הגרף שמוכיח מדוע רכישת דירה להשקעה בישראל היא כיום עסקה גרועה מאוד

למורת רוחם של חסרי הדירות בישראל, מחירי הנדל"ן המשיכו לעלות ב-2016, הוסיפו לערכן בשנה שעברה כ-8% - והגיעו לרמות שיא. עליית המחירים נרשמה על אף ההתערבות הרבה של המדינה בשוק הדיור, שכללה הרחבה שיטתית של ההיצע והתחלות הבנייה, לצד המגבלות על נטילת הלוואות. אחד הסימנים לשוק רותח שעומד לפני סכנה של ירידת מחירים חדה, הוא פער גדל והולך בין העלייה במחירי הדירות לבין העלייה בשכר הדירה.

נתונים עדכניים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעובדו בידי בית ההשקעות אקסלנס ונכונים לסוף הרבעון השלישי של 2016, מלמדים כי היחס בין מחיר דירה לבין שכר הדירה במשק נמצא ברמתו הגבוהה מאז 1995; וכן שהיחס שבין מחיר דירה לבין השכר הממוצע במשק נמצא בשיא. משמעות הנתונים היא שקצב עליית מחירי הדיור במשק התנתק לחלוטין מקצב הגידול בשכר הדירה, או מצמיחת השכר במשק (אם הגידול בשכר הדירה ובשכר הממוצע היה מדביק את העלייה במחיר הדיור, הגרף היה קו ישר אחד).

גרף שמראה את עליית מחירי הדיור לעומת השכר הממוצע ושכר הדירה
באופן תיאורטי, ככל שמחירי הדיור מתנתקים משכר הדירה או מהשכר הממוצע, כך ניתן להעריך שהשוק נמצא במצב של חוסר איזון, ושמגמת עליית המחירים עשויה להיבלם. לא צריך להיות נביא כדי לחזות זאת, אלא פשוט להסתכל במספרים: ככל שמחירי הדיור נוסקים ושכר הדירה "נתקע", כך התשואה שמניבה דירה להשקעה יורדת; וככל שהתשואה יורדת, כך המשקיעים עשויים לחפש חלופות באפיקים אחרים עם יותר "בשר".

התנתקות מחירי הדיור משכר הדירה ומהשכר הממוצע הפכה את רכישת הדירה לעסקה גרועה מאוד. נתוני הלמ"ס ובנק ישראל מלמדים כי התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל כיום היא כ–3% בלבד. באזור הביקוש התשואה אף נמוכה יותר: 2.92% באזור השרון, 2.66% בגוש דן, 2.6% בירושלים ו–2.5% בלבד בתל אביב. מדובר בתשואה נמוכה מאוד, קרובה לתשואה שמציעות אג"ח ממשלתיות, כמעט חסרות סיכון, של ממשל ארה"ב או של ממשלת ישראל ל–10 שנים.

אבל בסיפור יש גורם נוסף, שהופך את ההשקעה בדירה לא רק לעסקה גרועה, אלא גם לעסקה מפסידה. הריבית הקבועה על משכנתאות במשק לתקופה של 20–25 שנה התנתקה כבר מזמן מרמות הריבית במשק, וכעת היא מסתכמת בכ–5%. לפי הערכות, הריבית תמשיך לעלות ככל שהתשואה על האג"ח בעולם תעלה, עם הריביות. המשמעות היא שהתשואה משכר הדירה אפילו לא תצליח לכסות את עלויות המימון הבנקאיות.

הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, התייחס לנקודה זו בסקירה שלו לסיכום 2016 וכתב: "גם אם נתעלם מהמס על שכירות, מס רכישה על דירה וחודשים שבהם הדירה לא מושכרת, העלייה החדה בריבית המשכנתא הופכת את ההשקעה בדירה מ'לא כדאית' ל'ממש - אבל ממש - לא כדאית'. בניגוד לעבר, השכירות כיום לא רק שלא תכסה את עלות המימון, אלא לא תכסה את ההחזר החודשי לבנק, אפילו במקרה של 50% מימון".

אזהרתו של חברון מקבלת משנה תוקף לנוכח רמות השיא בפער שבין מחירי הדיור לשכר הדירה או לרמת השכר במשק. בשורה התחתונה, נראה שקניית דירה הפכה לעסק לא כלכלי, הרפתקה רוויית סיכון, שמתנוסס מעליה תמרור אזהרה גדול למשקיעים.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!