ירושלים עוברת לירידות מחירים

הדולר ירד, הדולר עלה, זה חודשים רבים שהוא נע כמטוטלת. אולם כל זה לא גרם לשינויים דרמטיים בשוק הדירות, שהמחירים בו ידעו רק כיוון אחד - עליה תלולה. בשנים האחרונות כל מי שקנה נדל"ן בישראל, ראה את הנכס מניב תשואה של עשרות אחוזים. למתבונן מן הצד היה נראה כי מצב זה ימשיך לעולם, וכדאי מהר להצטרף לעגלה.

בין הגורמים שליבו את עליית המחירים המטאורית, היו תושבי חוץ, שהגיעו בהמוניהם לקנות דירה בארץ-הקודש. מי שהסתובב בבתי הכנסת ובמקוואות בירושלים יכול היה לשמוע סיפורים מספרי שיער על תושבי חו"ל שהגיעו לבתים של אברכים מן השורה והציעו להם סכומי עתק, תמורת עזיבת הדירה באופן מיידי.

סיפורים אלו, מטבע הדברים, שלהבו את דמיונם של המוכרים הפוטנציאלים, והמחירים בשכונות החביבות על תושבי חו"ל הרקיעו שחקים. היו מי שדיברו על מחירי 'בועה', וניסו להעיר בלחש שגל העליות ייעצר, והדירות יחזרו למחירים יותר פרופורציונאלים, אך קולות אלו נבלעו בים קולות משולהבים שהמשיך לראות רק עליות.

התלונות שהגיעו מתושביה הוותיקים של העיר, שמצאו את עצמם בתוככי זירה נדל"נית הנשלטת על ידי בעלי הון מחו"ל בעוד להם אין שום אפשרות לרכוש במחירים המאמירים והולכים, הגיעו אל פרנסי העיר. הללו הבינו כי עליהם למצוא בדחיפות פיתרון למצוקה המחריפה והולכת, כאשר זוגות צעירים שרצו להתגורר בעיר נאלצו לחפש לעצמם אלטרנטיבות זולות יותר בערי הפריפריה. מי שהסתובב בבירה בשנים האחרונות לא יכול היה להתעלם משכונות שלמות שנהפכו ל"שכונות רפאים", שכונות שנקנו על-ידי אילי הון מארצות הגולה, שהגיעו לחוג בארץ את החגים, אך בשאר ימות השנה הדירות עמדו שוממות.

שינוי ירושלמי מבורך

בחודשים האחרונים הגיע המפנה, והחלה להירשם מגמת ירידה במחירי הדירות.

משיחות שערכנו עם מספר אנשי עסקים המעורים היטב בשוק הדירות בירושלים עולה, כי מאז פרוץ המשבר הכלכלי בארה"ב, פסק לחלוטין זרם הקניות של תושבי חו"ל, המעדיפים לשמור את כספם בצמוד לחזה ולא להסתבך בהרפתקאות נדל"ניות בארץ הקטנה.

המשבר הגדול הביא איתו גם רצון עז למימושים של הנדל"ן שנרכש בשנים האחרונות, בעיקר בירושלים, במחירי עתק. בזמנים קשים, המצריכים נזילות כספית גם של אנשים שנחשבו עד לפני זמן לא רב לעשירים, הנכסים הראשונים שאותם ממשים הם אלו שאינם נצרכים לחיי היום יום, והדירות בירושלים בהחלט ענו על הגדרה זו.

"יש קיפאון בעסקאות בירושלים", אומר עודד מתיווך 'ברכת רחל' בירושלים, "שיחות חוץ אני כבר לא מקבל מספר חודשים, כנראה מחכים לראות שהמצב בשוק יתבהר".

• ועסקאות מקומיות, ישנן?

"קיימת עצירה והרגשה של קיפאון. אנשים איבדו את החשק לעשות עסקאות, אין קונים ואין מוכרים. מי שלחוץ למכור את הדירה עכשיו יירד במחיר גם ב-20 אחוז. ברחוב המג' בירושלים בעל נכס שהיה לחוץ למכור את הדירה ירד מחצי מליון דולר ל-450 אלף דולר. לפני כמה שבועות זה לא היה קורה", מסכם עודד בעגמומיות משהו.

הבחירות, העומדות בפתח, מביאות את המועמדים להצהרות בומבסטיות כיצד הם יתמודדו עם הבעיה הכאובה.

במטות המועמדים, מאיר פרוש וניר ברקת, המועמדים לראשות עיריית ירושלים לוקחים את נושא מצוקת הדיור ברצינות רבה, ובקמפיין שיעלה בשבועות הקרובים תוצג תוכנית ובה מספר תוכניות שיביאו להפסקת ההגירה השלילית ולהוזלת מחירי הדירות.

אלו עיקרי התוכנית כפי שקיבלנו ממטות המועמדים:

-הגדלת היצע הדירות בירושלים על-ידי מיצוי עתודות הקרקע בעיר הפנימית וזירוז הליכי תכנון.
-תקנות עירוניות למניעת דירות רפאים בעיר ולעידוד השכרתן.
-מניעת נדידת שכונות באמצעות תכנון עירוני והתאמת התשתיות הציבוריות לאוכלסיות השונות.
-פיתוח מדיניות לקידום 'דיור בר השגה' זמין ונגיש, באמצעות החלת רף מינימום לפיו 33% מהדירות בבניה החדשה יוקצו לטובת דיור בר השגה.
-פיתוח תמריצים לקבלנים וליזמים לבניה ברת השגה והקמת ערוץ אישור מהיר לתוכניות דיור לזוגות צעירים.

מצב רגוע בשאר הערים

מתווכים מאזור המרכז, לעומת זאת, אינם חשים בירידה כלשהי במחירי הדירות. "תראה, השוק כאן מבוסס לחלוטין על עסקאות פנים", מסביר לי מתווך בני-ברקי מפורסם, "לא ראינו כאן את העליות המטורפות שאפיינו מספר שכונות בירושלים, השוק כאן היה באופן יחסי רגוע. אין בניה חדשה באזור בני ברק והביקוש רק הולך וגובר, כך שאני לא חושב שנראה ירידות מחירים בזמן הקרוב".

• מה יכול להביא לירידת מחירים באזור המרכז?

"שוק הנדל"ן הוא מאוד דינאמי, ואם יוצר מצב שאנשים שיהיו לחוצים למכור ויוזילו את המחירים, תתחיל להיות פאניקה בשוק, ואז לאף אחד אין שליטה על מה שיקרה. בדרך הטבע אני לא רואה את זה קורה, אבל מי מדבר על דרך הטבע בימים אלו..."

ומה קורה בשאר הארץ?

בכירי ענף הנדל"ן בארץ מציגים תחזית אופטימית למדי. כך עולה מהסקר החצי שנתי של פירמת ראיית החשבון והייעוץ בריטמן-אלמגור-זהר. בסקר השתתפו 50 בכירים בענף, מנכ"לים של החברות הגדולות בישראל והוא נועד לעמוד על המגמות והתחזיות בענף לשנת 2009. עם זאת, גם המנהלים מודים כי צפויה פגיעה בנדל"ן המקומי וכי שוק ההון לא יאיר פניו.

90% מהנשאלים מעריכים כי בענף הנדל"ן המקומי תהיה פגיעה שלילית מתונה כתוצאה מהמיתון בשוק האמריקאי, לעומת 5% אשר מעריכים כי למיתון האמריקאי לא תהיה השפעה על הנדל"ן המקומי.
48% מהנסקרים צופים כי במהלך 2009 ריבית המשכנתאות הממוצעת (צמודת המדד) בישראל תעמוד על בין 3.5% ל-4%, לעומת 29% שסבורים שהריבית תעמוד על 4%-4.5% ו-24% אשר צופים שהריבית תעלה ותגיע ל-4.5%-5%.

לדעת הבכירים, למרות ההאטה בצמיחה במשק, שכר הדירה בתל אביב ימשיך לעלות ב-2009. 19% צופים עלייה של 5%-15% בשכירות. 57% צופים עלייה של 5% בשכירות בעיר ללא הפסקה, ושיעור דומה צפה התייקרות שכזו בירושלים. 10% מהנסקרים צפו ירידה בשכירות בירושלים ובתל אביב. 14% צופים כי לא יחול שינוי במחירי השכירות בתל אביב. ובר מעריך כי "שכר הדירה בעיר ימשיך לעלות בגלל הביקוש הגבוה והיצע הדירות הנמוך, בפרט לדירות במרכז ובצפון העיר".
בתחום דיור היוקרה 71% מעריכים כי המחירים ימשיכו לרדת. 24% מעריכים כי רמת המחירים תישאר יציבה.

התחזית החיובית מתגלה גם בסקטור הנדל"ן המסחרי. רוב בכירי הנדל"ן הישראלים (72%) צופים כי המחיר למטר רבוע בתחום המשרדים בת"א ימשיך גם בשנת 2009 להציג מגמת עלייה שבין 5%-15%. מתוכם, 39% מעריכים כי מחיר השכירות למ"ר יעלה ב-5% בעוד ש-33% מהנשאלים צופים עלייה חדה של בין 5% ל-15% במחיר, ולא חושבים כי ההאטה תשפיע על הביקושים לשכירות. 17% מעריכים כי המחיר לא ישתנה, ו-11% מביעים פסימיות וצופים דווקא ירידה במחיר להשכרה למ"ר.

מה בינתיים? תמיד טוב להמתין, ופזיזות מעולם לא הייתה מצרך מועיל.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!