חוק הדירה השלישית ומחיר למשתכן הפילו את מספר העסקות - היצע הדירות להשכרה יורד

2016 נותרה אמנם מועמדת חזקה לתואר "המקום השני בהיקף העסקות השנתי", אחרי 2015, אך מלחמת ההתשה במשקיעים, וכיבוש ביקושים על ידי זוגות צעירים עקב מבצעי "מחיר למשתכן", גורמים לשנה הזו להסתיים בקול ענות חלושה. אוקטובר 2016 היה החודש החלש ביותר ברכישת דירות מאז שיא המחאה החברתית ב-2011, ואילו בנובמבר - שבו כמעט הוכפל נפח העסקות יחסית לאוקטובר - ההיקף נותר עדיין נמוך בכ-9% מרמת העסקות החודשית הממוצעת שנרשמה בתשעת החודשים הראשונים של השנה. כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר לחודשים אוקטובר-נובמבר. בכלכלן הראשי מעריכים, על סמך נתונים ראשונים, כי גם חודש דצמבר יהיה חודש חלש יחסית.

הגורם הראשי לרמת העסקות הנמוכה בחודשיים הללו, היה הירידה החדה ברכישות המשקיעים. באוקטובר רכשו משקיעים כ-800 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז החלו באוצר למדוד את חלקם בשוק, ב-2002. למעשה, לאורך ה-15 השנים האחרונות, נמדדה רכישת דירות תלת ספרתית רק בארבעה חודשים, במחצית הראשונה של העשור הקודם.

בחודש נובמבר אמנם הכפילו המשקיעים את הרכישות שלהם ל-1,600 דירות, ואולם עדיין מדובר ברמה הנמוכה ב-23% מהממוצע החודשי של תשעת החודשים הראשונים של השנה.



בפילוח גיאוגרפי שערכו בכלכלן הראשי, בולט במיוחד אזור באר שבע, אחד האזורים הבולטים ביותר ברכישות המשקיעים מאז אמצע העשור הקודם. "משקל רכישות המשקיעים באזור זה בחודשים אוקטובר-נובמבר השנה עמד על פחות מ-14%, השיעור הנמוך ביותר בהשוואה ארצית. נציין כי בשיא פעילות המשקיעים באזור זה, בשנת 2009, ריכזו המשקיעים למעלה משליש מסך העסקאות באזור זה", נכתב בסקירה.

מצד שני, גם מכירות המשקיעים בחודשים אוקטובר-נובמבר רשמו ירידה בהשוואה לממוצע המכירות החודשי בתשעת החודשים הראשונים של השנה. סך הדירות שמכרו המשקיעים בנובמבר עמד על כ-1800 דירות, לעומת ממוצע של אלפיים דירות בינואר-ספטמבר. "יתכן וההאטה במכירות המשקיעים בנובמבר, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של השנה נובעת לפחות בחלקה מהירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר באזורים מסוימים מאפייני הדירות שרוכשים המשקיעים הינם ייחודיים לסגמנט זה של השוק (כמו למשל קירבה לאוניברסיטאות)", נכתב בסקירה.

חיזוק לכך ניתן למצוא בירידה החדה בשיעור של 41% במכירות המשקיעים באזור ירושלים. במקביל, נרשמה באזור זה ירידה חדה במשקל הדירות הנרכשות ע"י משקיעים אחרים במכירות אלו (משיעור של רבע מסך מכירות המשקיעים בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ל-13% בלבד בנובמבר). מנגד, באזור חיפה נמשכת הרמה הגבוהה של מכירות המשקיעים בנובמבר, כאשר כחמישית ממכירות אלו הינם למשקיעים אחרים.

היצע הדירות להשכרה ממשיך לרשום ירידה, ובחודשים האחרונים נגרע מספר הדירות שמחזיקים המשקיעים, ברמה של כ-200 בחודש.

שני הסברים נמצאים בבסיס התופעה של התמעטות המשקיעים מתוך השוק: הראשון – הקפצת מס הרכישה בכ-60% בסוף יוני 2015, והשני קידומו של חוק ריבוי נכסים ("הדירה השלישית"), שמטיל מיסוי נוסף על משקיעים מרובי דירות.



פלח שוק נוסף שהתנהלותו מעניינת במיוחד היא הזוגות הצעירים. רכישת דירות על ידי אלה הסתכמה בחודש נובמבר בכ-3,900 דירות, בדומה לממוצע החודשי בינואר-ספטמבר השנה, ואולם בהשוואה לנובמבר 2015 זוהי ירידה של 6%.

מי שמיתנו ירידה זו היו אזורי באר שבע וחיפה. באזור באר שבע התמקדו רכישות הזוגות הצעירים בפלח השוק של דירות יד שניה (70% מהרכישות). התברר, כי כמחצית ממכירות המשקיעים באזור בנובמבר היו לזוגות צעירים, לעומת ממוצע של 38% בעשרת החודשים הראשונים של השנה; באזור חיפה היו אלו מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בקריית מוצקין שהביאו לגידול ברכישות הזוגות הצעירים.

מנגד, בולטת הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים בחודשיים האחרונים באזור השפלה – רחובות, נס ציונה, מודיעין, ראשון לציון, לאחר הרמה הגבוהה שנרשמה בחודש ספטמבר, על רקע מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בראשון לציון באותו חודש. מכירות נוספות במסגרת פרויקט זה בראשל"צ צפויים בחודשים הקרובים.

מי שנפגע מהצעדים הממשלתיים הם הקבלנים. "ההמתנה של הזוגות הצעירים למכירות במסגרת "מחיר למשתכן", כמו גם הירידה החדה ברכישות המשקיעים, מוצאת ביטוי בירידה חדה במכירות הקבלנים. כך, סך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר עמד על 2,300 דירות בלבד, לאחר שפל של 1,300 דירות באוקטובר. בהשוואה לממוצע החודשי של מכירת דירות חדשות בינואר-ספטמבר, כמו גם בהשוואה לנובמבר אשתקד, נמוכה רמת העסקאות בנובמבר האחרון ב-21%".

ואולם, נראה שהשפעת הצעדים הממשלתיים עמוקה אף יותר, כי באוצר מעריכים שגם פלח השוק של משפרי הדיור הוריד בכמות העסקות שביצע ברבעון האחרון של השנה, ופלח זה לא אמור היה להיות מושפע ישירות מצעדי הממשלה.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!