כללים למשקיע המתחיל • והפעם – נדל"ן

רבים מספרים כי עשו הון רב מהשקעות נדל"ן, לעתים בתקופה קצרה מאוד. זו כנראה הסיבה לכך שגולשים רבים מבקשים לקרוא ולהחכים בנושא.

בכדי להבהיר את התמונה, כדאי לעמוד על טיבם של העוסקים בנדל"ן למיניהם.

השקעה לטווח ארוך

ישנם סוחרים הרוכשים נכסים כהשקעה לטווח ארוך.

הם באים עם מעט כסף מזומן ביד, לווים את היתרה מהבנק והתקווה שלהם היא שהשכירות תכסה לכל הפחות את המשכנתא.

זוהי ההשקעה הקלאסית בנדל"ן.

• הפלוסים:

1. ביטחון. הנכס קיים מול העיניים. הסוחר יודע שלא יהיו עוררין לבעלותו על הנכס.

2. הנכס מניב הכנסה חודשית קבועה.

3. אפשרות לעליית ערך הנכס.

• המינוסים:

1. עלויות נוספות העלולות לצוץ, כמו תיקונים ושיפוצים.

2. אי מציאת שוכר או לחילופים שוכר המתחמק מתשלום.

3. ירידה בערך הנכס.

בסוג השקעה זה, קיימת בהירות יחסית בחישוב הסיכונים מול הסיכויים.

יזמי נדל"ן

ויש יזמים. הם קונים קרקע, מוציאים היתרי בניה - ובונים. רווח מהשקעה כזו יכול להגיע למאות אחוזים.

• הפלוסים:

1. אחוזי רווח גבוהים במיוחד.

• המינוסים:

1. הבירוקרטיה הכרוכה בהוצאת אישורי-הבניה מהרשויות השונות. לעתים, הכסף כבר שולם, אולם הבנייה לא מאושרת, ובינתיים החזרי ההלוואה רק גדלים.

2. אי יכולת עמידה בתשלום גורמת לשיבוש בהליכי הבנייה ועלויות נוספות שלא חושבו מראש.

3. קושי למכור מסיבות שוות (בעיקר בחו"ל).

מסוג השקעה זה למדים אנו: ככל שהסיכון גדוליותר, הרווח גדול יותר.

קיימים גם יזמים קטנים. הם קונים דירה או גג, בונים או משפצים - ומוכרים הלאה. הסיכונים שלהם דומים ליזמים הגדולים. ההבדל היחיד הוא בגודל הסיכון. הסיכון שלהם קטן בהרבה.

ויש משקיעים

כולנו זוכרים את פרשיות ההונאה שגבו קורבנות רבים מקרב הציבור החרדי. תכלה היריעה ולא יכלו הסיפורים של אנשים שקברו את כספם במדינות שונות ומשונות, בהן כף רגלם לא דרכה מעולם.

בדרך-כלל, המשקיע הטיפוסי הוא אדם שעובד קשה למחייתו וחוסך גרוש לבן ליום שחור. במקרה הטוב, מעבר לדירה בה הוא מתגורר, מעולם הוא לא קנה פיסת נדל"ן. אין לו שמץ של מושג באזור בו הוא מתכנן לקנות את ההשקעה שלו או בתהליך הבנייה.

נכון, דווקא במדינות מזרח אירופה, בהן חברות ענק הפסידו וכספם של אברכי משי נקברו, יש אנשים שעשו רווחים נאים. אני מכיר אישית עסקאות שהניבו לבעליהן 30 אחוז ויותר לשנה!

איך זה ייתכן? האם המפסידים 'נעקצו'? לאו דווקא. הכול תלוי בשאלות: מיהו המשקיע ואיך הוא התנהל לפני ששם את הכסף.

אין אדם נורמלי שיקנה דירה למגורים לפני שיבקר בה שוב ושוב, יברר על הדירה וסביבתה, עד הפרט האחרון. ופתאום כשזה מגיע להשקעות, יש מי ששם את כספו על מקום בו לא ביקר מעולם. אחרים מסתפקים בגיחה קצרה ולא רצינית.

8 הכללים

על נדל"ניסט לערוך בדיקות רבות בטרם ייכנס להשקעה. כל יזמות היא שונה ודורשת בדיקות אחרות. אבל כהתחלה. ובכל-זאת, ישנם כללי מפתח. לטובת הגולשים, אנו מגישים כללים ראשוניים למשקיע בנדל"ן.

1. לפני הכול, בדקו בציציותיו של מציע העסקה. מה האמינות שלו. אם מדובר בחברה, האם זו חברה מוכרת? האם המציע משקיע שם באופן אישי? מי הם אנשי המקצוע שלו? (כמות עובדי המשרד לא מוכיחה על מקצועיות). כמה זמן הם פעילים בשוק ספציפי זה ומה רמת ההצלחות שלהם?

בקשו הוכחות בכתב. (אל תסתפקו במצגות-מחשב).

2. טוב מראה עיניים, אבל כאן זו חובה. חובה על המשקיע להגיע פיזית למקום ההשקעה, לראות את הנכס בעיניים ולקיים מרתון שיחות אם אנשי מקצוע חיצוניים שיוכלו לתת את תמונת מצב הנכס בבירור.

3. ראיתם שהנכס קיים? זה לא מספיק. תישארו באזור יומיים-שלושה. בואו בבוקר, בצהריים ובערב. בדקו מיהם השכנים. האם קיימת בסמוך תחנת רכבת רועשת או לחילופין אוניברסיטה ועסקים, שיגרמו לכך שהסיכוי שהדירה תעמוד ריקה יהיה אפסי? האם משוטטים שם, בשעות היום והלילה, אנשים מפוקפקים שמסוגלים להבריח קונים או שוכרים פוטנציאליים?

4. המקום מצא חן בעיניכם? פנו למשרדי תיווך בסביבה ובררו מחירים. אם מציעים לכם מחיר נמוך בהרבה, תחשבו פעמיים. כנראה מסתתר כאן סיכון גדול, ואולי בכלל לא כדאי להשקיע.

5. בדקתם כי המחיר סביר לאזור – לא גבוה מדי ולא נמוך מדי? טוב מאד. כעת אתם יכולים להיות רגועים, כי תוכלו להיפטר מההשקעה בכל זמן שתרצו במחיר שישביע את רצונכם. כעת בדקו את העלויות הצדדיות. כמה מס שבח תשלמו? וכמה יעלה לכם עורך-דין?

6. במקביל, בדקו אפשרויות למקסם את הרווח. נסו לבדוק אם יש אפשרות לקבל גג בצמידות לדירה. האם יש לכם סיכוי לבנות עליו? וכן הלאה. צאו מנקודת הנחה אחת: הרבה אפשרויות קיימות להעלאת ערך הנכס. ייתכן ואפילו המוכר לא מודע להן.

7. אם מדובר בעסקה בחו"ל, מצאו עורך-דין מקומי, שיוכל לעמוד לצידכם. העזרה שלו במקום שאתם לא מכירים, תוכיח את עצמה. כדאי לכם גם לפנות לאיש-קשר שישמור ויטפל בנכס באופן שוטף (עוד עלות שצריך לקחת בחשבון). אל תשאירו את הניהול השוטף ליד הגורל ואל תעבדו בשיטת ה'סמוך'.

8. במקרים בהם מדובר ביזמות, עליכם לערוך בדיקה מעמיקה בעזרת אנשי מקצוע מהאזור (זה לא תמיד זול, אבל עדיף להשקיע את הסכומים הללו מאשר 'ליפול' בסכומים גבוהים יותר).

בקשו הוכחות לכך שהקרקע נמצאת בבעלות המלאה של המוכר. במידה והבטיחו לכם אפשרות בניה, בדקו שהדבר אפשרי מבחינה טכנית. שמא מונח תחת הקרקע צינור גז שאפילו היזמים אינם מודעים לו.

כמה שווים האחוזים שלכם בעסקה? איזה ערך יש לכם במידה ותרצו להשפיע? אל תהססו לשאול גם על האפשרויות והתנאים במידה ותרצו לצאת מהעסקה.

• • •

ועוד אחד לסיום.

מצד אחד, אי-אפשר להפריז בזהירות. הרי הכסף ששוכב מתחת לבלטות מפסיד מערכו.

מאידך, אסור להיות פזיזים ולסמוך על שכן או בן-דוד, שיפיקו עבורנו את המקסימום מהכסף שלנו.

יצחק גפני, איש עסקים ויועץ, ישמח להשתתף בלבטיכם, לייעץ לשאלותיכם, לשמוע את הצלחותיכם - ולשתף את הגולשים. אנונימיות מובטחת. הכתובת: [email protected]

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!