השמאי הממשלתי: מחירי הדירות ממשיכים לעלות

בספטמבר אשתקד פסל שר האוצר, משה כחלון, את פרסום דו"ח השמאי הממשלתי על מחירי הדירות. זאת באמתלה כי צריך להפקיד את המשימה רק על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בפועל, היה ברור שמה שלא מצא חן בעיניו היה המסר שיצא מהדוח, לפיו מחירי הדירות ממשיכים לעלות, למרות מבצעי מחיר למשתכן והמיסוי הגבוה שהטיל על משקיעים. עכשיו מתברר כי השמאי, טל אלדרוטי, המשיך להכין את הדו"ח, למה שהוא מכנה "צרכים פנימיים". ממצאי הדוח חד משמעיים: מחירי הדירות ממשיכים לעלות.

"אנחנו רואים במשך עשרת הרבעונים האחרונים עלייה כמעט של קו ישר, בקצב קבוע של 1.5%-2% ברבעון", אומר אלדרוטי. אין ספק שבאוצר לא יאהבו את הממצא הזה, שמהווה את השורה התחתונה של הסקירה שלו, שכאמור הפכה לפנימית. בחודש יוני אלדרוטי מסיים את הקדנציה שלו בתפקיד, ולדבריו, לא שרת המשפטים הממונה עליו, איילת שקד, ולא הוא, מעוניינים בהארכתה.

המדד של השמאי הממשלתי הוא מדד רבעוני, המתבסס על סקירת השתנות מחירי דירות 4 חדרים ב-16 ערים, והוא מציין את מחירי הדירות הממוצעים בכל עיר ועיר, ואת ההשתנות הרבעונית והשנתית. זאת בניגוד למדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שהוא חודשי, בודק את כלל העסקות שבוצעו, ונקוב בנקודות ולא במחירים. אחת הבעיות עם מדד הלמ"ס, היא שהוא זמני - למשך שלושה חודשים, שבמהלכם מקבלים בלשכה נתונים נוספים, ומעדכנים לפיהם את המדד. כתוצאה מכך אירעו בחודשים האחרונים מספר פעמים שבהם מיום פרסומו המקורי ועד לעדכונו, התחוללו בו שינויים משמעותיים, ולפחות פעם אחת, המדד השתנה מירידת מחירים לעליית מחירים.

מה אתה חושב על המדד שלך?

"אני חושב שמדובר במדד טוב ופשוט, על כל המגבלות שלו, אבל בניגוד למה שקורה עם מדדים הלמ"ס, לא שמעת שיש בו בעיות או תקלות, ומצד שני הוא נובע מצורך אמיתי. הסיבות שהביאו את השמאי הממשלתי לפתח אותו לפני כעשר שנים לא השתנו גם היום. מדדי הלמ"ס הם טובים בהבט של ניתוח היסטורי, אבל הם מתעדכנים כל פעם, והלמ"ס לא מצליח לענות על צורך של מקבלי החלטות להגיב עם נתונים טובים מספיק לזמן נתון. ראינו בזמן האחרון את הבעיות עם נתוני הלמ"ס בתחום הדיור – שלפחות חלקן לא קרה בגלל הלשכה, אבל קובעי מדיניות לא יכולים לחכות 3 חודשים עד שהנתונים יעודכנו. מעבר לזה, יש לי יתרון ענק של קשר לשטח. מגיעות אלי 16 אלף שומות בשנה; כשאני צריך לברר משהו, אני יכול לפנות לשמאים ולהתייעץ איתם".

האם יש קשר בין פסילת המדד לבין הפרישה שלך מהתפקיד ומהמגזר הציבורי?

"לא. אין שום קשר. הכהונה שלי הוגבלה ל-6 שנים שמגיעות לקיצן וזהו. זה סיום רוטיני של התפקיד ולא דובר על הארכת הקדנציה".

באווירה הנוכחית, אף אחד לא האמין באמת שהקדנציה של אלדרוטי תוארך. למרות שהוא שייך למשרד המשפטים, תחום פעילותו נגע ישירות לדבר היקר ביותר לשר האוצר, מחירי דירות, ודבקותו במדד שהרגיז לא מעט את כחלון ומקורביו – עשתה את שלה. לאחר פרסום המדד האחרון שלו, לרבעון השני של 2016, באוגוסט שנה שעברה, תקף אותו ח"כ רועי פולקמן, אחד ממקורביו של כחלון, בכל אמצעי התקשורת, וכינה את הדו"ח שלו "מוטה".

ניסו ללחוץ עליך לשנות את הסקירה?

"לא. שאלו שאלות, כיצד אני מגיע לממצאי הדו"ח, מדוע אני מתחשב בפרמטרים כאלה, ומדוע לא מכניס פרמטרים אחרים. לא ראיתי בזה לחץ, וממילא אם מישהו היה מנסה ללחוץ, הוא היה נוכח שאני לא הטיפוס הנכון שילחצו אותו".

לא חשבת שכל השאלות שהפנו אליך היו על מנת לקעקע את הלגיטימיות של הדו"ח?

"לא. והתגובות של מספר אנשים שמערכת על הדוח נבעו מתוך לחץ שלהם. בסך הכל, כשאתה משווה בין ממצאי הסקירות שלי לבין הסקירות המתוקנות של הלמ"ס, אתה רואה מגמות מאוד דומות".

מה שבלט מאוד בכל הקשור לגניזת סקירות השמאי, היה הקלות שבה הצעד הזה אושר. בעוד שבתקשורת המהלך זכה לביקורת קשה, ותואר אף כצעד אנטי דמוקרטי, בממשלה לא התקיים כמעט דיון בנושא, ומי שבלטה מאוד בשתיקה רועמת, היתה איילת שקד, השרה הממונה על השמאי הממשלתי, ששמרה על שתיקה, ועוזריה דאגו להיעלם כל אימת ש-TheMarker פנה אליהם בשאלות בנושא.

אלדרוטי אומר שלא התקיימה שום שיחה בין שקד לבינו לגבי הסקירה. לדעתו, השתיקה שלה היא תוצר של הייחודיות של פעילותו במשרד המשפטים, וחוסר בקיאותה בתחום. אולם אחרים מזכירים ששקד דוגלת בעקרונות שוק חופשי ובצמצום המעורבות הממשלתית, ובתחום הדיור היא התנגדה בחריפות לסעיף הגבלת שכר דירה בגרסאות הראשונות של חוק שכירות הוגנת. אחד מעקרונות שוק חופשי הוא זרימה חופשית של מידע, ולכאורה גניזת סקירת השמאי הממשלתי מנוגדת לעקרון הזה, מה שמחזק את ההערכה, שמאחרי הגניזה עמד דיל פוליטי מסויים.

נחזור לסקירה שמדברת על המשך עליית מחירי הדירות. בימים האחרונים. האוצר פרסם נתונים על ירידות בכמות העסקות.

"יש פחות עסקות גם בדירות יד שנייה וגם בדירות חדשות. יתכן שהירידה בדירות החדשות מיוחסת לזה שכל קרקעות המדינה מוקצות כיום למחיר למשתכן, והדירות החדשות מוצעות למכירה בעיקר במבצעים הללו, מה שלא מאפשר לרוב הציבור לרכוש אותן. בנוסף, נראה שאנשים עולים על הגדר, וחלק מהמשקיעים נפטרים מהדירה השלישית ומעלה".

המדיניות הממשלתית נועדה, בין היתר, להלחיץ משקיעים להזרים דירות לשוק, להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים. זה לא קורה. אף אחד לא לחוץ להתפשר.

"נכון. עדיין לא רואים את הירידות, למרות שקיווינו לראות אותן. נכון לסוף 2016 זה לא קורה, אבל התחושה שיש רוח אחרת בשוק. קשה עדיין לומר מה הרוח הזו, אבל אני שומע דיבורים אחרים של המתנה, לא של ירידות".

אז אולי מחיר למשתכן לא עושה את העבודה?

"מחיר למשתכן החל באופן בעייתי, וזה היה צפוי. היו לו הרבה חבלי לידה קשים, שנבעו מהשינוי של כל העקרונות שעליהם התבסס השוק. אבל אביגדור (יצחקי, יו"ר קבינט הדיור, א"מ) והאנשים שלו מנסים לתקן איפה שרק אפשר, ולזכותם, שהם עושים את זה בצורה מאוד יעילה. בזמן האחרון אני רואה עלייה די תלולה במספר המכרזים וההגרלות שיוצאים החוצה, ובכל אחד מהם יותר דירות. אז הקצב מואץ, אבל זה עדיין לא מספיק לירידת מחירים".

הבעיה שמחיר למשתכן מיועד לחלק קטן מהשוק, ועבור כל היתר היצע הקרקעות קטן, וזה עלול לייקר את הדירות.

"זה מה שקורה והן מתייקרות, כי הן הופכות לכל מי שאינו זכאי במחיר למשתכן למוצר נדיר יותר. קיוו, שמחיר למשתכן יהיה יותר מאסיבי, וכרגע הוא עדיין לא הגיע למסה הקריטית, שתלחץ להורדת מחיר".

רוב הדירות במבצע נמכרות בפריפריה, וספק אם במרכז יגיעו למסה הקריטית הזו.

"אני מסכים שהתכנית תשפיע לראשונה במקומות שבהם תמהיל הדירות הנמכרות יהיה לטובת מחיר למשתכן, אבל גם בהרצליה, שיווק אינטנסיבי של 3000-2000 יחידות דיור במחיר למשתכן עשוי להשפיע על המחיר. כמו שאמרתי, המסה היא הגורם הקריטי".

מה דעתך על מס ריבוי נכסים – המס על הדירה השלישית?

"כבר אמרתי במקום אחר, ש'חירבשו' לי את הנוסחה. כשהנושא עלה, חשבתי שצריך לברוח מהחיוב לבדוק מחירים של כל דירה ודירה כל שנה, על מנת שניתן יהיה לחשב 1% משוויה לצורך המס. בכלל הצעתי לכנות את המס הזה בכינוי 'אגרה', בנוסח אגרת גודש, כדי להמנע מכל קשר לשווי הדירות. אולם אז דיברו על זה שצריך ליצור מצב כזה שבעלי דירות עניים בפריפריה לא ישלמו כמו במרכז. יעצתי אז שלא להמציא נוסחאות חדשות, אלא להתבסס על ערכים קיימים בשנתון הלמ"ס, של האשכול הסוציו-אקונומי לפי אזורים סטטיסטיים, ולהתחשב בשטח הדירה. בסופו של דבר בנו נוסחה, שכן מנסה לשקף שווי דירות, עם גורמים שאין לי מושג מזה".

אבל גם הנוסחה שלך מסובכת. מדוע לא להגדיל את האכיפה על מס שכר דירה ואולי להנמיך את תקרת הפטור?

"יותר קל לגבות את המס הזה, מאשר להגדיל את האכיפה על מס שכר דירה. מעבר לזה, הממשלה לא רוצה שאנשים יחזיקו בהרבה דירות אלא שימכרו אותן. המס הזה יכול להיות כלי יעיל למימוש המדיניות הזו".

מה דעתך על יבוא חברות זרות לארץ? האם יאיצו את הבנייה?

"המשבר מורכב מהרבה גורמים, ובין הייתר ממחסור בידיים עובדות. ברור שעדיף היה שהידיים העובדות יגיעו מישראל, אבל זה לא קורה, ואנחנו נתקלים בסרבנות של מדינות לאפשר לעובדים זרים להגיע הנה שלא באמצעות חברות, ולכן מנסים לייבא חברות. אני לא רואה אותן מצליחות להתנהל בביורוקרטיה הישראלית במקומות שחברות ישראליות לא מצליחות, ואני מתקשה לראות אותן מביאות הנה יתרונות יחסיים".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!