זכרון דברים: המשמעות, התוקף והאם לחתום?

מיכל ועמית, זוג צעיר ובעל אפשרויות כלכליות ממוצעות, חפצו לרכוש דירה. לאחר חיפושים נרחבים הציג בפניהם המתווך דירה נחמדה. עושה רושם שהדירה עונה על צורכיהם, אם כי עליהם לבדוק את מקורות המימון שלהם ולהתייעץ עם עו"ד מטעמם.

אבל המתווך הוציא מתיקו זכרון דברים סטנדרטי, וביקש להחתים את שני הצדדים – המוכר והקונים – על העיסקה. הכל התנהל מהר מאוד. מיכל ועמית היססו ולא רצו לחתום על מסמך משפטי מבלי להיוועץ בעו"ד. אך המתווך סיפר, שיש למוכר קונים פוטנציאליים אחרים, "רציניים מאוד", ו"חבל שתפסידו את הדירה". "אל תדאגו", אמר להם המתווך, "חוזה מסודר נעשה אצל עו"ד, בינתיים זיכרון הדברים רק מבטיח, שהדירה תישאר עבורכם".

אז זהו - שלא.

זכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעיסקת מקרקעין, לכל דבר וענין, המחייב את הצדדים. במקרה כזה, אם יימנעו מיכל ועמית מלרכוש את הדירה, עלולים הם למצוא עצמם מחוייבים בתשלום פיצויים, או אף מחוייבים באכיפת החוזה ורכישת הדירה בניגוד לרצונם.

פעם אחר פעם התבקשו בתי המשפט בישראל לקבוע האם יש לזכרון הדברים תוקף מחייב. בתי המשפט בחנו את התנהגות הצדדים לפני זכרון הדברים, בשעת חתימת זכרון הדברים, ולאחר חתימת זכרון הדברים.

כך למשל - מתי התחרטו מיכל ועמית וביקשו לבטל את העיסקה, האם התחילו לבצע את הצעדים הבאים של העיסקה, האם שילמו דמי תיווך בגין העיסקה, האם הוחלפו טיוטות חוזה בין הצדדים, עד כמה הסתמך המוכר על זיכרון הדברים שנחתם על ידי מיכל ועמית ועוד.

בנוסף, בחנו בתי המשפט את לשונותיו וקביעותיו של זכרון הדברים, והאופן בו נקבע הקשר בינו לבין החוזה "הסופי". האם בזכרון הדברים "של" מיכל ועמית נקבע, כי הוא כפוף לחתימת הסכם סופי, או שנאמר בו שהחוזה הפורמלי שייחתם יחליף את זכרון הדברים?

כמו כן, בדקו בתי המשפט האם שולם חלק כלשהו מהתמורה למוכר ומה שיעורו. ככל ששיעור התשלום גבוה יותר, כך יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.

לאחר שנבדקה כוונת הצדדים שזיכרון הדברים יחייב אותם, פנו בתי המשפט לבדיקת השאלה - האם זכרון הדברים כולל את הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. אם זכרון הדברים לא יכלול פרטים מהותיים וחיוניים אלה – סביר להניח, שהצדדים לא התכוונו שזכרון הדברים יחייב אותם.

עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעיסקה במקרקעין את הדברים הבאים: תיאור הנכס, מהות העיסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה, מועד העברת החזקה.

אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזיכרון הדברים, הרי אם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב – ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים באמצעים משפטיים מלאכותיים.

במילים אחרות: אם ייקבע, שמיכל ועמית התכוונו להתקשר בחוזה מחייב, הרי גם אם לא סיכמו את מכלול תנאי העיסקה, יכול ובית המשפט ישלים בעצמו את הפרטים החסרים בעיסקה ויתן לה תוקף מחייב, על כל המשתמע מכך.

במקרה כזה, ימצאו עצמם מיכל ועמית, אשר סברו ש"בסך הכל" הם מביעים רצינות באמצעות חתימה על זיכרון דברים, ואפילו לא סיכמו את כל תנאי ביצוע העיסקה, מחוייבים לרכוש את הדירה ו/או לשלם פיצויים בגין הפרותיהם את החוזה המחייב.

כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע בכל מקרה מחתימת זיכרון דברים.

עיסקת מקרקעין איננה עיסקה של מה בכך, ודומה, כי בנושא זה "החיפזון מן השטן". רצוי למצות את הליך המשא ומתן, לרבות ניסוח חוזה על ידי עו"ד, בדיקה יסודית של מצב הדירה, לרבות מצבה התכנוני וההנדסי, ולרבות אצל הרשויות, ולחתום על חוזה רק לאחר שכל הבדיקות הושלמו ושכל התנאים הכרוכים בעיסקה – סוכמו. לא כדאי לאזוק ידיים באמצעות זיכרון דברים עוד בטרם ביררתם האם יש הסכמות לכל תנאי העיסקה, והאם הינכם מודעים לכל היבטיה ומקבלים אותם. החתימה על החוזה תשמש האקט הסופי, המקנה תוקף מחייב להסכמות הצדדים, ולא האקט "הפותח" את המשא ומתן בין הצדדים.

ומה אם המוכר טוען שיש לו קונים פוטנציאליים וחבל שתפסידו את הדירה ? אחלו לו ולהם הצלחה בלב שלם, וקוו עבורם שלא יתפתו לחתום על זיכרון דברים "לפני חוזה סופי".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!