מחירי הדיור ממשיכים לטפס: בתשע ערים נרשמו עליות של יותר מ-10% ב-2016

אדם שכל מידע הנדל"ן שלו נלקח מהמדד המשותף ל–TheMarker וללוח האינטרנט yad2, לא יזהה שום פעילות ממשלתית שנועדה לדכא את המשך עליות המחירים. העליות ב–2016 נמשכו כמו בשנים שלפניה - והעובדה הזאת אמורה להטריד את משרד האוצר, שבשנה וחצי האחרונה נוקט פעולות נמרצות במטרה לרסן אותן. גם השנה עליות המחירים הניכרות חלו בערים מהפריפריה ומהמרכז, שלא נכללו בחגיגות המחירים של השנים האחרונות, וכנראה המתינו לפריצת דרך מאוחרת שהגיעה עכשיו. מובילות העליות - קרית אתא, ראש העין ואשקלון.

בינתיים, צעדי הממשלה אינם ניכרים בשטח, אף לא במקומות שבהם היא מקדמת פרויקטים של מחיר למשתכן. מדד yad2–TheMarker, הסוקר את השינוי החודשי במחירי הדירות, על סמך המחירים שמבקשים בעלי הדירות, מראה כי הם עלו בשיעורים של 0.3% בהרצליה, עד 14% בקרית אתא. בניגוד למדדים אחרים, מדד זה אינו כולל ממוצע של עסקות שנסגרו, אלא של הצעות מחיר של בעלי דירות. לפיכך, ממוצעי המחירים המתקבלים גבוהים מממוצעי העסקות.

כך, לפי סקירת לשכת השמאים על הרבעון השלישי של 2016, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב הם כ–3.2 מיליון שקל, ואילו במדד yad2–TheMarker הוא הגיע בדצמבר ל–3.6 מיליון שקל. בנוסף, לשכת השמאים העריכה את המחיר של דירת 4 חדרים בפתח תקוה ב-1.7 מיליון שקל בממוצע, ואילו במדד המחיר הגיע ל-1.9 מיליון שקל. עם זאת, בכפר סבא ובהרצליה המחירים דומים בשתי שיטות המדידה (כ–2.4 מיליון שקל בהרצליה ו-1.9 מיליון שקל בכפר סבא).

מדד yad2–TheMarker מודד בעיקר את כיווני השינוי של מחירי הנדל"ן מיד שנייה. כיוון חיובי משמעותו שבעלי הדירות סבורים כי הם יוכלו לקבל על נכסיהם מחיר גבוה יותר בעתיד הקרוב, ביחס לעבר. לעומת זאת, כיוון שלילי משמעותו שבעלי הדירות מוכנים להתפשר על מחירים נמוכים יותר, משום שהם סבורים כי בעתיד הקרוב השוק ייהפך לקשה יותר עבורם.

אין ספק שב–2016 בעלי הדירות היו אופטימיים לגבי האפשרות שיוכלו לקבל יותר על דירותיהם. אמנם אנו לא נוהגים לחשב את ממוצע שיעור העלייה בין כל הערים, אבל מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - שמורה על קצב עלייה שנתי של כ–8.5% עד לספטמבר - בהחלט נמצא בטווח העליות שנמצאו במדד, וקרוב מאוד לחציון העליות שנמצאו ב–34 הערים שנסקרו במדד.

מלכת הקריות החדשה

קרית אתא, המזרחית והגדולה ביותר מבין הקריות שמצפון לחיפה, רשמה את שיא עליות המחירים בשנה החולפת - 14.1%. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בעיר הוא 717 אלף שקל ו-4 חדרים מעט יותר ממיליון שקל. בכך, נמשכת המגמה של השנים האחרונות, שערי פריפריה וערי מרכז שאינן בולטות, תופסות את הצמרת של טבלת העליות. ככל הנראה, הסיבה היא מיצוי חלק גדול מעליות המחירים בערים הגדולות וב"ערי הלהיט".

אבל מדוע דווקא קרית אתא? קשה לתת תשובה חד משמעית. סביר להניח שהדבר נובע בין היתר מהתרחבות פערי המחירים בין הקריות הבכירות - מוצקין וביאליק - לאתא, עד למצב שבו הפערים נראו גבוהים מדי. מחיר דירת 4 חדר בקרית מוצקין מגיע ל–1.23 מיליון שקל בממוצע, ובקרית ביאליק ל-1.22 מיליון שקל. כלומר, חרף העלייה המרשימה בקרית אתא, לעומת עליות של 9.8% בקרית ביאליק ו–5.5% בקרית מוצקין, עדיין המחירים בשתי השכנות גבוהים בכ–20%.

קרית ביאליק וקרית מוצקין מובילות אותנו היישר למקום השני בטבלת עליות המחירים ל-2016 - ראש העין. עם עליית מחיר של 13.4%, העיר היא הפתעת השנה החולפת. היקפי הבנייה בראש העין גדולים מאוד: בשלוש השנים האחרונות התחילו בה הקמה של כ–3,500 יחידות דיור, ועוד אלפי יחידות נוספות יוקמו בשנים הקרובות. לפיכך, עליות מחירים בהיקפים כאלה נראות בלתי סבירות.

המשותף בין קרית מוצקין וקרית ביאליק לראש העין הוא השתתפותן המאסיבית (במיוחד של שתי האחרונות) במכרזי מחיר למשתכן של הממשלה. אמנם ראש העין רשמה את עליית המחירים הגבוהה מבין שלוש הערים, אבל גם קרית ביאליק הגיעה כמעט ל–10%. כמו כן, בעיר אחרת המככבת במחיר למשתכן, עפולה, מחיר דירת 4 חדרים מגיע לכ-914 אלף שקל - עלייה של כ–10%. לעומתן, בעיר כרמיאל, משתתפת נוספת במכרזים, חלה עלייה של 1.7% בלבד. עם זאת, עדיין מוקדם לדעת אם עליית המחירים בעיר התמתנה עקב המכרזים.

חלק מהעליות - בגלל נכסים חדשים רבים

אפשרות אחת שיכולה להסביר את עליית המחירים, במיוחד בראש העין, היא כניסה מוקדמת של דירות יד שנייה חדשות יחסית למעגל העסקות. כניסת עסקות אלה מייצגת יותר הכללה של נכסים יקרים בשוק המקומי מאשר עליית מחירים אמיתית.

עוד עיר שמצטיינת בבנייה, אבל גם בעליות מחירים, היא אשקלון. העיר הגיעה למקום השלישי בדירוג, עם עליית מחירים של 12.9%. מחיר דירת 4 חדרים בעיר מגיע ל–1.23 מיליון שקל בממוצע - המחיר הגבוה מבין ערי הדרום שמשתתפות בסקירה. אשקלון נכללת גם ברשימת הערים שעלו במחירי הדירות בסקירת לשכת השמאים לרבעון השלישי של 2016, וגם בה חלק מהעליות יכול להיות מיוחס לשילובם של נכסים חדשים ויקרים יותר בשוק.

תל אביב אינה מפסיקה להפתיע, ומבין הערים הגדולות היא רשמה את העלייה המרשימה ביותר - 9.5% - עם מחיר דירת 4 חדרים המגיע ל–3.6 מיליון שקל בממוצע במדד. גם בסקירת השמאים לרבעון השלישי תל אביב רשמה קפיצת מחירים גדולה, לעומתה ירושלים (עלייה של 2.8%, מחיר מומצע של 2.53 מיליון שקל ל–4 חדרים) וחיפה (3.7%, 1.32 מיליון שקל), רשמו עליות מחירים צנועות בהרבה.

את הטבלה מסכמת הרצליה, עם עליית מחיר של 0.3% בלבד במחיר (מחיר דירת 4 חדרים - 2.43 מיליון שקל בממוצע). חלק ניכר משינוי המחירים בעיר יש לייחס לדצמבר 2016, שבו נרשמו ירידות של 3% במחירים. קשה למצוא לזה הסבר, ואולי הדבר נעוץ במדגם הנכסים המוצעים בעיר למכירה שנכללים בלוח.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!