השפעות הנדל"ן על מדד המחירים לצרכן

1. כללי

בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור בישראל בשיעורים ניכרים. את מחירי הדיור ניתן להגדיר בשני אופנים. הראשון הינו מחירי השכירות הממוצעים בישראל והשני הינו התשלום על רכישת דירה, או עלות דירה ממוצעת.

מדד המחירים לצרכן בישראל מתחשב בחישוביו בהגדרה הראשונה של מחירי הדיור, קרי עלות הדיור הינה עלות השכירות הממוצעת. יחד עם זאת מרבית תושבי ישראל חיים בדירות בבעלותם ולא שוכרים דירות. ההערכה היא כי מעל ל 70% מתושבי ישראל חיים בדירות בבעלות והיתרה חיים בשכירות.

לאור האמור לעיל, ביצענו בדיקה לגבי השפעת השינוי של מחירי הדירות על מדד המחירים לצרכן בין ינואר 2007 ועד לפברואר 2012 (להלן: "תקופת הבדיקה").

מדד המחירים לצרכן מודד את אחוז השינוי החל במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של מצרכים ושירותים, המייצג את התצרוכת הממוצעת של משקי הבית. השינויים ברמת המחירים של הסעיפים השונים במדד נאמדים על-ידי השינוי במחירים לצרכן של מדגם המצרכים והשירותים. המחירים מדווחים על-ידי מדגם של עסקים ומשקי בית.

לכל הוצאה משקל במדד בהתאם לגודל ההוצאה ביחס לסך ההוצאות החודשיות של משקי הבית.
להלן טבלה המציגה את משקולות ההוצאות במדד המחירים לצרכן בתקופת הבדיקה:

2. השפעת התייקרות דירות על מדד המחירים לצרכן

במסגרת עבודתנו בדקנו את השינוי בתקופת הבדיקה בסעיף הדיור של מדד המחירים לצרכן וכן ואת השינוי במחירי דירות בבעלות. לאחר מכן בדקנו את השינוי במדד המחירים לצרכן ללא השינוי בסעיף הדיור המסורתי, קרי מחירי השכירות, אלא בהתחשב במחירי הדירות בבעלות, וזאת בהתחשב במשקל סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן כפי שמופיע בטבלה לעיל.

יש לציין כי במסגרת עבודתנו לא התחשבנו בשינוי המשקולות של סעיפי המדד עקב מעבר למחירי דירות בבעלות במקום מחיר שכירות ממוצע. וכי חישוב סל חדש עשוי להשפיע קלות על התוצאה.
על מנת ליצור תצורת השוואה פשוטה, הגדרנו את מחירי ינואר 2007 כמדד האפס, קרי 100, ולאחר מכן חישבנו את המדדים השונים בהתאם לאחוזי השינוי מידי חודש עד לחודש פברואר 2012.

להלן גרף המציג את התפתחות מדד המחירים לצרכן, מדד סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (הוצאות שכירות), מדד מחירי דירות בבעלות ומדד המחירים לצרכן הכולל את מחירי דירות בבעלות בתקופת המדידה:





כפי שניתן לראות בגרף לעיל, מחירי הדירות בבעלות עלו בשיעור גבוה יותר מאשר סעיף הדיור במדד במחירים לצרכן. בהתאמה כאשר בודקים את מדד המחירים לצרכן אל מול מדד מחירים אשר כולל את מחירי הדירות בבעלות במקום את מחירי השכירות ניתן לראות כי המדד ה"מתוקן" עלה בשיעור גבוה יותר מן המדד המקורי.

כפי שצוין לעיל, מכיוון שמרבית משקי הבית רוכשים דירה בעזרת משכנתה, ביצענו בדיקה של השינויים

3. השפעת שינויים בהחזרי המשכנתה על מדד המחירים לצרכן

מכיוון שמרבית הדירות בישראל נרכשות באמצעות משכנתאות, אשר במסגרתם מחזיר רוכש הדירה תשלום חודשי לבנק המלווה, החלטנו לבצע בדיקה של השינוי בהחזר המשכנתאות על מדד המחירים לצרכן. השינוי בהחזר למשכנתאות מתחשב גם בשינויים בעלות דירה ממוצעת וגם בשינויים בריבית הממוצעת כל המשכנתאות. על בסיס נתונים שנאספו בהקשר למחיר דירה ממוצעת ושיעור הריבית על המשכנתאות חישבנו את ההחזר החודשי של משכנתאות ל-20 ו-25 שנה בחודשים השונים בתקופת הבדיקה. לאחר מכן חישבנו את השינוי החודשי בהחזר ושינוי זה הונח כשינוי בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן.

יש לציין כי גם בחלק זה לא התחשבנו בשינוי המשקולות של סעיפי המדד עקב מעבר לגובה החזרי המשכנתה במקום מחיר שכירות ממוצע. וכי חישוב סל חדש עשוי להשפיע קלות על התוצאה.

גם בפרק זה על מנת ליצור תצורת השוואה פשוטה, הגדרנו את החזר ינואר 2007 כמדד האפס, קרי 100, ולאחר מכן חישבנו את המדדים השונים בהתאם לאחוזי השינוי מידי חודש עד לחודש פברואר 2012.

להלן גרף המציג את התפתחות מדד המחירים לצרכן, מדד סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (הוצאות שכירות), מדד החזר משכנתה ל-20 שנה ומדד המחירים לצרכן כאשר סעיף הדיור מורכב מהחזר משכנתה ל-20 שנה בתקופת המדידה:





להלן גרף המציג את התפתחות מדד המחירים לצרכן, מדד סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (הוצאות שכירות), מדד החזר משכנתה ל-25 שנה ומדד המחירים לצרכן כאשר סעיף הדיור מורכב מהחזר משכנתה ל-25 שנה בתקופת המדידה:





כפי שניתן לראות בגרפים לעיל מדדי החזר המשכנתה עלו יותר מאשר סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, דבר הגורם למדד המחירים לצרכן המתוקן להראות עלייה גבוהה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן המקורי.

יש לציין כי עליית מדדי החזר המשכנתאות הינה נמוכה יותר מאשר עליית מדד מחירי הדירות בבעלות וזה מכיוון שריבית המשכנתאות שבעיקר ירדה במהלך תקופת הבדיקה מיתנה את עליית מחירי הדירות בבעלות. בהתאמה מדד המחירים המתוקן על ידי החזר משכנתאות עלה פחות מאשר מדד המחירים לצרכן אשר בו מחירי הדירות בבעלות מחליפים את סעיף הדיור.

4. סיכום ומסקנות

להלן טבלה המציגה את השינוי באחוזים במדדים השונים בתקופות שונות בתקופת הבדיקה:





מן הטבלה לעיל ומהגרפים לעיל ניתן לראות כי כאשר מודדים את מדד המחירים לצרכן באמצעות מחירי הדירות ולא באמצעות מחירי השכירות עולה כי השינוי במדד המחירים לצרכן בשנים האחרונות הינו שונה מן הנתונים המדווחים על ידי בנק ישראל.

ניתן לראות כי למעשה בכל המדדים ה"מתוקנים" שנבדקו ביחס למדד המחירים לצרכן המקורי, קיים הפרש של מעל ל-3% בשינוי במדד בין השנים 2007-2011.

עולה השאלה עם כן מהו המדד הראוי אשר ימדוד בצורה מהימנה ביותר את התייקרות סל ההוצאות הממוצע של משקי הבית בישראל. מכיוון שמרבית אוכלוסיית ישראל גרה בדירות בבעלות, וכן שלמרבית משקי הבית ישנה משכנתא על ביתם אנו סבורים שיש להתחשב במחירי הדיור בבעלות ובהחזרי המשכנתא כחלק מסעיף הדיור במדד.

בישראל ישנם כ-100 אלף עסקאות לרכישת נדל"ן למגורים בשנה. מכיוון שמרבית רוכשי הדירות נוטלים משכנתאות אנו סבורים כי יותר נאות להשתמש במדד החזרי משכנתא כחלק מסעיף הדיור שכן השינויים בריבית משפיעים גם הם על הוצאות משקי הבית.

כמו כן בהנחה שמשקי הבית השוכרים דירה מחדשים את חוזה הדירה מידי שלוש שנים עולה כי בישראל ישנם כ-200 אלף עסקאות שכירות בשנה.

אנו סבורים, לאור האמור לעיל, לחשב את סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן על ידי התחשבות הן במדד החזרי המשכנתאות והן בשינוי במחירי השכירות. שקלול של שני הוצאות הללו בהתאם למשקולות סוגי ההוצאה באוכלוסיית ישראל ישקף בצורה מהימנה יותר את השינוי בסל ההוצאות הממוצע של משקי הבית בישראל.

מקור נתונים:
מחירי הדיור ונתוני מדד המחירים והמשקולות במדד המחירים לצרכן התבססו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
נתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות התבססו על נתוני בנק ישראל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!