האוצר: ירידה של 18% ברכישת דירות באפריל-מאי

המשך ירידה בהיקף רכישת הדירות על ידי משקיעים לצד ירידה בהיקף העסקאות הכללי וגם נתונים המעידים על רמה סוציואקונומית גבוהה של רוכשי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. אלו הדגשים המשמעותיים שעולים מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודשים אפריל-מאי 2016 שפורסמה היום (א') על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

באוצר מציינים כי היקף הרכישות הנמוך בחודש מאי 2016 לעומת חודשי מאי בשנים הקודמות דומה לתקופות בהן ענף הנדל"ן היה בהמתנה ספק קיפאון, מדובר בימי המחאה החברתית או ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. בנוסף, באוצר גם מציינים כי לראשונה נראה כי היקף רכישת הדירות על ידי משקיעים משתווה למספר הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, כאשר באוצר מסמנים את הפרויקטים הממשלתיים לדירות מוזלות כסיבה העיקרית למצב זה.

על פי הסקירה, בחודשים אפריל-מאי 2016 ירד מספר העסקאות הכללי בשיעור לא מבוטל של כ-18% בהשוואה לחודש מארס האחרון אז בוצעו כ-11 אלף עסקות, ומספר העסקאות התייצב על כ-9,000 דירות בכל חודש. גם בהשוואה לחודשים המקבילים אשתקד מדובר בירידה בהיקף העסקאות אם כי נמוכה יותר בשיעור של כ-5%.

על פי נתוני האוצר, עיקר הירידה במספר העסקאות הושפעה ממספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים מאי-יוני, בשיעור מצטבר של כ-20%, וזאת בהשוואה לחודש מארס האחרון. במקביל, מכירת דירות יד שנייה רשמה ירידה מתונה יותר, בשיעור מצטבר של 14%, אך גם היא נמוכה יחסית לשמונה השנים האחרונות.

באוצר מציינים כי בסקירת חודש מאי בכל הנוגע לרמת העסקאות נמצא כי רק במאי 2011, על רקע המחאה החברתית, ובמאי 2014, על רקע ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס, נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר בדירות יד שניה. "אחד ההסברים לרמה נמוכה זו של עסקאות בדירות יד שניה עשוי להיות מיוחס לירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר במרבית האזורים עיקר פעילותם הייתה בפלח השוק של דירות יד שניה", כך בסקירה.

כאשר בוחנים את משקל רכישות המשקיעים מסך העסקאות בחודשים אפריל-מאי מדובר על שיעור של כ-20%, נמוך במעט ממשקלם בסך העסקאות ברבעון הראשון. במונחים כמותיים, המשקיעים רכשו באפריל 1,700 דירות, ירידה חדה של 27% בהשוואה לחודש מרץ וירידה של 20% בהשוואה לאפריל אשתקד.

עם זאת, בחודש מאי נרשם גידול מתון של 4% ברכישות המשקיעים, למרות שבאוצר מציינים כי גידול זה שמנתחים אותו מבחינה כמותית אינו מהותי כי מדובר בתוספת רכישות של 70 דירות בלבד.

עוד על פי הנתונים, בדומה לחודשים הקודמים גם בחודש הנסקר (מאי 2016) בולט איזור המרכז בירידה בשיעור המשקיעים שרכשו דירות להשקעה. "סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בתקופה ינואר-מאי 2016 במצטבר", כך בסקירה, "עמד על 1200 דירות בלבד. כמות זו נמוכה למשל ב-7% מזו שנרכשה בחודש יוני אשתקד. אמנם, אותו חודש התאפיין ברמת שיא ברכישות, על רקע הקדמת רכישות המשקיעים טרם הכבדת המיסוי, אולם עדיין זהו האזור היחידי בו מספר הדירות שנרכשו להשקעה במהלך חמשת החודשים הראשונים של השנה נמוך מסך רכישות המשקיעים ביוני אשתקד".

באוצר סבורים שהירידה בהיקף העסקאות שנעשו על ידי משקיעים באזור המרכז עשוי לנבוע משיווק מאות יחידות דיור של מחיר למשתכן ומחיר מטרה באזור זה וזאת על רקע: "ציפיות המשקיעים ביחס לפוטנציאל הרווח הגלום בהמשך החזקת הנכס ו/או רכישת נכס להשקעה באזור זה". במקביל, גם אזור נצרת בולט בירידה בהיקף העסקאות שנעשו על ידי משקיעים כאשר משקל המשקיעים באזור זה עמד על בין 6% ל-7%. באוצר מציינים כי מדובר ברמת שפל היסטורית בפעילות המשקיעים באזור זה. נזכיר כי אזור נצרת כולל גם את העיר עפולה, בה שווקו דירות ומכרזים במסגרת מחיר למשתכן, וגם במקרה הזה מסבירים באוצר את הירידה בפעילות המשקיעים בפרויקטים המוזלים: "יש בכך כדי לספק אינדיקציה נוספת על תרומתם של פרויקטים אלו של "מחיר למשתכן" לירידה בביקוש לרכישת דירות להשקעה באותם אזורים בהם כבר נסגרו מכרזים במסגרת פרויקט זה".

כאמור, הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים בחודשים אפריל מאי, במקביל ליציבות בשיעור הגבוה של משקל מכירות המשקיעים בסך מכירות דירות יד שניה, הביאו לכך שבחודשיים אלו התאפס הגידול נטו ברכישות המשקיעים (מספר הדירות שרכשו משקיעים בניכוי מספר הדירות שנמכרו על ידי משקיעים). באוצר מסבירים כי נתון זה בולט לעומת המצב בשנים האחרונות: "בחמש השנים האחרונות עמדה התוספת החודשית הממוצעת של דירות שהוחזקו על ידי משקיעים על 610 דירות". עוד מציינים באוצר כי הפילוח הגיאוגרפי של העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים מעיד כי ירידה נרשמה באזורים המרכז, רחובות ואזור נצרת כאשר הסיבה שהירידה בשיעור העסקאות של משקיעים איננה נמוכה עוד יותר היא פעילות המשקיעים באזור תל אביב שמקזזת את הירידות.

בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי זוגות צעירים, כלומר רכישת דירה ראשונה, מעידים נתוני האוצר על רמה גבוהה של עסקאות בפלח זה של האוכלוסיה, הרמה הגבוהה ביותר בשנים האחרונות. גם במקרה הזה טוענים באוצר שהסיבה לכך היא התחלת מכירת הדירות בפרויקטים של מחיר מטרה ומחיר למשתכן. "פרויקטים אלו ששווקו בעפולה ובלוד, הביאו את רכישות הזוגות הצעירים באזור נצרת לרמתם ההיסטורית הגבוהה ביותר, ובאזור רחובות קרוב לרמת השיא".

רמות שכר גבוהות של רוכשי דירות במחיר למשתכן

במסגרת הסקירה מנתחים באוצר לראשונה את מאפייני השכר והתעסוקה של משקי הבית שרכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה ובלוד. נתונים אלו מעידים כי בניגוד לחששות שהועלו בעבר אודות האפשרות שרוכשי הדירות המוזלות יהיו בעיקר בעלי הכנסה נמוכה, המצב בעפולה ובלוד שונה. על פי ניתוח האוצר את הנתונים הללו, מצב זה "מפריך טענות שעלו לפיה מדובר באוכלוסייה "חלשה", ולפיכך עלולים להיווצר שכונות "סלאמס" בפרויקטים אלו". בנקודה זו חשוב לציין שתי נקודות לגבי הערת הכלכלן הראשי בנושא זה.

ראשית, בעוד מדובר אכן באוכלוסיה חזקה יותר, אין זה מעיד על איכות הבנייה בפרויקטים השונים כי זו נקבעת על ידי הקבלן ולא על ידי הרוכשים. מאידך, נתוני השכר הגבוהים בקרב רוכשי הדירות המוזלות גם עשוי להעיד יותר מהכל על כך שהמודעות לתכניות הממשלתיות השונות גבוה יותר בקרב אוכלוסיות אלו מאשר אוכלוסיות אחרות ועל כך שגם אחרי ההנחה המשמעותית בפרויקטים, משקי בית עם הכנסות נמוכות יותר לא בטוח שיכולים להעמיד את ההון העצמי הנדרש גם לפרויקטים המוזלים. בנקודה זו שווה גם להזכיר כי עד כה מספר מוציאי תעודות הזכאות עומד על כ-40 אלף בלבד וזאת לעומד אומדנים של למעלה מ-200 אלף. משרד הבינוי והשיכון כמו גם האוצר לא ערכו קמפיין רחב להשקת התכנית כך לא ניתן להפריח את הטענה שחלק ניכר מהציבור, ואולי בעיקר האוכלוסיות החלשות יותר, לא מודע לתכניות המוזלות.

נחזור לנתוני השכר של רוכשי הדירות במחיר למשתכן בלוד ובעפולה. הנתונים מעידים כי השכר החציוני למשק בית שרכש דירה במסגרת "מחיר למשתכן" בעפולה עמד על 13.7 אלף שקל (ברוטו לחודש, בשנת 2015). השכר הממוצע עמד על 16.7 אלף. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2014 עמד השכר הממוצע למשק בית על 14.1 אלף כך שהנתונים אודות הרוכשים בעפולה מעידים על משקי בית שהשכר שלהם נמצא מעל הממוצע.

בפרויקט "מחיר למשתכן" בלוד מדובר בנתונים נמוכים יותר, השכר חציוני בגובה 12.1 אלף שקל ושכר ממוצע בגובה 13.3 אלף שקל. כאמור, הנתונים בלוד מעידים על הכנסה נמוכה יותר של הרוכשים וזאת למרות שמחירי הדירות המוזלות בלוד יקרות יותר. באוצר מסבירים זאת כך: "אחד ההסברים לרמות השכר הגבוהות יותר בקרב רוכשי הדירות בעפולה, הינה השכיחות הגבוהה יותר של תעסוקה בקרב שני בני הזוג בעפולה, בהשוואה לרוכשי הדירות בלוד. כך בעוד שבעפולה בקרב 92% ממשקי הבית שני בני הזוג מועסקים, בלוד עמד שיעור זה על 86%. בכל אופן מדובר בשיעורים גבוהים מהממוצע באוכלוסייה כולה".

עוד נתון מעניין הנוגע לרוכשי הדירות במחיר למשתכן קשור למאפייני התעסוקה. בעפולה, עולה כי בכ-35% ממשקי הבית לפחות אחד משני בני הזוג מועסק במגזר הציבורי, כאשר מתוכם שליש מועסקים במערכת הבריאות. כ-11% מועסקים בחברות היי-טק, ושיעור דומה בענף הפיננסים.

במקביל, כשני שלישים ממשקי הבית שרכשו דירה בעפולה ב"מחיר למשתכן" מתגוררים באזור הצפון, חלק הארי שלהם בעפולה עצמה. לגבי נתון זה מציינים באוצר כי למרות הטענות על מספר גדול של זכאים שרוכשים דירות מוזלות באזור מסויים אך לא מתכננים לגור בו וכך למעשה הופכים למעין משקיעים. נזכיר כי את הדירות אומנם לא ניתן למכור חמש שנים מיום האיכלוס אך ניתן להשכיר אותם.

בעוד הנתונים בעפולה אכן מעידים על חלק ניכר של רוכשים מהאזור (64.8%), אך בלוד לעומת זאת, ניתן למצוא את המצב ההפוך כך ששיעור תושבי האזור מתוך הרוכשים של הדירות המוזלות עומד רק על 38.5%. מנתונים אלו ניתן להניח שחלק ניכר מהזוכים בלוד ייתכן וכן רואים בזכייה אפיק השקעה, וזאת בין היתר בשל העובדה שמחירי הדירות בלוד, גם אלו שאינן מוזלות, עדיין לא הגיעו למיצוי כמו שחלקים נרחבים אחרים באזור המרכז.

נתון נוסף המופיע בסקירה ושווה התייחסות מתייחס להתנהלות רוכשי הדירות באזור תל אביב לעומת אזור המרכז. נתון זה מעיד כי לראשונה מזה שנים (מא 2012) משקל רוכשי דירה ראשונה באזור תל אביב גבוה יותר ממשקל רוכשי דירה ראשונה באזור המרכז. נתון זה, שיש להמשיך ולעקוב אחריו, מחזק פעם נוספת את ההנחה שהפרויקטים המוזלים משפיעים על הרוכשים במקומות בהם התפרסמו או יפורסמו המכרזים. רוכשים באזורים אלו ממתינים להגרלות ולפרויקטים המוזלים בעוד באזור תל אביב, היכן שאין מכרזים של מחיר למשתכן וככל הנראה גם לא יהיו, השוק ממשיך להתנהל בשלו ומשקל רוכשי דירה ראשונה דווקא מאמיר.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!