ממשלת נתניהו סובלת מפיצול אישיות בשוק הנדל"ן

קרקעות חסומות
בראש מעייניה של רשות מקרקעי ישראל ניצבת משימה לעמוד ביעדי השיווק המאתגרים שמציב לה משרד ראש הממשלה. אלא שבמקרים רבים, במטרה לעמוד ביעד, הרשות ממהרת לשווק קרקעות בשלב כה מקדמי, שכלל לא ניתן להוציא להן היתרי בנייה. כך למשל רק בשנת 2013 הנפיקה המדינה היתרי בנייה ראשונים לחלק מהקרקעות ששווקו שנתיים קודם לכן בראש העין. מתוך הקרקעות ל-4,000 הדירות ששווקו, ניתנו היתרים רק ל-1,300 דירות. הוצאת היתרי הבנייה התעכבה בשל חסמים רבים, בהם מימון מחלף שיחבר את השכונות החדשות לכביש 5 בעלות של 300 מיליון שקל ומימון קו ביוב אזורי בהיקף 26 מיליון שקל.

דוגמה נוספת: בבאר יעקב שיווקה רשות מקרקעי ישראל במארס האחרון שני מגרשים להקמת 206 דירות, שבהם זכתה חברת צרפתי תמורת 90 מיליון שקל. שני המגרשים הם חלק מתב"ע להקמת שכונה בת 4,000 יחידות דיור על קרקע בשטח 564 דונם בדרום מערב היישוב. המדינה מחזיקה רק בחלק קטן מהקרקע, שמרביתה היא קרקע פרטית בבעלות כמה חברות נדל"ן. אלא שתוכנית בניין העיר קובעת מגבלות שלפיהן ניתן להנפיק היתרי בנייה רק ל-1,000 דירות בשלב הראשון, ותנאי להוצאת היתרי בנייה נוספים הוא ביצוע בדיקה תחבורתית, יישום ההמלצות שיינתנו בעקבותיה, ושדרוג והרחבה של מט"ש איילון. על פי הערכות, היזמים שכבר מחזיקים בקרקעות בשכונה הגישו בקשות להנפקת היתרי בנייה ל-1,000 הדירות הראשונות, ולכן הקרקעות ששיווקה המדינה לא יהיו זמינות לבנייה בעתיד הקרוב.

במקרים אחרים, הרשות מפרסמת מכרזים למאות יחידות דיור, ומבטלת אותם, אולם זה כמובן לא מפריע לאותן דירות להכלל ביעדי השיווק שהציבה הממשלה. כך למשל, במתחם המשטרה ברמת גן שיווקה רשות מקרקעי ישראל בשנת 2011 מכרז להקמת 200 דירות במקום מבנה המשטרה. יזמים רבים נכחו בסיור הקבלנים, רכשו חוברת מכרז ונערכו להגיש הצעות, אך בשל מחלוקת עם המשטרה נדחה המכרז ופורסם מחדש כבר פעמים רבות. נכון להיום, הפארסה נמשכת. המועד להגשת הצעות לרכישת המתחם נדחה למארס 2014 ועדיין לא יצאה הצהרה על מציאת פתרון להעתקת מבנה המשטרה.

בהרחבה של קיבוץ נוה ים ליד עתלית פרסמה הרשות מכרז לשיווק 126 מגרשים לבתים צמודי קרקע. רוכשים רבים הגישו הצעות לרכישת מגרשים, אולם יום לפני סגירת המכרז הודיעה הרשות על ביטולו ועד היום לא השיבה לרוכשים אפילו את כספי הערבות ששילמו. הסיבה לביטול קשורה במצבו הכלכלי של הקיבוץ, ואי יכולתו לבצע עבודות פיתוח להכשרת המגרשים.

"על יזמים להיזהר מהשתתפות במכרזים של המדינה שאין בהם הסכמות ברורות לגבי עבודות ועלויות פיתוח בין המדינה לרשויות המקומיות", מתריע שמאי המקרקעין ארז כהן. "מה שמונע הוצאת היתרים זו הרשות המקומית, כי קרקעות המדינה נמצאות באזורים בלתי מפותחים שאין בהם תשתיות. וכשעלויות הפיתוח גבוהות, הרשויות המקומיות לא רוצות להיכנס לגירעון, רק כדי לאפשר למדינה לשווק קרקע".

מיטיבים עם המשקיעים

עוד בתקופת כהונתה של הממשלה הקודמת הוכרז שוב ושוב שהמשקיעים הם האשמים בעליית מחירי הדירות, לאחר שמשקלם הגיע לשליש מסך העסקאות. מאז נקטו משרדי הממשלה שורה של צעדים, שמטרתם להרחיק את המשקיעים מהשוק, אלא שלעתים הושגה דווקא המטרה ההפוכה. רק בשבוע שעבר פורסם דוח בנק ישראל, שהצביע על כך שהמשקיעים חזרו אל שוק הדירות - לאחר שהריבית במשק חזרה גם היא למתווה של ירידות.

שימו לב לאבסורד: בתיקוני חוק ההסדרים אושר תיקון חקיקה שלפיו הפטור ממס שבח, שהונהג אחת לארבע שנים, יתבטל בתחילת 2014 והפטור המלא יישאר רק למי שמחזיק בבעלותו דירה יחידה.

לדברי עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר, המטרה הייתה להפחית את הכדאיות הכלכלית לרכישת דירות להשקעה. אלא שבפועל, בגלל הוראות מעבר שונות, מי שייהנה מהרפורמה בשנים הקרובות יהיו דווקא המשקיעים - שיוכלו למכור דירות בפטור ממס או בתשלום מס נמוך מאוד. "עד סוף השנה ניתן למכור דירה אחת בפטור ממס, והחל מ-2014 ניתן למכור דירה נוספת בפטור מלא אם זו נותרה דירה יחידה, או במס מאוד נמוך למי שיש לו דירות נוספות", אומר הורנשטיין.

"עד היום, מי שמכר דירה שחייבת במס, שילם בממוצע 22%-40%, תלוי במועד רכישת הדירה. בעקבות התיקון, מינואר 2014, שיעור המס על מכירת דירות יהיה בממוצע בין 0% על כל התקופה שעד 2014, ו-25% על התקופה שאחרי 2014. את שיעור המס המופחת ניתן לנצל עד פעמיים בין ינואר 2014 ועד סוף 2018. החל מ-2018 ניתן יהיה לנצל את המס המופחת ללא הגבלה.

"למעשה", אומר הורנשטיין, "ניתן יהיה למכור מספר רב של דירות בייחוד אחרי 2018, בשיעורי מס נמוכים מאוד ביחס למס שהיה קודם לרפורמה".

כך למשל, מסביר הורנשטיין, במקרה שבו בעל דירה יחידה שהיה בעל מגרש משנת 1970 קיבל במסגרת עסקת קומבינציה שש דירות מגורים, במצב הקודם הוא יכול היה למכור דירת מגורים אחת בפטור ממס מיד (בהנחה שלא מכר דירה בארבע שנים אחרונות), ואם וככל שימתין ארבע שנים נוספות (עד דצמבר 2017) יכול היה למכור דירה נוספת בפטור ממס. מכירת ארבע הדירות הנוספות הייתה חייבת במס בשיעור של כ-40%. "לעומת זאת, על פי המצב החדש, הוא יוכל למכור דירה אחת בפטור מלא ממס כיום (עד סוף 2013), דירה שנייה מיד בתחילת 2014 במס אפסי, דירה שלישית בדצמבר 2017 במס בשיעור של 2% בלבד, ואת יתר שלוש הדירות כבר בשנת 2018 במס נמוך במיוחד (2.1% עד 2.5%)".

זאת ועוד: מאחר שמשנת 2018 ניתן יהיה למכור דירות במס מופחת ללא הגבלה, הרי שמשקיעים מרובי דירות יעדיפו להמתין עד 2018 עם מכירה של חלק מהדירות, בניגוד לכוונה המוצהרת לעודד את המשקיעים למכור דירות מוקדם ככל הניתן.

רוצים בנייה מהירה

בסוף שנת 2010 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה שנועדה להאיץ את הבנייה למגורים ולהגדיל את היצע הדירות, במטרה להביא להפחתת מחירי הדיור. ההחלטה נותנת תמריץ כספי ליזמים לסיים בניית פרויקטים ולשווקם בפרקי זמן קצרים יותר. ההחלטה מאפשרת חיסכון של 15% מסכום הזכייה בקרקע המיועדת להקמת 50 יחידות דיור לפחות, ליזם שיסיים את הבנייה בתוך 30 חודש ויצליח לקבל טופס אכלוס לפרויקט.

והנה דוגמה אחת לחלמאות: בשנת 2011 שיווקו רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון קרקעות בשכונת מצליח ברמלה. בסיור קבלנים שערך משרד השיכון לפני המכרז צוין כי עם הזכייה במתחמים במצליח שבהם 50 יחידות דיור לפחות, ניתן יהיה לשלם על הקרקע 85% מההצעה ולהפקיד ערבות בנקאית של 15% בגין היתרה. אם בתוך 30 חודשים החברה הזוכה תסיים בנייה ותקבל טופס אכלוס ו-80% מהדירות יימכרו, תקבל החברה הנחה של 15% ממחיר הקרקע ותוקף הערבות יפוג. בתקנון צוין כי מתן היתרי הבנייה לדירות החדשות מותנה בהשלמת הקמת מחלף ביאליק ופתיחתו לתנועה, ובפרוטוקול סיור הקבלנים צוין כי מחלף ביאליק נמצא בביצוע על ידי עיריית רמלה וסיום ביצועו צפוי לקראת סוף 2011.

במכרז זכתה חברת רוטשטיין, ששילמה עבור קרקע ל-128 יחידות דיור 33 מיליון שקל, ובגין פיתוח 13 מיליון שקל נוספים. בקרקע נוספת, ל-64 דירות, זכתה חברת אפי נתיב, ותמורתה שילמה 15.8 מיליון שקל והוצאות פיתוח בסך 5.9 מיליון שקל. שתי החברות נערכו לבנייה מהירה על מנת לחסוך 15% ממחיר הקרקע.

אבל 2011 חלפה, ו-2012 חלפה גם היא, ומחלף ביאליק לא נפתח לתנועה. החברות, ששילמו למינהל 85% מסכום הקרקע והפקידו ערבות בנקאית על יתרת 15% מהסכום, דרשו מרשות מקרקעי ישראל וממשרד השיכון שלא לחלט הערבויות, שכן נבצר מהן לסיים בנייה ב-30 חודשים בשל העיכובים שאינם תלויים בהן (השלמת המחלף). מחלף ביאליק נפתח לתנועה רק במחצית 2013 , ורק לאחר מכן הונפקו היתרי בנייה ליזמים שזכו בקרקעות. רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון סירבו לבקשה, והחברות הגישו תביעה לבית המשפט במטרה לקבל החזר על תשלום הקרקע. בתביעה הן דורשות לקבוע מחדש את לוחות הזמנים לקבלת התמריץ, בהתאם למועד קבלת היתרי הבנייה בפועל.

דירות וחשמל בקרית גת

"קרית גת תהיה ספינת הדגל של השיווק המואץ בישראל", אמר מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן במאי האחרון. "עד סוף 2013 נתחיל בשיווק אלפי יחידות דיור בקרית גת, ותוך 3-4 שנים נסיים הקמת 7,000 יחידות דיור בעיר ונכפיל אותה". ליברמן אף הודיע כי קרית גת נבחרה להיות העיר הראשונה בישראל שבה יופעל מנגנון "הסכם גג", ושיטת המימון המיוחדת לפיתוח התשתיות בשכונה הצפונית תאפשר לקדם במהירות אלפי יחידות דיור לטובת מעמד הביניים.

על פי השיטה החדשה יתקבל ממשרד האוצר מימון טרם השיווק, שיאפשר את פיתוחם של כל התשתיות ומבני הציבור ויזרז את הקמת השכונה, כך שהמהלך יושלם בתוך שלוש שנים. בדרך כלל, פרק הזמן הרגיל לקידום תכניות בסדר גודל כזה הוא עשר שנים.

אלא שמשרדי הממשלה אינם מתואמים ביניהם, וכל אחד מהם רואה לנגד עיניו אינטרסים שונים, גם כשמדובר בתוכנית עם חשיבות לאומית.

בדיון שנערך בוועדה לתשתיות לאומיות במשרד הפנים לפני חודש, שעסק בהפקדת תוכנית להקמת תחנת כוח גדולה, מתוך שש חלופות אפשריות נבחרה הקמת תחנת כוח דווקא בצומת פלוגות - 1.5 ק"מ בלבד מהקרקע המיועדת לשיווק. זאת, למרות התנגדותם הנחרצת של ליברמן ושל ראש עיריית קרית גת אבירם דהרי, שטענו בדיון כי הקמת תחנת כוח בצומת פלוגות עלולה לפגוע אנושות בשיווק הקרקע ליזמים, שיחששו בצדק שאנשים לא ירצו לקנות דירות בסמוך לתחנת הכוח העתידית.

נותנים ולוקחים

אם ודאות היא הפרמטר הכי קריטי לענף כמו נדל"ן, די להציץ בזיגזג הממשלתי הקבוע בכל הנוגע למענקים לרוכשי דירות בפריפריה. רוצים לקנות דירה בכרמיאל או בנתיבות? חכו לגל המענקים הבא. תמיד מגיע עוד גל.

ביוני 2011 אישרה הממשלה את תוכנית המענקים שיזם שר השיכון דאז אריאל אטיאס (כמו השר נתן שרנסקי בשעתו, ואחריו אפי איתם, ואחריו בוז'י הרצוג). על פי החלטת הממשלה, יינתן מענק בגובה 100 אלף שקל ברכישת דירה ראשונה בבנייה רוויה באחד מיישובי הפריפריה. המענק הורכב מ-60 אלף שקל בגין תשלום הדירה, ו-40 אלף שקל בגין תשלום הפיתוח. אפילו הבנקים למשכנתאות כבר קיבלו הסברים כיצד לממש את המענק לזוגות הצעירים שיפקדו את הבנק במטרה לקבל משכנתא.

ההטבה נכנסה לתוקף בחודש יולי 2011, רגע לפני פרוץ המחאה החברתית. בין 28 היישובים שנכנסו לתוכנית ההטבה היו בית שאן, דימונה, טבריה, ירוחם, כרמיאל, מגדל העמק, נהריה, עכו, ערד, צפת וקרית שמונה. במשרד השיכון אף הודיעו בספטמבר האחרון כי המענקים הביאו לזינוק ברכישת דירות בפריפריה ובפרט בערים ערד, טבריה, דימונה, מגדל העמק, כרמיאל, שדרות ונתיבות, בהשוואה לרכישת דירות שנה קודם לכן.

אולם בחודש מאי האחרון הודיע משרד האוצר על ביטול התוכנית, בנימוק כי זו נכשלה. ביטול המענקים גרר ביקורת ציבורית נרחבת, שכללה שורה של חברי כנסת ובראשם ח"כ איציק שמולי שיזם דיון בנושא בוועדה לביקורת המדינה, והשר לפיתוח הנגב והגליל סילבן שלום, שקרא ללפיד לבטל את ההחלטה. המחאה הגיעה לפתחו של מבקר המדינה ובדיון שנערך בנושא בוועדה לביקורת המדינה הוצגה סקירה שנערכה על ידי מכון המחקר והמידע של הכנסת, שהציגה נתונים שהעידו כי למרות טענות משרד האוצר כי התוכנית נכשלה, היא דווקא הוכיחה הצלחה. על פי המסמך, עד סוף מאי 2013 מימשו 720 זכאים את הזכות למענק, ונרשמה עלייה של 76% במכירת דירות חדשות ביישובים שהשתתפו לאחר כניסת התוכנית לתוקף. במקביל, מראים הנתונים כי באותה התקופה, ביישובים בפריפריה שלא נכללו בתוכנית, נרשמה דווקא ירידה של 11% ברכישת הדירות בבניה רוויה.

עקב המחאה הודיע האוצר באוגוסט האחרון כי יפעל להארכת מועד הוראות המעבר שנקבעו לאחר ביטול המענקים. הוראות המעבר אפשרו לכל מי שלא מימש את האפשרות ליהנות מהמענק, לממשו עד סוף אוקטובר האחרון.

מודיעין: דירות למכירה במקום להשכרה

"נציף את המדינה בדירות להשכרה", הבטיחו שר האוצר דאז יובל שטייניץ ושר השיכון דאז אריאל אטיאס, לפני שנה, בעת שחיזרו אחר גופים מוסדיים במטרה שישקיעו בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מאז התחלפה הממשלה, וגם שר האוצר הנוכחי יאיר לפיד הבטיח לא פחות מ-150 אלף דירות להשכרה.

בפועל, ניתן לספור יותר מכרזים שנכשלו לשיווק קרקעות לדיור להשכרה, מאשר כאלה שהצליחו. למעט קרקעות המיועדות למאות בודדות של יחידות דיור להשכרה ברעננה, בכפר סבא ובאשדוד, נכשלו המכרזים לשיווק קרקע להשכרה בבאר שבע, במודיעין, בראשון לציון ואפילו בירושלים, המשוועת לדירות מכל סוג.

המכרז במודיעין מלמד כי הממשלה, שכוונותיה אולי טובות, אינה עוזרת לתוכניות הללו לצאת לפועל, ואף קיבלה בעצמה החלטה שסתמה את הגולל על אפשרות להקים דירות להשכרה ארוכת טווח במודיעין. בינואר האחרון פרסמו משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל שני מכרזים לשיווק שתי חטיבות קרקע בשכונת ציפורים במודיעין, המיועדות להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח: האחד ל-87 דירות להשכרה והשני ל-77 דירות להשכרה. המכרזים פורסמו פעם אחר פעם מאז אוגוסט 2012, בתקופת הממשלה הקודמת, ועד ינואר 2013 בתקופת הממשלה הנוכחית, ונכשלו. אלא שהממשלה לא מצאה לנכון לשפר את התנאים של המכרז, שכללו תשלומי פיתוח גבוהים במיוחד, וקיבלה החלטה לבסוף לשווק את הקרקע במכרז רגיל לכל המרבה במחיר.

בספטמבר האחרון שילמו שתי עמותות על שתי חטיבות הקרקע שהיו מיועדות להשכרה סכום ממוצע של 482 אלף שקל למרכיב הקרקע לדירה, כולל פיתוח. זהו סכום גבוה אף יותר מהסכום ששילמו חברות יזמיות (זילברמינץ והאחים אוזן) שזכו בקרקעות סמוכות ששווקו מראש במכרזים רגילים באותו חודש, ושעמד על 441 אלף שקל עבור קרקע לדירה. "אם המדינה כל כך רצתה לעודד דיור להשכרה במודיעין, אחרי כישלון המכרזים, היא היתה משפרת את תנאי המכרז, אם בדרך של הקלות במחיר הקרקע או הקלות במחיר הפיתוח, מה שהיה מעודד יזמים להיכנס לתחום", מציין יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י. שזכתה במכרז להקמת פרויקט במסלול "מחיר למשתכן" במודיעין.

"בפועל, עובדה שהיה לה נוח יותר לשווק בסוף את הקרקע במסלול רגיל, ואפילו לא במסלול של מחיר למשתכן. לממשלה יש אולי אינטרס להוריד את מחירי הדירות, אבל היא לא עושה פעולות כדי שזה יקרה, ובעצם דיבורים לחוד ומעשים לחוד".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!