אל תבנו על זה! • מדוע הבהלה לחריש מרתיעה את יקי רייסנר? • ראיון מיוחד

הבהלה לקניית דירה בעיר החרדית החדשה חריש הביאה אל חברת הבניה צ.לנדאו עשרות פונים, שאינם מפסיקים להתקשר ולהתעניין בדבר כדאיות רכישת דירה בעיר.

מנהל החברה, יקי רייסנר, עדיין לא החליט אם לגשת למכרזים, אבל רגע לאחר שהתיישב על ספרי המכרז ולמד את המספרים, החליט לצאת בקמפיין בתקשורת החרדית ("30 אלף שקל, סכום לא גדול יחסית, כחברת בניה שמרויחה מהציבור החרדי, מותר לנו להוציא את הסכום הזה כדי לעדכן"), תחת הכותרת: "מורה נבוכים בענין המכרז והעלויות בחריש ת"ו".

לדבריו, הוא הגיע אל התוצאה המעניינת: מחירה של דירה בעיר, לא פחות מ-638,201 אלף שקל.

אז נכון שלעומת הפרסומים האחרים בעיתונות המחיר גבוה למדי (יש עיתונאים שהלכו על 370 אלף לדירה, רק אלוקים יודע מניין הביאו את המספר הזה), אבל מי שהקשיב היטב לדבריו של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, במסיבת העיתונאים אותה כינס ביום ההכרזה על העיר, יודע שהוא לא היה רחוק מהנתון הזה. הוא דיבר על 500 אלף. לזכאים ניתן לקזז מהסכום את המענק (60 אלף שקל במזומן, פלוס כ-40 אלף דמי פיתוח המועברים לקבלנים) והנה הגענו ל-400 אלף.

בתחשיב של רייסנר, לאחר קיזוז מגיעים ל-538,201 ובהחלט מדובר בהבדל של 160 אלף שקל.

איך התחשיב?

איך הגעת לתחשיב ה'מוקפץ'? – שאלתי אותו.

ראשית, רייסנר מדגיש את הידוע לכולנו: הזכאות ניתנת רק לזוג נשוי (לא, לא ניתן לרכוש כרגע דירות לילדים שבבית) ורק באם לא הייתה ברשותו דירה מעולם.

בנוסף, הזכאות מותנית במגורים של חמש שנים פיזית בשטח והיא ניטלת באם הדירה נמכרת בפרק זמן פחות מכך. מענק הפיתוח ניתן לקבלן על כל דייר שהוא זכאי, אך זה בכפוף לכך שהבנייה תסתיים תוך 26 חודש (מה שלא תמיד יקרה לגבי עמותות, עיין ערך פרויקטים שונים שעדיין אנחנו ממתינים לבנייתם. ברמת בית שמש ג', לדוגמה, יש פרוייקטים של קבלנים שמתאכלסים בעוד מספר חודשים, העמותות עדיין לא התחילו לבנות).

רייסנר ממשיך בתחשיב: לדבריו אין מצב לפיו כל 5000 הדירות יאוכלסו בזכאים (סקר גאוקטוגרפיה מדבר על קרוב ל-5000 זוגות של חרדים הנישאים בשנה, לא סביר שכולם יחליטו לגור בחריש).

לכן, לדבריו, האשליה של מחיר נמוך אינה ריאלית.

בנוסף, הוא מחשיב עלויות נוספות שאינן כלולת במחיר הבסיסי. הקרקע אמנם שווה 0 כסף, אבל הוא מניח שכל מי שייגש למכרז יציע מחיר עליה, וזאת כדי להתחרות בשאר המציעים. להערכתו, יוצע מחיר של כ-15 עד 20 אלף שקל על הקרקע, וגם את זה צריך להוסיף לשווי הדירה.

בנוסף, לדבריו, דורש המכרז תשלום של 71 אלף שקל בממוצע לכל דירה לכל ניגש למכרז (בנצרת עילית, לשם השוואה, יש לשלם רק 40 אלף דמי פיתוח לאחר ששר האוצר, יובל שטייניץ, ביקר במקום והתחייב לשלם מקופת האוצר חלק מדמי הפיתוח), עלות ליווי בנקאי, מע"מ (עמותות פטורות), מס רכישה ועוד.

מה גם שמי שירכוש מקבלן (רייסנר בטוח שיש רבים בציבור החרדי שיעדיפו לשלם לקבלן ולא להתעסק עם עמותה), צריך לשלם את הרווחים, סדר גודל של 10% נוספים.

בלי להתחרות

• ועדיין, בהשוואה לשאר אזורי הארץ - גם בתחשיב שלך - מדובר במחיר אטרקטיבי.

"זה נכון. בחדרה, למשל, מרחק של כ-10 ק"מ בלבד מחריש, דירות 3-4 חדרים נמכרות ב-850 אלף שקל, באחיסמך המחירים גבוהים הרבה יותר, כ-800 אלף שקל, בנצרת עילית אמנם צפוי מחיר מעט יותר נמוך (כ-580 אלף שקל) אבל מדובר ב'חור' על המפה, שלא כחריש הקרובה מאוד לכביש 6".

אם לסכם, הוא סבור שאם העמותות יתארגנו בצורה נכונה, בלי להתחרות חזיתית זו בזו - כפי שקרה במקומות אחרים - חריש יכולה להצליח. עם זאת, חשוב שלא להשלות את הציבור ולא לתת לו תחושה שמדובר במקום שבו מוכרים דירות במחירי ריצפה. זה לא המצב.

• אני עדיין מנסה להבין מה מביא את חברת הבניה צ.לנדאו להשקיע בפרסום בתקשורת החרדית, כאשר אתה עדיין לא בטוח שתרוץ למכרזים בחריש?

"מאחר ואנחנו רואים את הבהלה לחטיפת דירות בחריש, חשוב לעשות סטופ לאופוריה הזו, ולהסביר לאנשים שמי שרוצה דירה להשקעה, חריש אינה מציאה כפי שהיא נראית במודעות השונות.

"כן, אם הילד מתחתן ומחפשים עבורו דירה לא יקרה, לקנות דירה בחריש יהיה רעיון טוב, אבל אם סתם ככה רציתם להשקיע, כדאי לחשוב מחדש. בנוסף, אם וכאשר נרוץ למכרז, חשוב לנו שאנשים יבינו מאיפה נולד מחיר כמו 680 אלף שקל לדירת שלושה חדרים. אם סיפרו להם שמחירה של דירה כזו הוא 500 אלף, הם ימהרו לתהות על הרווח המוזר והבלתי הגיוני שניסינו לגזור פה. אם יבינו שמחירה של הדירה עומד על כ-640 אלף שקל, המחיר שלנו ייתפס כהגיוני".

• יכול להיות שהבהלה לחריש עצרה לכם מכירות במקומות אחרים, ולכן חשוב לכם להבהיר שחריש היא לא ה-מציאה בשוק?

"אנחנו לא בונים דירות בסדר גודל דומה, הדירות שלנו במקומות השונים בארץ יקרות יותר".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!