בעקבות תחקיר 'בחדרי': 10 כללי זהב לעסקת נדל"ן / עו"ד יצחק שיינפלד

עשרת כללי הזהב לכל עסקת נדל״ן. דירה, קרקע, קרקע לדירה, זכות לדירה, חנות, משרד, בית עסק.

עוד לפני שמתחילים! קבלת סמכות שיפוט, דיון, בוררות רבנית או מקצועית, מראש. במקרה של בוררות, מכל סוג שהיא, חתימה מראש על שטר בוררים מחייב המאפשר לבורר, דיון במעמד צד אחד במידה וצד לא מגיע לאחר התראה חוזרת, מתן צווי ביניים, וצווי עשה.

1. כסף מועבר אך ורק כנגד הערת אזהרה בטאבו. לחילופין, ח-ן נאמנות בפיקוח 2 עו״ד, כשאחד נציג הקונים.

2. חוזה או הסכם בכתב, מתוארך, עם מקסימום פרטים. פרטי חובה. זהות ושם מדויק של המוכר-יזם-בעל הקרקע-מבצע, מי מייצג אותו, מי רשאי להתחייב בשמו, כתובת למשלוח דואר-תביעות! ובעיקר אישור עו״ד או רו״ח על מורשה החתימה.

3. בכל עסקה דרוש ״תיארוך״ סופי ומוחלט. להשלמת רכישת הקרקע, קבלת היתרים, עליה על הקרקע, מסירה. כמובן כולל קנסות, ופיצוי מוסכם מראש על איחורים.

4. תחנות יציאה: איחור מעבר לזמן המסוכם מראש בכל שלב, מקנה זכות יציאה אוטומטית לקונה-רוכש כשהשקעתו מובטחת ונזילה.

5. ליווי משפטי עצמאי של נציגות הקונים. עו״ד של היזם, מארגן, מוכר, מנוע עפ״י חוק מלייצג קונים-רוכשים. (עו״ד אף אמור להודיע ע״כ)

6. הוצאת כספים מח-ן הנאמנות, במקרה ועדיין אין ליווי בנקאי לפרויקט. רק באישור עו״ד הקונים או נציגות קונים מוסכמת ובהודעה מראש.

7. במידה ואין עדיין פרצלציה, (חלוקה ברורה למגרשים ודירות בכל בניין) או כשכמות הדירות העתידית לא ברורה. עמוד על כך, שיהיה ברור איזה מספר דירה אתה בתור. ללא קשר להגרלה על מיקום, קומה, צדדים, חזית, עורף.

8. חוזה האופ׳-הסכם המכר הראשוני, במקרה של חברה קבלנית בע״מ חייב לכלול.
א. טיוטת חוזה המכר.
ב. מפרט טכני.
ג. תסריט דירה והצמדות.
ד. מחירון תוספות ושינויים.

במקרה של קבוצת רכישה או התאגדות קונים ע״י יזם.
עוד לפני המסמכים הנדרשים. סיכום ברור כיצד וע״י מי, מוצא כסף מח-ן הנאמנות.

א. טיוטת חוזה רכישת הקרקע.
ב. הסכם ביצוע או טיוטת התקשרות עם קבלן מבצע.
ג. הסכם הניהול והייזום ועלויותיו.
ד. תסריט קרקע, חלקות,
ה. התחיבות למחירון שינויים עפ״י מחירון דקל או כל מחירון אחר מוסכם.
ו. כל ההתחייבויות שפורטו בסעיפים לעיל בכתב בהסכם הניהול והייזום.

9. מחירים קבועים וסופיים לא מותנים ולא משתנים. במידה ומחירי הביצוע עדיין לא מסוכמים. נציגות קונים בעלת שיניים ויכולת הכרעה והחלטה.

10. ״זקני ירושלים לא היו יושבים לסעודה, אלא א״כ יודעים מי מסב עמהם״ זהו כלל הזהב האחרון! שהיה ראוי לפתוח עמו.

אל תעשה עסק עם גורם לא מוכר, לא מנוסה, לא ידוע, בגלל שהוא זול. תברח ממציאות. אין מציאות בשוק הנדל״ן בארץ ובעולם. יש הזדמנויות! אין מציאות. מה שכן יש. שרלטנים, רמאים, או סתם ״יזמונים״ בפרוטה, שתלויים בך ובכספך יותר ממה שאתה תלוי בהם. לפעמים הם גם מצליחים ומסיימים את הפרויקט. כשהם נתקעים, אין להם גב והון עצמי להביא מהבית.

ממי תברח.

כשהיזם/מוכר מתחיל לרוץ אחריך ולהציע ״הנחות״, בתנאי שתסגור מהר. תברח ומהר.
כשהיזם/מוכר מסביר לך, שהוא צריך אותך ל״הון עצמי״ בכדי להראות לבנק/ או להתחיל בבניה. תברח מהר.
כשהיזם/ מוכר טוען, ש״עלייך״ הוא מפסיד! את הרווח הוא יעשה על האחרים. תמלט על נפשך.

עצות בדיעבד.

הפרויקט נתקע, מתפתחים איחורים משמעותיים. אל תהיה גרידי, קח את הכסף ותברח. אל תתפתה למצגות שווא, כמה השקעתך שווה היום! היא שווה על הנייר. שכ״ד שאתה משלם, או לא מקבל, שקול כנגד כל הרווח על הנייר.

אל תהסס לתבוע את המגיע לך בשום שלב. נצל את הסמכות הדיונית שקבעתם לבירור כל מחלוקת ומייד. באם מאיימים עלייך שתפיל את הפרויקט!! סימן שהפרויקט כבר נפל. תציל מה שאפשר.

אל תכניס כסף טוב בשביל להציל כסף שאבד! העסק מסתבך, תבדוק עם בעלי מקצוע. אל תתפתה להציל את העולם. במידה וניתן להציל, יסתדרו בלעדייך.

והכי חשוב. תקנה רק בכסף שיש לך, אל תכנס להתחייבויות שאין לך. תזכור, הקבלן-יזם-מארגן, חייב להרוויח. הוא לא עובד לשם שמיים. באם הוא מסביר, שהוא עושה טובות, חסדים, מעשים טובים!!!! קח רגליך והמלט. הוא לא בשבילך. תתעסק רק עם מי שמרוויח.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!