הבלוף של כחלון וגלנט: בליץ שיווקי קרקעות לא בשלות הביא לשיא ב-2016

מה בער למשרד האוצר ולרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להוציא ב-30 בדצמבר הודעות על שיווק קרקעות ל-3,600 דירות במודיעין, שחוברות המכרז שלהן יצאו לאור רק בעוד חודש וחצי? ומדוע פורסם באותו יום מכרז על קרקעות ל-1,140 דירות באור יהודה, שחוברות המכרז שלהן יוצאו בעוד יותר מחודשיים? ולמה לפרסם מכרזים ל-1,630 דירות בראש העין, אם מועד סגירתם הוא 15 במאי?

התשובה לכל השאלות האלה ולתהיות נוספות ניתנה אתמול בהודעה חגיגית שהוציא האוצר, שבה התפאר בשבירת שיאי שיווקי הקרקעות שהוציאה רמ"י. בסך הכל הוציאה רמ"י קרקעות ל-71.7 אלף יחידות דיור במהלך 2016, לעומת היעד הממשלתי לשנה זו, שהיה 55 אלף יחידות דיור. הרצון לחצות את היעד הממשלתי גרם לפרסום שיא של מכרזים בשלושת הימים האחרונים של השנה (לא כולל שבת), שחלק מהם לפחות נראים בלתי־בשלים בעליל.

בחינה של שלושת ימי העסקים האחרונים של 2016 - 28–30 בדצמבר - מגלה בליץ של 39 מכרזים חדשים שהוצאו על ידי רמ"י. לצד מכרזים בולטים מאוד בהיקפם שנרשמו במודיעין, שבה משווקות קרקעות ל-3,614 דירות ב-31 מתחמים, ובקרית ביאליק, שבה משווקות קרקעות ל-2,490 דירות במכרזים שונים, נרשמו גם מכרזים מסקרנים ל-397 דירות במתחם קרית החינוך ברמת גן, ול-1,140 דירות במתחם פרדס בחיסכון באור יהודה.

ואולם מהר מאוד ניתן להיווכח כי רבים מהמכרזים מ-2016 לא יסתיימו כל כך מהר, בעיקר בגלל שברשות מיהרו לפרסמם "אפויים למחצה".

הנה, תנאי הכרחי לכניסת יזמים למכרזים הוא הוצאת חוברות מכרז לכל אחד מהם. חוברות אלה מעידות בדרך כלל על מידת בשלות המכרז. ואולם חלק לא קטן מהמכרזים שפורסמו בשלושת ימי הבליץ משבוע שעבר הוצא ללא חוברות כלל, ועל פי הצפי של רמ"י, יש עוד לא מעט זמן להמתין להם: החוברות למתחם אפק בקרית ביאליק ולמתחם קרית החינוך ברמת גן יוצאו רק בסוף החודש; החוברות למכרזי הענק במודיעין יוצאו רק ב–15 בפברואר; חוברות המכרזים של אור יהודה יוצאו רק ב-6 במארס; חוברת של מכרז אחר במתחם מורדות ארנונה בירושלים תוצא רק ב-28 בפברואר, ואילו חוברות למכרזים במתחם אגמים ובקרית השרון בנתניה יונפקו רק ב-20 בפברואר.

במקרה של מתחם הכרם בעכו, מיהרו ברמ"י לצאת במכרזים ל-1,200 דירות כמה ימים לאחר שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) אושרה, וגם במקרים אלה חוברות המכרז יוצאו רק בסוף ינואר.

פועלים בשיטת "שיווקי אריאל"

במקרים הללו ובדומיהם אין כל משמעות לפרסומי המכרזים. אלה יקבלו תוקף רק לאחר הוצאת החוברות, והניסיון מלמד שפעמים רבות רמ"י חורגת מהיעדים שהציבה לעצמה מלכתחילה להוצאת החוברות.

על מידת בשלות המכרזים ניתן ללמוד גם מתאריכי סגירתם. מתוך 39 המכרזים שהוצאו בשלושת ימי העסקים האחרונים של 2016, 25 ייסגרו במהלך מארס 2017, כמחציתם בשליש השלישי של החודש; ועשרה מכרזים אחרים ייסגרו רק באפריל ובמאי.

לאור כל זאת, לא פלא שהשיא חורג בהרבה מהצפי המוקדם יותר שפירסם שר האוצר משה כחלון בתחילת דצמבר - אז העריכו באוצר שרמ"י תשווק כ-57 אלף דירות.

התרגיל הזה, של פרסומי מכרזים שייכנסו לתוקף רק בעתיד, אינו חדש ומוכר בענף הנדל"ן כ"שיווקי אריאל". שר השיכון ויו"ר רמ"י לשעבר, אורי אריאל, התפאר בדיוק לפני שנתיים בשיווק שיא של קרקעות ב-2014. אז שווקו קרקעות ל-50.5 אלף דירות, זינוק של שליש לעומת 2013. שבירת אותו שיא בוצעה בדיוק באותה דרך, של שיווקים אינטנסיביים של קרקעות בימים האחרונים של השנה, במסגרת מכרזים בלתי בשלים.

התוצאה: חלק ניכר מהמכרזים הללו התעכבו במשך חודשים ארוכים, נדחו ועודכנו, ובפועל נכנסו עמוק לתוך 2015 - וחלקם הסתיימו במועדים מאוחרים אף יותר. השיטה הזו פעלה גם בתקופת כחלון כשר אוצר ויואב גלנט כשר שיכון, ב-2015, כשמתוך כלל שיווקי קרקעות לכ-44 אלף יחידות דיור שבוצעו באותה שנה, 17 אלף נעשו בדצמבר.

מובן שאין קשר ישיר בין כמות השיווקים השנתית לבין מספר העסקות שמתבצעות בפועל באותן שנים, שכן אלה האחרונות משקפות בין היתר, תולדות של שיווקים מהשנים הקודמות, ושיווקים מאותן שנים יאושרו בשנים שלאחר מכן. ואולם מתברר כי מנתוני השנים האחרונות אין גם קשר הדוק מידי בין שיווקים גדולים בשנה מסוימת, לכמות עסקות בשנה שלאחריה. ככל הנראה מדובר בתוצאה של מספר גדול של שיווקי קרקעות שנכשלים או שנתקלים בבעיות ובחסמים.

בדוברות משרד האוצר, שפירסמה את ההודעה לגבי שיא שיווקי הקרקעות ב-2016, סירבו להגיב והיפנו לקבלת תגובה מרמ"י; מרמ"י נמסר בתגובה: "רשות מקרקעי ישראל עומדת מאחרי הנתונים. הרשות מפרסמת במהלך כל השנה מכרזים לאלפי יח"ד למגורים בכל רחבי הארץ. פרסום המכרז ללא קשר למועד /בו הוא מפורסם הינו תלוי בשלות תכנונית כלומר היותה של התב"ע בתוקף והסרת החסמים הרלוונטיים לשיווקה. מטבע הדברים מדובר בהליך ארוך - החל משלב פרסום המכרז דרך הוצאת חוברת ופרסום שמות הזוכים. רמ"י תמשיך לפעול בהתאם לכללים הנהוגים בדיוק כפי שעשתה בעבר ותמשיך לעשות ככל שביכולתה להגדלת היצע יח"ד בהתאם ליעדי הממשלה ולמדיניות שר האוצר ואף למעלה מכך. אנו מאמינים שיש משמעות רבה לפרסום המכרזים כעת. מהלך זה יבשיל לפרסום זוכים במרבית המתחמים ששווקו ולהגדלת היצע יח"ד".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!