עימות חריש • תבנו על זה. אבל בלי הקבלנים • שי הורוויץ הולם ברייסנר

זה היה צפוי מראש. הקבלנים שעד היום הרוויחו הון עתק מספסרות בקרקעות ומהפקעת מחירי הדירות, מתחילים להזיע אל מול 'תקנת השוק'.

הראשון שהחליט לצנן את ההתלהבות של הציבור מבשורת חריש הוא יקי רייסנר, מי שמנהל פרויקטים שבהם נמכרים הדירות כאילו היו עשויות מיהלומים בשווי מיליוני שקלים.

הוא החליט להשקיע כמה עשרות אלפי שקלים, ומורח עמודים שלמים בעיתונים. "סכום קטן בחברת בניה שמרוויחה מהציבור החרדי", הוא אומר.

נו, ודאי סכום קטן: בדירה אחת שהוא מוכר הוא מחזיר לכיס סכום הרבה יותר גדול. מה יש לו להפסיד: 'המחיר של דירה בחריש', הוא אומר, 'יעמוד על כ-638,201 שקל' (בדיוק. אפילו על שקל אחד הקבלנים לא מוותרים...).

• אל תבנו על זה! • מדוע הבהלה לחריש מרתיעה את יקי רייסנר? • ראיון מיוחד

הוא מצהיר מראש ש-40,000 שקל שהמדינה מעניקה לסבסוד הפיתוח "מועברים לקבלנים" (במקום לקזז זאת במחיר הדירה לדיירים. ברור, הקבלנים ינצלו כל הזדמנות להרוויח עוד כמה עשרות אלפי שקלים על חשבון רוכשי הדירות).

אז הנה, רייסנר עצמו נותן לנו סיבות הגונות מדוע אסור לקנות דירות (גם בחריש) דרך הקבלנים.

5000 זכאים שנעלמו

לפני שאני מתמודד עם הטיעונים והנתונים שמפריח רייסנר, מן הראוי היה שרייסנר יחשוף, בגילוי נאות, היכן כספו מושקע והאם הוא רכש לאחרונה קרקעות להקמת דירות לציבור החרדי?

רייסנר גם טוען, שאין די זכאי דיור בציבור החרדי על מנת לרכוש דירות בחריש במחירי זכאות.

האמנם?

מדי שנה מתחתנים 5,000 זוגות צעירים חרדיים. רק בחמש השנים האחרונות הצטרפו 25,000 זוגות צעירים לשוק מבקשי הדירות, רובם ככולם זכאים. ומה לגבי אלו שעומדים להתחתן (מזל טוב!) בשנתיים הקרובות?

גם אם רק 25% מאלו שנישאו ב-5 שנים האחרונות ועוד 25% מאלו שינשאו, בשעה טובה ומוצלחת, בשנתיים הקרובות (אז ישווקו למעלה מ-10,000 דירות בחריש), הרי הגענו ללמעלה מ-10,000 זכאים.

כך או אחרת, לכולם ברורים האינטרסים של הקבלנים להרוויח כמה שיותר. עבורם, בשורת חריש - היא בשורה רעה של הצטמקות חשבון הבנק ורווחי העתק. עבור קבלנים שמוכרים דירות באזורי הביקוש, המחשבה על דירות בשוק במחירים מצחיקים, גורמת צער עמוק.

ומכאן לשאלת המחיר: ברור לכל, כי קשה לצפות מראש מה יהיו תוצאות המכרזים. מצד שני, הניסיון מוכיח כי בהתארגנות עצמית של הציבור החרדי במסגרת (תקנת השוק) ובשיטת העמותות, המחירים נמוכים מאוד וגם מקבלים כסף חזרה.

לקחת קבלן? הפסדת

הרמתי כמה טלפונים לאנשים העוסקים בתחום. כל אחד ואחד יכול לעשות זאת, אגב, באופן אישי.

ד"ר אינג' אברהם בן עזרא, הוא מומחה שמלווה קבוצות רכישה ויזמים פרטיים (אין לו קרקעות, מינופים וחברות ענק שהוא צריך להחזיק). לדבריו, "התארגנות עצמאית במסגרת קבוצת רוכשים\קבוצת רכישה\עמותה חוסכת 50% ויותר בעלות הדירה.

"אתה יכול לצטט אותי", הוא אומר. "ברגע שיש קבלן, יזם או חברת בנייה, רוכשי הדירות מפסידים פעמיים. שכן, הקבלנים והיזמים מגלמים בערך הדירה 50% רווח מעבר לעלות נטו. מי שקונה דרך קבלן מפסיד עוד פעם, כי אחרי שהקבלן סוגר את המחיר, המחיר לא ירד ממה שנחתם בחוזה בין הקבלן לדיירים, אך במהלך הבנייה הקבלן הראשי יחסוך בחומרי הבנייה, בבנייה יותר גרועה.

"התוצאה ברכישה כזו היא שהדיירים גם ישלמו יותר, וגם יקבלו בנייה באיכות נמוכה".
(מי שלא מאמין מוזמן לשמוע דיירים בברכפלד ובאלעד שרכשו דירות מקבלנים וסבלו מליקויי בניה, סדקים, מרצפות שקועות, רטיבות, בעיות ביוב ועוד).

"בשיטה שלי", אומר בן עזרא, "אתה יכול להגיע לעלות של 4,000 שקל למ"ר של בנייה באיכות מעולה".

ומבן עזרא פניתי לחברי קבוצת הרכישה ברמת בית שמש ('גבעת ירושלים'). ממש בימים אלו נמסרים שם דירות בשטח של של 95-93 מ"ר ברוטו, שחברי הקבוצה שילמו עליהם בין 480,000-560,000 שקל. עלות הבנייה (כולל מחיר יועצים, עורכי דין, מפקחים ורווח יזמי סביר) עמד על ממוצע של 400,000 שקל, בלי מענקים וללא סבסוד המדינה. אלו העובדות בשטח ושום טבלה מנופחת לא יכולה למחוק את העובדה הזו.

מלבד בית שמש, גם בקרית גת ובברכפלד נמסרו דירות לחברי קבוצות רכישה ב-600 אלף שקל בממוצע, כאשר מחיר הקרקע והפיתוח עומדים במקומות אלו על ממוצע של כ-180,000 שקל.

בהקשר הזה ניתן גם לפנות לבנין שלם ולכרמל שבונים דירות (במחירי קרקע ופיתוח גבוהים פי 10 מחריש) ובמחיר נמוך מזה שנקב רייסנר.

ועכשיו למספרים

בואו נדבר על מספרים: עלות הבנייה הישירה בפרויקט גבעת ירושלים עמדה על 3,300 שקל-3,500 שקל למ"ר! בטבלת רייסנר עלות הבנייה הישירה עומדת על 5,130 שקל למ"ר!

זה לא הניפוח היחיד בטבלה.

הוא מוסיף מס רכישה בהיקף של חצי אחוז (8,500,000 שקל), אך מס רכישה לא רלבנטי לחישוב עלות הדירה. רייסנר מוסיף היטל השבחה על תוספת דירות שבס עוד 500,000 שקל (לכל 110 הדירות). אך ראוי לציין כי דו"ח השמאי עומד על 0 והיטלי ההשבחה עומדים על אותו מספר.

הלאה. רייסנר בנדיבות בלתי מצויה אצל קבלנים מחלק סכומים מכובדים מאוד לכל נותני השירותים:

עורך הדין עומד לעשות קופה של 550,000 שקל, האדריכל מרוויח 407,000 שקל, המהנדס מקבל במתנה 132,000 שקל (אפשר לקבל את הטלפונים של האדריכלים, המהנדסים והיועצים של צ. לנדאו, מדובר באנשים מאוד אמידים... על פי הטבלה).

אך מהנדסים ואדריכלים לא לוקחים סכומים כאלה, כשמדובר בכמה בניינים בבנייה רוויה ופשוטה.

כמה הערות על היועצים: יש שם יועץ מעליות, למיטב ידיעתי לא יהיו מעליות בחריש. המהנדס של רייסנר מקבל תשלום פעמיים, פעם אחת 132,000 שקל ושוב כמה מאות אלפי שקלים על "פיקוח הנדסי".

יועצי חשמל, אינסטלציה וכו' - על פי מומחי נדל"ן ניתן לגייס בעשירית מהמחיר שהוא נוקב. נזכור עוד, שכרגיל בונים את כל הבניינים בצורה אחידה, וכך את כל עלויות התכנון משלמים על בניין אחד בלבד.

הלאה: העובדים, מתברר, עפים על המיליון. במקום לשכור עובד בשכר מכובד, כאן ההנהלה והכלליות מקבלים 1,650,000 שקל.

הסעיף ההזוי

ויש עוד סעיף הזוי ותמוה: "בלתי צפוי" - העומד על 1,738,000 שקל (שקל לא פחות, שקל לא יותר). מה יכול להיות בלתי צפוי אחרי רף כזה של תעריפים?

ואי-אפשר לסיים בלי תוספת "מדד בנייה", אם הקבלן יכול להרוויח עוד 2,541,825 ₪ - למה לא?

והנה ההבדל המהותי בין קבלנים לבין רכישה מעמותה או התארגנות עצמאית: לקבלן יש אינטרס לנפח את המחיר, בעוד עמותות (מלבד רווח יזמי סביר), פועלות בשם הרוכשים ומטעמם.

תרצו ריצוף ב-40 שקל למ"ר - תקבלו. תרצו ב-400 שקל למ"ר - תקבלו. אתם לא שבויים של הקבלן ולא הכספומט שלו.

ברמת בית שמש, למשל, הקבוצה האמורה לעיל קיבלה בחזרה החזר כספי בגמר הבנייה בהיקף של 3%-5% מהתשלום.

ושאלה לכל קבלן: אולי תרענן לנו את הזיכרון, "מתי בפעם האחרונה החזרת כסף לרוכשים בפרויקטים שלך?"

כן. אני יודע את התשובה. גם אתם.

לכן, מן הראוי שכולנו נתאחד, ואת רכישת הדירות לנו ולילדינו נבצע באופן מאורגן, בעמותות, קבוצות רכישה או רוכשים.

לא ניתן לקבלנים להכניס יד חמדנית בניסיון להרוויח הון נוסף וכסף נזיל מהכיס המצטמק של ההורים החרדים. בהתארגנות משולבת ונבונה, ניתן יהיה להפחית, בעזרת ה' את עלויות הבנייה למינימום של כ-300,000 שקל לדירה, בלי לוותר על איכות הבנייה.

ושהקבלנים ימשיכו למכור קוטג'ים לחרדים בקרית גת במיליון וחצי שקל...

שי הורוויץ הינו עורך וכתב כלכלי בתקשורת החרדית

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!