איך אפשר לחסוך 1,400,000 שקל בקניית דירה?

סקר שנערך לפני שנים אחדות גילה שכ-80% מן המשפחות במגזר החרדי מחזיקות דירות בבעלותן. הנתון המדהים הזה, בטח על רקע נתוני המגזר הכללי שעמד באותה שנה על כ-67%. מקור הפער הוא בנוהג החרדי לרכישת דירה ראשונה לזוג הצעיר על ידי ההורים. מדובר בנוהג שנפוץ יותר אצל החרדים הליטאים (86%), אך גם אצל הספרדים (80%) ואצל החסידים (75%) נדרשים הורים להשתתף ברכישת דירה לילדיהם. הסכום הממוצע להשקעה בדירה עומד על 768,991 שקלים.

בדיוק בשל כך, ובשל העובדה שרבות מן המשפחות החרדיות הן מרובות ילדים, מצויים הורים רבים במצוקה כלכלית, המובילה לעתים למצוקה נפשית ולחרדות. זאת, משום שאין להם מושג איך יצליחו לעמוד בדרישה החברתית הקשה הזאת ולממן דירות לכל ילדיהם. כל זאת, בזמן שברבות מן המשפחות ההכנסה היא נמוכה מן הממוצע. ביקשנו מבני ברנשטיין, מנכ"ל החברה למימוש קרקעות , שידריך אותנו בתחום שאינו מוכר לרבים.

השקעה מוקדמת לטובת דירה לילדים

"בשנים האחרונות אנחנו פוגשים הרבה הורים שבמקום לחכות לרגע שהילדים יתחתנו ויהיו לחוצים על דירה, והם ייאלצו להשקיע סכומי עתק, מקבלים החלטה מוקדמת ומשקיעים בקרקע. כך, כשהילד מתחתן, יש לו כבר קרקע שנמצאת לקראת בנייה והם – בכסף קטן יחסית – מעניקים לו את הזכות לדירה באזורים טובים במרכז הארץ, במס רכישה נמוך רק על מרכיב הקרקע, בלי משכנתא חונקת ובלי הון עצמי גבוה", מסביר ברנשטיין.

מתנה קטנה במרחק הקלקה


איך נשארים קרובים בלי להשקיע 2 מיליון שקל?

הורים רבים מעוניינים שילדיהם יישארו קרובים אליהם גם לאחר החתונה. הדבר נכון שבעתיים כשמדובר בערים חרדיות באזור המרכז. אבל כאשר דירה מקבלן עולה מיליוני שקלים, איך אפשר לעמוד בזה? "איך נשארים קרובים – במרכז הארץ – ואיך מבצעים עסקה של 2 מיליון שקלים בשלב הזה של החיים? התשובה היא אחת אומר ברנשטיין – משקיעים בקרקע שתממש את עצמה בעתיד. ההשקעה הזאת יכולה לחסוך לכם כ-1,000,000 שקלים, ותמזער את הסיכונים הרבים שכרוכים בלקיחת הלוואות והתחייבויות הנדרשות לטובת רכישת דירה מקבלן".

חיסכון של 1,400,000 שקל
על מנת להמחיש את הדברים, מציין בני ברנשטיין דוגמה למקרה ריאלי של דירת 5 חדרים בתכנית הר/1202 בהוד השרון. מחירה של דירה כזאת הוא 2,400,000 שקל. ההון העצמי הנדרש לצורך רכישתה הוא כ-800,000 שקל המהווים כ-30% מעלות הדירה. יתר הכסף נלקח בהלוואת משכנתא מהבנק. לעלות זאת יש להוסיף כ-39,000 שקלים עלות שכר טרחה לעורך דין ועלות רישום בטאבו, מס רכישה בגובה של כ-190,000 שקל (לבעלי דירה שניה) שישולם עד חודשיים מיום הרכישה ורישום הזכויות בטאבו.

לעומת זאת, עלות רכישת קרקע במסגרת התכנית הזאת עומדת על כ- 350,000 שקל. מס הרכישה עומד על כ-25,000 שקלים, היטל ההשבחה המשוער עומד על בין 150,000 ל-200,000 שקלים, שישולמו לאחר שנתיים עד חמש שנים. עלות הבנייה המשוערת מגיעה לכמיליון שקלים נוספים.

באופן זה יוצא שעלות ההקמה של דירה בתוספת מרכיב הקרקע מגיע לכ-1,500,000 כך שהחיסכון של מס הרכישה בתוספת עלויות ההקמה של הדירה מגיע לכ-1,000,000 שקלים לעומת דירה שנרכשת מקבלן.

"בניית הבניין מבוצעת על ידי קבלן ביצוע שנבחר במכרז על ידי בעלי הקרקע מבלי שקיימת מעורבות של יזם או חברות בנייה המוכרות את הדירות לצרכן סופי ברווח יזמי. יש חיסכון של מאות אלפי שקלים בגובה ההתחייבות למשכנתא נדרשת, וחיסכון של לפחות מאות אלפי שקלים בתשלום מס הרכישה ובריבית על המשכנתא. הבנק רואה במרבית המקרים את מרכיב הקרקע כמרכיב ההון העצמי העיקרי הנדרש ודורש רק את היטל ההשבחה – זה חיסכון כספי עצום וחשוב ביותר", מסביר ברנשטיין. בנוסף, ניתן למכור את הזכויות ברגע שמגיעים לתוכנית של הדירה. ולהראות לרוכש רווח יזמי ועל ידי כך לממש את ההשקעה ברווח ניכר.

השקעה חכמה עם בדיקה מעמיקה
לדבריו, מספיק לגלוש רבע שעה באינטרנט כדי להיתקל בלפחות חמש הצעות שונות ש'אוטוטו יהפכו את בעליהן למיליונרים'. "נכון שחלק מההצעות הללו לא יעמדו לעולם בהבטחות הפרסומיות שהן פורשות בפנינו בכותרות ענק, אבל עדיין – השקעה חכמה עם בדיקה מעמיקה – היא דרך מעולה לקחת את הכסף שחסכתם בזעת אפכם ולתת לו להצעיד אתכם כלכלית קדימה, ולאפשר לכם להגשים חלומות. אלטרנטיבת ההשקעה הטובה ביותר העומדת בפניכם היא קרקע. אבל לא כל קרקע, אלא רק זו שעמדה בתנאים הכרחיים ומחמירים שהופכים אותה לאפיק השקעה בטוח", ציין והוסיף כי ישנם ארבעה קריטריונים עיקריים וחשובים שיש לבחון לפני שמשקיעים את הכסף בקרקע:

• יש לבדוק שמדובר בקרקע פרטית ולא באדמת מינהל. קרקעות פרטיות מהוות רק 7% מהקרקעות בארץ. הן נסחרות באופן פשוט יחסית ואין עליהן הגבלה של מכירה ואישורים כמו שיש בקרקעות מינהל.
• כדאי להשקיע דווקא באזורי ביקוש במרכז הארץ ולא בפריפריה. מדובר בקרקעות בערים כמו תל אביב, הוד השרון, רעננה , הרצליה שבהן מלאי הקרקעות מאוד מוגבל. בשל כך ובשל המרכזיות של הערים הללו, ההסתברות לקידום הליכי בניה באותו מלאי מצומצם של קרקעות היא גבוהה מאוד ולכן, ההשקעה היא פחות ספקולטיבית.
• האם הקרקע מקודמת לבנייה בידי יזמים פרטיים או בידי הרשות המקומית? אם מדובר בקרקע שמקודמת על ידי העירייה בתכנית הכוללת זכויות מגורים. הרי שמדובר בקרקע בעלת אופק מימוש מהיר יחסית.
• בדקו טוב את תכניות המתאר והאם הקרקע שבה אתם מתכוונים להשקיע מיועדת לשכונת מגורים בבניה רוויה. השקעה בקרקע שכזו יכולה להקנות לכם, כבעלי הקרקע, סיכוי טוב מאוד להפוך את החלום למציאות.

.


לפרטים נוספים>>

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!