בנק ישראל מזהיר: ירידה חדה במחירי הדירות מסכנת את הציבור ואת הבנקים

הציבור והמוסדות הפיננסיים בישראל חשופים לסיכונים עתידיים ובראש ובראשונה לירידות חדות במחירי הדירות והנכסים הפיננסיים, אם יתרחשו בגין מיתון עולמי, וגם לשינויים בסביבות הריבית, עלייה בפרמיית הסיכון של המשק או לזעזועים שיובילו לירידה משמעותית בהכנסה הפנויה של משקי הבית. כך מזהיר בנק ישראל בדו"ח החצי שנתי שלו, שפורסם היום. הדו"ח מוקדש ליציבות המערכת הפיננסית בישראל.

הדו"ח מתייחס לאירועים שהתרחשו עד סוף דצמבר 2016. פרסומו של דו"ח היציבות מעוגן בהגדרת התפקיד של בנק ישראל על פי חוק בנק ישראל מ-2010, לתמוך ביציבות המערכת הפיננסית בישראל ובפעילותה הסדירה. דו"ח דומה מקובל בבנקים המרכזיים של המדינות המפותחות.

דו"ח היציבות כולל סקירה של הסיכונים למתווכים הפיננסיים הניצבים בלב המערכת הפיננסית, הבנקים וחברות הביטוח, וסקירה של הסיכונים למגזר העסקי הלא-פיננסי ולמשקי הבית. הדו"ח בוחן את החשיפה של המערכת הפיננסית לסיכונים אלה. לפי הדו"ח, בהשוואה לעולם - המינוף הפיננסי בישראל אינו ברמה גבוהה.

הדו"ח קובע כי המערכת הפיננסית בישראל, הכוללת את הבנקים וחברות הביטוח, שמרה על יציבות בחודשים האחרונים על רקע המדיניות המוניטרית המרחיבה בארץ ובעולם ולמרות הטלטלות בשווקים הפיננסיים. בבנקים נמשכת המגמה של צבירת הון וחיזוקו, רמת המינוף נאותה, המערכת רווחית, נמשכת מגמת הירידה בריכוזיות תיק האשראי ובחשיפה ללווים גדולים, שיעור החובות הפגומים נמוך וחל שיפור בנזילות.

ביחס לחברות הביטוח קובע הדו"ח כי הרווחיות שלהן ירדה בתקופה זו, בעיקר בשל הפרשות משמעותיות לעתודות ביטוחיות (עקב המשך הירידה בעקום התשואות), אולם במקביל הגדילו חברות הביטוח את ההון העצמי שלהן על מנת לעמוד במשטר החדש של כושר הפירעון.

הדו"ח מדגיש כי מחירי הדירות ממשיכים לעלות, וב-12 החודשים שחלפו עד נובמבר 2016 הם עלו ב-8.1%. מקובל להעריך את התמחור בשוק הדיור באמצעות בחינה של המחירים ביחס לגורמי היסוד, ובפרט ביחס לשכר הדירה והשכר או ההכנסה. בהשוואה לעבר, שני המדדים האלה נמצאים בשיא.

בנק ישראל מדגיש כי שוק הדיור מהווה עדין את הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר למערכת הפיננסית מפני שהבנקים חשופים מאוד למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן. מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות מהר יותר משכר הדירה והיחס בין מחיר הדירות לשכר הדירות הגיע לשיא. העלייה המתמשכת והחדה במחירי הדירות מגדילה את הסיכון הגלום בהיפוך חד של המגמה, ויהיו אשר יהיו סיבותיו.

בבנק ישראל מדגישים כי הסיכון יגדל במידה שהמחירים יוסיפו להאמיר. ירידה במחירי הנכסים עלולה לגרום להפסדים למשקיעים הפרטים, לבנקים ולציבור שחוסך דרך המשקיעים המוסדיים. ירידה חדה במחירים עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, מה שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזו עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרים ולמכור את הנכסים כדי להתגבר על הקושי בהחזרים.

לפי הדו"ח, מאחר שסביבת הריביות בארץ נמוכה כבר תקופה ממושכת, לנוכח ההתפתחויות המקרו-כלכליות, ומאחר שלסביבת הריביות השפעה מתמשכת על מחירי הנכסים, הציבור והמוסדות הפיננסיים חשופים לסיכון הנשקף מירידות חדות במחיריהם של הדירות ושל הנכסים הפיננסיים. ירידות כאלה עלולות להתרחש אם משקים מרכזיים בעולם יגלשו למיתון נוסף או יסבלו מהתערערות של יציבותם הפיננסית וידביקו את המשק הישראלי דרך פגיעה ביצוא ובמחירי הנכסים הפיננסיים. הן עלולות להתרחש גם אם מצבה הגיאו-פוליטי של ישראל יחמיר ויוביל לעלייה בפרמיית הסיכון של המשק או אם זעזועים יובילו לירידה משמעותית בהכנסה הפנויה של משקי הבית.

בנק ישראל מדגיש כי ירידה חדה במחירי הנכסים עלולה להתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזאת עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתא.

לדברי בנק ישראל, העלייה שחלה בשנים האחרונות במחירי הדירות התרחשה בד בבד עם הירידה בתשואות ארוכות הטווח ובריבית על המשכנתאות. התשואה על דירה ממשיכה לרדת, ולראשונה היא ירדה מתחת ל-3%; במקביל, המשיכה התשואה על אג"ח ממשלתיות לרדת בקצב מהיר יותר. כתוצאה מכך, גדל הפער בין התשואה מהחזקת דירה לתשואה מאג"ח ממשלתיות. מנגד, הריבית על המשכנתאות עלתה לאחרונה, והיא תפעל למיתון הלחץ על מחירי הדירות.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!