המקורית".

לפי הבדיקה, העיר הרווחית ביתר ליזמי התמ"א היא תל אביב. פרויקטים כאלה על מבנים של שלוש קומות זוכים בתל אביב לרווחיות יזמית של כ–60%, גם לפי "שיטת גדרון" וגם לפי תיקון 3 א'. "תל אביב לא קרובה לשום מקום מבחינת הרווחיות ליזם, עם מחירים של 40 אלף שקל למ"ר בנוי. רמת ההיתכנות והרווחיות שלה ליזמים כמעט אינן מותנות כלל בשיטת חישוב השטחים", אומר גוזס. לעומת זאת, בהרצליה — העיר המדורגת שנייה מבחינת הכדאיות הכלכלית ליזמי התמ"א — הרווחיות יורדת מרמות של 32%–36% ב"שיטת גדרון" ל–28% לפי תיקון 3 א'. בערים גבעתיים ורמת גן שיעורי הרווחיות נמוכים בהרבה מהמקובל בתל אביב. ואולם בעוד שבגבעתיים תיקון 3 א' מעלה את הרווחיות מ–17% ל–20% במגרשים קטנים, הוא מוריד את הרווחיות במגרשים גדולים מ–23% ל–20%. בערים רמת גן וירושלים התיקון לתמ"א מוריד את רמת הרווח ליזם בשני סוגי המגרשים שנבדקו.

החדשות הרעות שעולות מתחשיבי TAMAFIX הן שבחלק ניכר משטחי המדינה, תיקון 3 א' לתמ"א 38 לא משנה דבר — והוא לא ירחיב את היישום של תמ"א 38 בגרסת ההריסה והבינוי מחדש. ברוב המקומות המסלול הזה לא היה כדאי לפי שיטת גדרון וגם לא עכשיו, והוויכוחים סביבו יתנהלו במרחב מצומצם מאוד של ערים שבהן הוא כדאי. הבעיה היא שגם באותן ערים בודדות שבהן המסלול כלכלי, עלולים להיווצר מצבים שבהם ההיתכנות הכלכלית לביצועו תקטן.

קישורים:
אכזבה באוצר: פחות 10% דירות מושלמות ב-2016
טראמפ מפוצץ את הבועה? האג''ח הממשלתיות נופלות
'טראמפליישן': המונח החדש שמטלטל את שוק האג

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!