הסעיפים המרתיחים של השכירות ארוכת הטווח

בשבוע שעבר הודיע משרד האוצר בקול תרועה כי 68 מאושרים עלו בגורל ויזכו לשכור דירה חדשה במחיר מפוקח בפרויקט שמקימה חברת אפריקה ישראל בגליל ים בהרצליה, שנמצא בבנייה מתקדמת וצפוי להתאכלס בנובמבר. זאת, לאחר שהחברה זכתה במכרז שפרסמה חברת "דירה להשכיר", החברה הממשלתית לדיור להשכרה, לבניית 273 דירות להשכרה - מהן 25% בלבד במחיר מפוקח. את יתר הדירות תוכל החברה להשכיר במחירי שוק. דמי השכירות לדירת שלושה חדרים לזכאים עומדים על כ-3,600 שקל לחודש, לעומת 4,900 שקל בשוק החופשי. דמי שכירות לדירת ארבעה חדרים עומדים על כ-4,700 שקל לחודש, לעומת 6,500 שקל בשוק החופשי.

אלא שעל 68 הדירות בשכירות מופחתת התמודדו לא פחות מ- 1,371 זכאים (1 ל-20), מה שמעמיד בפרופורציות את מספר הדירות ביחס לביקוש.

הפרויקט אמנם מתחיל להתאכלס היום, אך הוא שווק הרבה לפני הממשלה הנוכחית ואפילו לפני החלומות של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, שדיבר על 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור.

המכרז לרכישת הקרקע ברעננה פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל בסוף 2012, בתקופת כהונתו של שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס. בינואר 2013 זכתה במכרז חברת רובינשטיין תמורת 21 מיליון שקל (סכום שמגלם אובדן הכנסות של 200 מיליון שקל לפחות למדינה, לו הקרקע היתה משווקת כפרויקט מגורים רגיל).

המכרז ברעננה כלל קרקע המיועדת להקמת 238 דירות שכולן מיועדות להשכרה ארוכת טווח, 25% מהן במחיר מפוקח, והיתר בשכירות חופשית. גם כאן מספרם של הזכאים לגור בשכירות מופחתת זעום ביחס לביקושים. וכאמור, המחיר ששילמה רובינשטיין משקף הנחה עצומה על הקרקע באחת הערים היקרות בישראל, ובעוד 20 שנה תוכל החברה למכור את הדירות בפרויקט.

פרויקט "רובינשטיין על הפארק" ממוקם בשכונת נאות עוזי במערב העיר רענננה, סמוך לשכונת לב הפארק ולפארק העירוני. החברה שבנתה את הבניינים היא "האחים אלה" מירושלים. הפרויקט כולל 14 בניינים בני 6 קומות, שבכל אחד 17 דירות בנות 4-4.5 חדרים ודירות מיוחדות.

בחלק מהבניינים החניות הן תת קרקעיות ובחלק הן עיליות. סך עלות ההקמה מוערכת ב-250 מיליון שקל, כולל הקרקע.

בחברה לא מעוניינים לחשוף מספרים, אולם בשוק היו ספקות לגבי ההיתכנות של הפרויקט, בעיקר מצד גופים מוסדיים שהתעניינו במכרז, כי התשואה בפרויקט נעה סביב 6% - פחות מנדל"ן מניב קלאסי (מסחר ומשרדים), שם התשואה עומדת על 7%-8%, והרבה יותר מנדל"ן רגיל למגורים, שם התשואה משכירות עומדת על 3%-4%.

רובינשטיין, אגב, התמודדה מאז על המכרז להשכרה בהרצליה, שבו זכתה כאמור אפריקה ישראל. עד כה הושכרו בפרויקט ברעננה 100 דירות בשוק החופשי, שחלקן כבר אוכלסו ו-15 דירות מוזלות לזכאים, שצפויים להתחיל לאכלס אותו בסוף אוגוסט.

"אותה דירה בת 4 חדרים, בקומה ראשונה, שהושכרה בשוק החופשי ב-5,800 שקל לחודש, מושכרת לזכאים ב-4,200 שקל לחודש", מסבירה יונית הראל ידלין, מנהלת הפרויקט מטעם רובינשטיין, "מדובר במודל חדש, אמריקאי אפשר לומר, שלא היה פה עד עכשיו. חששנו בהתחלה איך הציבור יקבל אותו. לשמחתנו, אפילו אנשים שעברו שם במקרה חשבו שמדובר בעוד פרויקט שמציע דירות למכירה, שמעו פרטים על השכירות ארוכת הטווח, והחליטו לשכור ולא לקנות דירה. בסך הכל מדובר בשכונה מצוינת, והדיירים נהנים מכל השירותים הקיימים בשכונה, כמו פארק, גני ילדים ובית ספר, רק שבניגוד לדיירים אחרים שגרים בסביבה בשכירות, ולא יודעים אם מחר בעל הבית יודיע להם שהבת שלו עוברת לגור בדירה, כאן הם מקבלים ודאות לטווח ארוך. זה ביטחון שלא היה בשום מקום עד עכשיו. את מחירי השכירות החופשית אנחנו גם קובעים בהתאם לטווח וככל ששוכרים לתקופה יותר ארוכה המחיר נמוך יותר. אנחנו לא רוצים לעודד שכירות לתקופה קצרה. 95% מהשוכרים שכרו דירות ל-6 שנים ומעלה, כשהמינימום הוא תקופה של שנתיים והמקסימום 20 שנה. הכי זול לשכור לתקופה של 6 שנים ומעלה".

מעבר לעובדה שמדובר בפרויקט שכולו להשכרה, העובדה שבמשך שנים לא היתה בנייה חדשה ברעננה, הביאה ביקושים גדולים של תושבי רעננה לגור בו.

"היינו בטוחים שבפרויקט יגורו רק זוגות צעירים, אבל הופתענו", מספרת הראל ידלין. "בפרויקט שכרו דירות גם אנשים מבוגרים שגרו עד עכשיו בווילות ברעננה, חיפשו דירה קטנה ונוחה יותר, השכירו את הוילה בהרבה כסף, ושוכרים דירה בפרויקט. הרבה מהזוגות הצעירים ששכרו פה דירה הם במקור מרעננה, והם חיפשו לחזור לגור ליד ההורים, אבל לא היה להם כסף לקנות פה דירה".

קטי (40) ויוסי (45) קסטוריאנו יעברו בתחילת ספטמבר לגור עם שלושת ילדיהם בפרויקט בשכירות מפוקחת בדירת 4 חדרים, לאחר שזכו בהגרלה ושכרו את הדירה ל-10 שנים.

"הכוונה שלנו תמיד היתה לקנות בית", מספרת קטי, "אנחנו נשואים כבר 16 שנה ויכולנו לקנות דירה לפני שהמחירים עלו, אבל לצערי פיספסנו את הרכבת. אנחנו גרים ביחידת דיור ישנה בשכונת קרית שרת ברעננה, אמנם עם חצר, אבל באותו מחיר נגור בדירה חדשה בפרויקט להשכרה וזה ללא ספק שדרוג".

- לא חשבתם להתמודד על קניית דירה במסלול מחיר למשתכן? התחייבתם עכשיו לעשר שנות שכירות.

"המטרה היתה תמיד לקנות בית והיא עדיין לקנות בית. שקלנו ברצינות את מחיר למשתכן, הבעיה שהדירות במחיר זול של 850 אלף שקל נמצאות במקומות מרוחקים. לא נלך לגור בעפולה והלכתי לראות דירות בחריש ומיד הבנתי שזה לא בשבילי. מחיר למשתכן מתאים יותר למשקיעים, ופחות בשביל משפחות שרוצות ממש לגור. אנחנו מחכים שתהיה הזדמנות לקנות דירה במחיר למשתכן בשרון, במקומות כמו פרדסיה למשל. אז, אם נזכה, נפנה את הדירה להשכרה ברעננה וזכאי אחר יעבור לגור בה במקומנו".

בסיור בפרויקט פגשנו גם את גיל סיידון (47), גרוש עם שלושה ילדים, ששכר דירה בשוק החופשי. "עד עכשיו גרנו בשכונת לב הפארק ולפני שנה התגרשתי", הוא מספר. "גרושתי נשארה בדירה, ואני חיפשתי דירה להשכרה בשכונה ולא מצאתי. לא ידעתי בכלל על הפרויקט, אפילו שעברתי לידו בריצות בוקר. הייתי בטוח שמדובר בדירות למכירה. יום אחד אמא של אחת הילדות שלומדות עם הבת שלי הציעה לי לבדוק את הפרויקט בנאות עוזי. בדקתי ושכרתי דירה של 4.5 חדרים ב-6,300 שקל ל-4 שנים בינתיים. יש לי קרקע בשכונת נווה זמר, ואני מקווה שעד אז כבר יבנה עליה בניין ואוכל לעבור לשם".

איך עובד בכל זאת המודל החדש? "ניסחנו תקנון לשוכרי הדירות. הוא נראה דרקוני במבט ראשון, אבל הדיירים מבינים שזה לטובתם, וגם לנו יש אינטרס לשמור על הדירות כי אחרי 20 שנה נוכל למכור אותן", מסבירה הראל ידלין.

בין הסעיפים שחותמים עליהם הדיירים יש סעיף שאוסר לעשות מנגל במרפסות ("לשם כך יש פארק סמוך אלינו"), אסור לקדוח בחיפויים ("יש אנשי אחזקה שתפקידם לעשות זאת עבור הדיירים") וגם אסור לתלות כביסה במרפסת. מנגד, מדגישה הראל ידלין, "אנחנו מאפשרים הוספת פרגולות - אבל את הצבע אנחנו בוחרים, ומותר להחזיק בעלי חיים - אבל לא תרנגול".

- תרנגול?

"תרנגול אחד, ואף אחד לא יוכל לישון כאן. זה כתוב במפורש, כי לאחת מעורכות הדין שלנו היה ניסיון רע עם שכן שהחזיק תרנגול".

רובינשטיין מצידה תשאיר בפרויקט משרד עם ניהול קבוע. היא מעסיקה שני עובדי אחזקה קבועים, ועובדי ניקיון שגם הם עובדי החברה ולא עובדים חיצוניים.

"האינטרס להחזיק עובדים קבועים הוא של דיירים שנהנים מסביבה ברמה רמה גבוהה, וגם שלנו כי אנחנו רוצים לשמור את הדירות לעתיד. דמי הניהול הם תשלום ועד בית ונעים בין 300 ל-425 שקל בחודש. הזכאים שיתגוררו פה יהיו פטורים מתשלום זה".

מומחים רבים סבורים כי הפיתרון האמיתי למצוקת הדיור ולמחירי הדירות הגואים אינו טמון רק בהנחות לדיור כמו במודל מחיר למשתכן, או כל פיתרון אחר שעדיין כרוך בקניית דירה. לשיטתם, הפיתרון מצוי בייצור מאסה של דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח, היכולות להוות אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירות, כמקובל במקומות אחרים בעולם.

התובנה הזו עמדה גם לנגד עיניה של ועדת טרכטנברג, שהוקמה בעקבות מחאת הדיור בקיץ 2011 - לפני ההבטחות של שר האוצר יאיר לפיד, לפני הליכתו וחזרתו של שר האוצר הנוכחי משה כחלון.

חזרנו לדוח טרכטנברג ולהמלצות שהציג לממשלה בנושא הדיור להשכרה. המספרים האופטימיים של ההמלצות, ממחישים עד כמה זעומים הנתונים על כמות הדירות להשכרה שאכן שווקו ונבנו. בדוח מצוין למשל כי בסמוך למועד פירסומו, התחייבה הממשלה להשלים שיווק של 5,000 יחידות דיור בשכר דירה במחיר מפוקח. בפועל, שווקו מאז קיץ 2011 ועד היום חמישה פרויקטים, הכוללים מאות בודדות של יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, שרק רבע מהן במחיר מפוקח: ברעננה (60), בהרצליה (68), ברמת השרון (61), בחיפה (35) ובמכרז הגדנ"ע בתל אביב (90). סה"כ - 314 דירות במחיר מפוקח.

האם 60 דירות להשכרה מפוקחת ברעננה, או 35 דירות בחיפה באמת יכולות להוות אלטרנטיבה שתשנה את מפת הדיור בישראל? בהמלצות טרכטנברג נכתב עוד כי עד תום 2012 ("בטווח הבינוני" של קיץ 2011) ניתן לשווק קרקעות ל-3,270 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, 970 יחידות דיור מהן בטווח המיידי (בתוך חצי שנה מיום פרסום הדוח). מאז פרסום הדוח, חלפו חמש שנים.

ממשרד האוצר נמסר כי "המדינה פועלת להגדלת היצע הדירות להשכרה, אולם מדובר בהליכים ארוכי טווח שאורכים זמן". באוצר הדגישו כי נוסף לרעננה, כיום ישנם פרויקטים נוספים ברמת השרון, בהרצליה ובחיפה הנמצאים בבנייה (סה"כ כולל רעננה כ-1200 דירות) ופרויקט נוסף הינו מתחם הגדנ"ע בתל אביב, אשר יצא למכרז ונבחר זוכה לפני מספר חודשים.

במשרד האוצר גם ציינו כי בקנה נמצאים שני פרויקטים נוספים, שניהם בירושלים - מתחם אלנבי והדסה הקטנה, הכוללים 550 דירות. "בנוסף, הממשלה החליטה השנה לראשונה על יעד לשיווקים של יחידות להשכרה ארוכת טווח בסך של 2,300 יח"ד. אנו מאמינים שעד סוף השנה תעמוד חברת דירה להשכיר ביעד המצוין, ובשנים הקרובות יצאו לביצוע מתחמים שתוכננו בוותמ"ל והוכרזו מתוכם אחוזים להשכרה, מה שיאפשר לממשלה להגדיל את היעדים".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!