"הכסף במגוריט אינו 'כסף טיפש'. דירה זו אחת ההשקעות הכי בטוחות"

אייל גבאי, לשעבר מנכ"ל משרדו של ראש הממשלה וכיום יו"ר קרן הריט מגוריט, אינו שבע רצון מהזיהוי שנוצר לקרן עם המגזר החרדי. "ראיתי את הכותרת 'החרדים נוהרים למגוריט'. היתה בה אותה הבעיה שהיתה באמירתו של ראש הממשלה ערב הבחירות, 'הערבים נוהרים לקלפיות'. הכותרת לא היה במקומה, כמו האמירה", אומר גבאי בראיון למגזין TheMarker. "קודם כל, מאחר שאני חושב שמשקיעים חרדים הם ראויים ולגיטימיים. ושנית, כי מרבית המשקיעים הפרטיים במגוריט כלל לא חרדים – זו אגדה אורבנית".

בארץ פועלות קרנות ריט לנדל"ן מסחרי (REIT – ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust), אך מגוריט היא הקרן הראשונה בישראל להשקעה בנדל"ן למגורים. מייסדיה הם עו"ד ארז רוזנבוך ועו"ד חיים וייספיש, והיא הוקמה בעקבות תיקון שהוכנס בשנה שעברה לחוק קרנות הריט ("חוק הריטים החדש"), ואשר קבע תמריצים לקרנות שיתמחו בנדל"ן למגורים, במטרה שיסייעו בפתרון משבר מחירי הדיור. המודל העסקי של הקרן מבוסס על רכישת מקבצי דיור הכוללים לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט, שיושכרו לפרקי זמן ארוכים – מודל שכירות למגורים שנפוץ מאוד בעולם, אך כמעט שאינו קיים במדינת ישראל.

זמן קצר לאחר הקמתה הגיעה מגוריט אל הבורסה, וכבר בעת ההנפקה הראשונית ניכר היה שאין זו קרן שגרתית. עם הגשת התשקיף, התברר ששני משקיעי עוגן בקרן הם גופים חרדים, זרים מאוד לשוק ההון המקומי: קופת העיר בני ברק (עמותה לתמיכה במשפחות במצוקה, אלמנות ויתומים), וקרנות הפנסיה של חברה קדישא, שהשקיעו בקרן כ־100 מיליון שקל, מתוך 256 מיליון שקל שגייסה. במקביל פעלה הקרן באינטנסיביות בקהילה החרדית, באמצעות מסע פרסום בעיתונות ובכלי התקשורת. לפי הערכות, מסע הפרסום תרם להשתתפות ענפה של משקיעים פרטיים חרדים בהנפקה.

החיבור יוצא הדופן למגזר החרדי עורר ביקורת בשוק ההון, מחשש שנעשה ניסיון לרתום משקיעים חרדים להשקעה שכדאיותה טרם התבררה, אולם גבאי דוחה את הטענה. "המגזר החרדי הוא שחקן משמעותי מאוד בשוק הדיור, הרבה מעל חלקו באוכלוסייה", הוא אומר. "אצל החרדים החינוך זול, האוכל זול, וההוצאה הגדולה ביותר היא מגורים. לכן, הרגישות למדד מחירי הדיור גבוהה הרבה יותר. הורים חרדים חושבים כבר בגיל מוקדם איך לשמור את הכסף לדירה לילדים בלי שיאבד ערך. הורים חילונים אולי ישקיעו את הכסף בשוק ההון, אבל זוג חרדי לרוב לא יעשה זאת. כיום, אין מכשיר פיננסי שצמוד למדד מחירי הדיור, ואין שום גורם שעוסק בבעלות על דירות מגורים. בסופו של יום, זוג צעיר כזה לא יכול לקנות דירה, ומחפש איפה להשקיע 200 אלף שקל".

סיבה נוספת שמציין גבאי לפעילות הענפה במגזר החרדי היא שקופת העיר של בני ברק נכנסה לקרן כמשקיע עוגן. "החשיפה למגזר החרדי לא נועדה להביא השקעה של בודדים, אף שהיינו שמחים לכך, אלא כדי שקובעי הדעה יבינו את המכשיר הפיננסי", הוא אומר. "קופת העיר לא יכלה להשקיע בקרן במנותק מהציבור. זה אילץ אותנו לדבר עם העיתונות החרדית באופן אינטנסיבי. היה חשוב שהציבור שמושקע בקופות יכיר את ההשקעה שעושים בשמו, ויבין שהיא הגיונית. כמשקיעי עוגן הם רצו להרגיש בנוח בבית שלהם".

איך נוצר החיבור עם הגופים החרדיים? האם יש קשר בינם לבין יזמי הקרן?

"ככל שידוע לי, אין קשר כזה. אני יודע שקופת העיר של בני ברק מחויבת לעזור ליתומים בקניית דירה בגיל 18 במקרה שאחד ההורים נפטר – זה חלק מהותי מההוצאות של הקרן. ולכן היא רצתה להשקיע באפיק שצמוד למחירי הדיור".

בתגובה לשאלתנו אמר עו"ד וייספיש כי החיבור לגופים החרדים נוצר על בסיס היכרותו את העולם החרדי ואת צרכיו. "לא היה חיבור מיוחד. פנינו להרבה גופים שנראו לנו מתאימים ורלוונטיים להשקעה בנדל"ן למגורים. במסגרת המגעים שניהלנו מול הגופים שציינת, הם הביעו את התלהבותם מהקרן וביקשו לקחת חלק".

"עמוד שדרה, סבלנות ונחישות"

החיבור בין גבאי לבין יזם הקרן, רוזנבוך, נוצר בימים שבהם כיהן גבאי כנאמן שמינה בית המשפט להסדר החוב בקבוצת אי.די.בי, ואילו רוזנבוך ליווה חלק מהנושים. מלבד גבאי, רוזנבוך גייס לקרן שורה של שמות מוכרים, בהם מנכ"לית משרד האוצר לשעבר, יעל אנדורן המכהנת כיו"ר ועדת האסטרטגיה (כיהנה גם כמנכ"לית קרן הפנסיה עמיתים), ומנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים לשעבר, מתי דב. השלושה שותפים בחברת הניהול של הקרן. "רוזנבוך העלה את הרעיון להקים את הקרן עוד כשדיברו על תיקוני החקיקה", אומר גבאי. "הוא אסף קבוצת אנשים מסביבו, שהחלה לעבוד יחד ככל שהרעיון התגבש. כמי שמצוי בנעשה בשוק ההון, הוא ידע לאתר את ההזדמנות הנכונה להנפיק את הקרן. היובש בשוק הנפקות האקוויטי היה הזדמנות. אני מניח שמבחינת שוק ההון, ההנפקה של הקרן היא לא סיפור כזה גדול, אבל היא מעוררת עניין מאחר שזו קרן הריט הראשונה למגורים. כדי להתנהל תחת העין הבוחנת של שוק ההון, צריך עמוד שדרה, סבלנות ונחישות".

בניגוד למשקיעים מהמגזר החרדי, גופים מוסדיים "קלאסיים" כמו קופות גמל או קרנות פנסיה בחרו שלא להשתתף בהנפקה של מגוריט (פרט לאקסלנס, שהשקיעה כ־40 מיליון שקל). ההערכות בשוק היו שהמוסדיים הדירו עצמם מהגיוס לנוכח פוטנציאל התשואה הנמוך של הקרן – 2.5%־3% בשנה לפי אנליסטים. זוהי תשואה שכנראה אינה מפצה על רמת הסיכון הקיימת כיום בשוק הנדל"ן למגורים, במיוחד במקרה של שינוי כיוון.

יש טענה שהפעילות שלכם בבני ברק נועדה להביא לקרן כסף "טיפש", כי הכסף המוסדי ה"חכם" יותר לא השקיע בקרן.

"גם מי שטוען את זה יודע שבסופו של דבר, ההשקעה בקרן היא לטווח ארוך. רמת הסיכון של הקרן נמוכה – דירה זו אחת מההשקעות היותר בטוחות. לאורך השנים, עליית המחירים בשוק הדיור היתה די קבועה – 2%־3% בשנה, כמעט בכל עשור. יכול להיות שבדרך יש ירידות, אך זו המגמה בישראל. אנחנו מדינה שרזרבות הקרקע שלה לא גדולות והליכי הבינוי בה אינם פשוטים. זה לא שמחר יהיו אלפי דירות חדשות".

מדוע לפי דעתך רוב הגופים המוסדיים הקלאסיים לא השקיעו בקרן?

"זה קשור לכך שאנחנו קרן חדשה, וזו לא השקעה רלוונטית עבורם. המוסדיים יצטרכו לבחון את הביצועים שלנו על פני זמן – לראות שהמודל של הקרן עובד. גם אנדורן הגיעה מגוף מוסדי, וגם אני מכהן כיו"ר קרן הפנסיה של הגננות והמורים. כיום קל יותר לגופים האלה להשקיע בקרנות פרייווט אקוויטי. אני מעריך שמוסדיים עשויים להשקיע בקרן בחלון ההנפקות הבא. אנחנו קרן ריט שתמשיך לגייס. זו מדיניות מובנת".

יכול להיות שזה קשור למצב שוק הנדל"ן? האנליסטים צופים כי הקרן לא תשיג מעל 2.5% תשואה בשנה. התשואה הזו תיעלם, אם יהיו ירידות מחירים.

"במהלך הרואד־שואו (מסע שיווק שעורכים מנהלי חברה במטרה להציג אותה למשקיעים פוטנציאליים, ע"א) לא הצגנו תחזית לתשואה לקרן. היו אנליסטים שבנו כל מיני מודלים – כל אחד נקב במספרים אחרים. אין לי הערכה לגבי התשואה, ואני לא יכול לתת. לקרן יש כמה מקורות של תשואה: שכר דירה שוטף, עליית ערך הדירות, ועודף תשואה כתוצאה ממינוף. כל הדברים הללו לא משתקפים בניתוחים של האנליסטים.

"אחד הדברים שעליהם דיברנו לפני ההנפקה – ואנחנו רואים שזה מתממש – הוא שיש יכולת לקבל הנחה על מחירי המכירה בגלל שזו עסקה מרוכזת. הרווח היזמי מסתכם בערך ב־15%, אנחנו מקווים שנוכל לחלוק ברווח עם היזם. מעבר לזה, אנחנו גם לא משלמים מס רכישה של 8%. כשאתה מחבר את כל אלה יחד, אנחנו קונים דירה במחיר נמוך יותר, מעבר לתשואת שכר דירה ולעליית הערך הפוטנציאלית".

גם אם תהיה עליית ערך, את הדירות אתם יכולים לממש רק אחרי 20 שנה.

"נכון, אבל השוק לא ימתין למימוש. המסחר במניה ישקף את הערך הכלכלי של הנכסים, תוך שקלול התנועות השוק. זה יהיה ספורט לאומי להעריך את שווי הנכסים שלנו, כי זה משהו שקל לכל אחד לעשות. לשערך קרקע ברומניה או לשערך חברת אופנה או קמעונות זה קשה מאוד. לעומת זאת, על נדל"ן כולם מדברים".

"המשקיעים לא באו בגלל השמות"

מלבד הפעילות הערה במגזר החרדי, מגוריט ספגה ביקורת בשל דמי הניהול הגבוהים שישולמו לחברת הניהול – 1% בשנה מסך שווי נכסי הקרן, בתוספת אופציות למניות מכל הנפקה. כלומר, על נכסים בשווי של כ־250 מיליון שקל (לפני מינוף), תקבל חברת הניהול כ־2.5 מיליון שקל בשנה. אלה דמי ניהול גבוהים ביחס לקרנות ריט אחרות – והם יזרמו בין היתר לכיסיהם של המנהלים השותפים בחברת הניהול – גבאי עצמו, אנדורן, המנכ"ל דב, המייסדים וייספיש ורוזנבוך, והדירקטורים בחברה. למרות זאת, גבאי סבור כי דמי הניהול לא יאפשרו לחברת הניהול להרוויח. "2.5 מיליון שקל בשנה זה סכום שמקביל לעלות שכר של מנכ"ל בנק. כל אחד מהאנשים פה לא נופל מיכולותיו של מנכ"ל בנק, ופוטנציאל ההשתכרות שלנו דומה", הוא אומר. "למרות זאת, הצלחנו לקבץ פה לא מעט אנשים שעובדים בפחות מהעלות שלהם. כשנגיע להיקף נכסים דומה לזה של הקרנות הוותיקות (ריט 1, סלע נדל"ן, ע"א) נפחית את דמי הניהול. וכשנחזור לשוק לגייס כסף נוסף, נהיה חכמים יותר".

גם לך וגם לאנדורן אין חיבור טבעי לתחום הנדל"ן. איך הגעת לתפקיד יו"ר הקרן?

"כמנכ"ל משרד ראש הממשלה עסקתי במשבר הדיור ובחוק הווד"לים – ה'סופרטאנקר' של נתניהו. עמדתי בראש צוות הדיור בוועדת טרכטנברג, כך שעסקתי בתחום הדיור בצורה די אינטנסיבית, ואני מכיר מאוד מקרוב את השוק, את אזורי הביקוש, את התהליכים ואת הרשויות, בפרישה רחבה. אנדורן התעסקה רבות בפרויקטים של דירה להשכיר, יוזמה של יאיר לפיד".

האם גויסתם לקרן רק כדי לתת לה חותמת הכשר, ובתמורה לכך קיבלתם אחוזים בחברת הניהול?

"המשקיעים בקרן לא באו בגלל השמות, אלא מתוך הנחה שנעשה דברים חיוביים עם הכסף. המודל המקובל הוא שמנהלים מחזיקים בחברת הניהול. בשביל האחוזים הבודדים בחברת הניהול, אנדורן, דב ואני לא היינו מסכנים את שמנו הטוב. הצטרפתי למשהו חדשני, ללא ניסיון מוכח. חובת ההוכחה היא עלי".

היתה ביקורת גם על התשלומים ליזם הקרן רוזנבוך, שזכה לבלעדיות לחמש שנים במתן שירותים משפטיים לקרן.

"רוזנבוך נתן את שירותי הייעוץ השוטפים בסכומים שאינם יוצאי דופן, אלא במחירי שוק. כל השאר הוא ספקולציות. אנחנו קרן שמתנהלת בצורה מסודרת, ובטח שלא נחלק כספים סתם – ואין גם הסכמים כאלה. אני לא רוצה לעשות עוול לרוזנבוך או למשקיעים. אין ספק שמי שיוזם ומשקיע לא מעט מאמץ בהקמה מצפה לחלק משמעותי בפעילות לאחר מכן, ובצדק. עם זאת, זה לא בא ולא יבוא על חשבון המשקיעים".

החיים הקשים בבורסה

מעט לאחר שהחלה להיסחר, נפלה מניית מגוריט בכ־14% ביחס למחיר ההנפקה, והסבה למשקיעיה הפסדים. על רקע הנפילה במניה החליטו מנהלי הקרן לבצע רכישה עצמית של מניות (BuyBack), בסכום של כ־10 מיליון שקל, ופנו לשם כך לאישור בית המשפט, שאכן ניתן. היה זה צעד חריג לחברה שהשלימה רק באחרונה גיוס הון בהנפקת מניות ראשונית.

"היו אנשים שקנו מניות בהנפקה, ומסיבות שלהם רצו לצאת – ולא להמתין עד שנבצע את העסקות הראשונות", אומר גבאי. "אין ספק, שגם הניסיון של גורמים למתג אותנו כקרן חרדית נתפש אצל חלק מהאנשים כמשהו שלילי. אבל מחזורי המסחר שהפילו את המניה היו לא גבוהים – עשרות אלפי שקלים ביום. אין לזה משמעות".

האם לדעתך ראוי לבצע רכישה עצמית של מניות עם כספי ההנפקה? לא ניתן לזה גילוי בתשקיף.

"בוודאי שלא היה גילוי בתשקיף, אצל אף חברה זה לא נכתב בתשקיף. יש דרך לבצע רכישה עצמית של מניות – בהתאם לאישור של בית משפט. זה מסלול לגיטימי וחוקי. זו הבעת אמון ומסר לשוק ההון. גם סכום הרכישה הוא סמלי מאוד, אבל נועד לסייע לאותם משקיעים שמסיבותיהם רוצים למכור את המניות. אני לא בטוח שיהיה צורך בעסקות הבאות. מבחינת תשואה זו עסקה מצוינת לחברה".

לאחר שהקרן החלה להיסחר בבורסה, ראינו עזיבות בכירים, בהן של סמנכ"לית הכספים טלי סימון והדח"ץ מנחם שלגי.

"הדח"ץ שעזב, לצערי נעדר מסיבות אישיות מלא מעט ישיבות כבר בתחילת הפעילות של הקרן. בנוגע לסמנכ"לית הכספים – לא היתה מחלוקת עמה אלא שאלה של התאמה לארגון".

את העסקה הראשונה שלה ביצעה מגוריט כארבעה חודשים לאחר ההנפקה, ובה רכשה 30 דירות במגדל מידטאון בתל אביב, בתמורה לכ־71 מיליון שקל. הדירות שנרכשו הן חלק מתוכנית "דיור בר השגה" של עיריית תל אביב, שמחייבת את בעל הנכס להשכיר אותן לעשר שנים במחיר מפוקח – כ־4,750 שקל בחודש לכל דירת 3 חדרים. התשואה הממוצעת (ברוטו) מהשכרת הדירות בתקופת ההשכרה לדיור בר השגה היא נמוכה מאוד – כ־3% בלבד, בדומה לתחזיות האנליסטים, אך לאחר עשר שנים תוכל מגוריט להשכיר את הדירות בשוק החופשי ללא כל מגבלה. בסוף פברואר רכשה מגוריט מגדל מגורים ברמלה, שנמצא כעת בבנייה, בכ־125 מיליון שקל, והיא ממשיכה לנהל משא ומתן לרכישת 25 דירות ברמת גן ב־50 מיליון שקל.

"אנחנו הולכים לעשות עוד כמה עסקות עם ערך מוסף, כמו עסקת מידטאון", אומר גבאי. "אלה עסקות מעניינות הן מבחינת התשואה השוטפת, והן מהפוטנציאל לעליית ערך. אנחנו מסתכלים על כל הארץ, ואף כי מטבע הדברים, הפרויקטים המשמעותיים עם יכולת ההשכרה נמצאים במעגלי הביקוש המרכזיים, אנחנו לא פוסלים שום דבר. אחד הדברים המדהימים הוא זרם העסקות. לפני הקמת הקרן, שאלו אותנו איך יגיעו אלינו עסקות, איפה תמצאו קבלן אחד עם 20 דירות. אני יכול להגיד שאין קבלנים ויזמים שלא דפקו אצלנו על הדלת".

מדוע שוק השכירות למגורים מפותח מאוד בארצות הברית ובאירופה, אך לא בישראל?

"הסיבות הן בעיקר היסטוריות ותרבותיות – מסורתית, העם היהודי בגלות עשה כסף משמאטעס (אופנה) ומקרקע. זה נובע גם מהאתוס הציוני – המתיישבים בארץ היו להוטים מאוד להחזיק בקרקע, וזה תורגם לאחר מכן גם לדירות. כתוצאה מכך, זה נהפך להיות שוק של שחקנים בודדים, ללא מקבצי דירות. בנוסף, יזמים גם לא בונים לשכירות ארוכה כי מדיניות המס לא תומכת בכך, ומאחר שיש פחד גדול מכל נושא הפינויים. אתה יכול לדמיין את הכותרת שטייקון ישראלי ממוצע יקבל אם יזרוק מישהו מהדירה? לנו אין את הבעיה הזו, כי אנחנו לא טייקון".

מהי התחזית שלך לשוק הנדל"ן בישראל לשנים הבאות?

"אנחנו רואים עצירה של המחירים, ובמקומות מסוימת אולי נראה ירידה. אני מניח שנראה רציונליזציה של המחירים, בין היתר מאחר שלאנשים אין היכולת הכלכלית לשלם את הסכומים הללו. אם יהיה אירוע חיצוני, כמו משבר בשוק ההון שיפגע בחסכונות, בעיה גיאופוליטית כמו שהיתה ב־2002 (האינתיפאדה השנייה, ע"א), נראה ירידת מחירים נוספת, משמעותית. לפעילות של כחלון תהיה בעיקר השפעה על זוגות צעירים. בנוסף, המס על דירה שלישית לא יפתור את הבעיות, כי הוא לא מייצר דירות חדשות".

מה תהיה התוצאה עבור הקרן אם שוק הנדל"ן ישנה כיוון?

"בגלל שאנחנו מחזיקים בכסף זמין, מגמה כזו תשרת אותנו לביצוע רכישות. לגבי הנכסים שכבר קנינו – מי שמכיר את האופן שבו שכר הדירה מתנהל, יודע שאין התאמה בינו לבין מחיר הדירה. הוא כמעט לחלוטין קשיח כלפי מטה – לא יורד. לכן, התשואה השוטפת שלנו לא תיפגע, בוודאי בעסקת מידטאון שבה בעשור הראשון נשכיר מתחת למחירי השוק. בטווח של 20 שנה, גם אם יהיה תיקון, הרי שעל פני שני עשורים זה מתמצע. מעבר לזה, אנחנו שומעים משר האוצר, שאין לו מטרה להוריד את מחירי הדיור".

האקסיומה שלפיה השכירות לא יורדת היא בעייתית. עודף היצע יוריד את השכירות.

"מחירי השכירות בהחלט יכולים להשתנות, בוודאי, שמסתכלים בחתך אזורי. יכול להיות אזור ספציפי עם הצפה. לכן בעסקת מידטאון, כשאתה משכיר מתחת למחיר השוק, אתה לא נמצא במעגל המסוכן – גם אחרי הירידה, שכר הדירה יהיה מתחת למחיר השוק. המקומות המסוכנים הם בעיקר תל אביב, שבה יכולה להיווצר מגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, על רקע בנייה מסיבית בחלק מהאזורים.

"כיום, בתיקי השקעות אין מוצר כמו מגוריט, שנותן הזדמנות להשקיע בשוק הנדל"ן למגורים לא רק כדירה שלמה. בנוסף זה כלי סחיר, שזה ערך מוסף אדיר. מי שעדיין לא השתכנע, ישתכנע במשך הפעילות של מגוריט. כמו שבעולם נדל"ן למגורים מהווה חלק משמעותי בתיק השקעות, גם בארץ ריט למגורים לאורך זמן תהיה השקעת עוגן. בסופו של דבר, התשואות בשוק ההון, בפנסיה בגמל לא הגיעו ב־2016 ל־5%. לכן, פרופיל התשואה־סיכון של מגוריט מעניין".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!