ששת השקרים של הבנקים בדרך למשכנתא • לגזור ולשמור

ככל שמחירי הדיור עולים, כך עולה כמובן גם נטל החוב על הרוכש הפוטנציאלי. יתרה מכך: למרות שהריבית במשק יציבה כבר תקופה ארוכה (0.1%), הריבית על המשכנתא מתייקרת כמעט מדי חודש. על פי נתוני בנק ישראל, בשנה האחרונה עלתה הריבית השקלית הממוצעת בחצי אחוז, ל-2.75%.

בשל כך, החשיבות של נטילת המשכנתא הנכונה עולה דווקא בתקופה זו. דן קצ'נובסקי, מנכ"ל חברת יובל משכנתאות העוסקת בייעוץ למשכנתאות, מזהיר כי רבים מבין הישראלים נתפסים לאורך התהליך לכמה אקסיומות שגויות, שלעתים הן ההיפך הגמור מהמציאות המימונית שבשטח. בדיעבד, הם ישלמו בשל כך הרבה יותר ממה שאמורים היו לשלם על עסקת החבילה הכוללת.

מיתוס 1: ככל שהקנס גבוה יותר, כך קטנה כדאיות מיחזור המשכנתא

רבים מהלווים נרתעים ממיחזור המשכנתא ככל שגובה הקנס גבוה יותר. מבחינתם, הקנס ממילא יאכל את כל החיסכון, כך שממילא לא כדאי לשנות את מתווה המשכנתא. בפועל, ככל שגובה הקנס גבוה, כך כדאיות המיחזור עולה. שכן, הקנס נגזר באופן די ישיר משיעור החיסכון במחזור, וככל שהקנס גבוה יותר כך גם עולה החיסכון הכללי.

דוגמה: משכנתא שנלקחה לפני כעשור לתקופה של 20 שנה בריבית של 4%, בעוד שכיום הריבית הינה 2%. גובה הקנס (לפני שקלול הנחות כאלו ואחרות) יעמוד על פער הריביות, קרי 2%, למשך עשר השנים הנותרות, ומכאן השיקול המוטעה שהמחזור לא יעזור לחסוך. אבל מאחר שהריבית ירדה, ניתן יהיה לפרוש את יתרת ההלוואה למשך תקופה קטנה יותר, ומכאן שתשלומי הריבית (והריבית דריבית) וכן תשלומי ההצמדות יהיו נמוכים משמעותית.

מיתוס 2: כדאי להתייעץ עם הבנק על כדאיות מיחזור המשכנתא

נדמה שלווים רבים משוכנעים שהבנקים הם גופים הפועלים שלא למטרות רווח (מלכ"רים). מבחינתם, המלצה של בנקאי היא עצה נטולת אינטרסים, שמטרתה אך ורק לשרת את טובת הלווה. כמובן שהבנק הוא גוף פרטי לכל דבר, הפועל למטרות רווח - שלו ולא של לקוחותיו.

אחת הטעויות הגדולות ביותר היא להתייעץ באשר לכדאיות המיחזור עם אותו גוף שנתן את ההלוואה. מובן מאוד למה קשה לבנק לייעץ ללקוח לזנוח מסלול בו הבנק מרוויח יותר, לטובת מסלול בו שיעור השומן שלו נמוך יותר.

מיתוס 3: בשנים הראשונות של המשכנתא הקרן אינה צריכה לרדת

זה בסדר שהקרן לא יורדת בשנים הראשונות של ההלוואה, שכן על פי תנאי הסילוקין הריבית מוחזרת בתחילת תקופת המשכנתא ורק לאחר מכן הקרן מתחילה לרדת. נכון? לא נכון. אחד ההסברים לבלבול נובע מהבנת מנגנון שפיצר, הקובע כי ההחזר החודשי קבוע ומורכב הן מקרן והן מהריבית ביחסים שונים. ככל שההלוואה טרייה יותר, כך שיעור הקרן מסך ההחזר קטן יותר, ומכאן שבמקרים בהם הלווה שם לב שבלוח הסילוקין גובה הקרן לא ירד, הוא מפרש לא נכון את מנגנון השפיצר.

בפועל, מקרים בהם הקרן אינה יורדת מעידים על כך שהריבית שמשלם הלווה גבוהה מדי, ולרוב מקרים שכאלו קורים במסלולים צמודי המדד. כאשר המדד עולה, כך שיעורי הריבית עולים באופן דרסטי ו"אוכלים" את חלקה של הקרן בסך ההחזר הכולל. מקרים שכאלו, או מקרים בהם הקרן יורדת בשיעורים נמוכים בלבד, מרמזים שיש לעשות רפורמה כוללת במתווה המשכנתא.

מיתוס 4: יש ליטול משכנתא על פי תנאי השוק היום

ככל שהריבית והמדד במשק נמוכים יותר, כך הנטייה של רבים מנוטלי המשכנתא לבחור במסלולי הפריים או הריבית הצמודה, ובכך ליהנות משיעורי ריבית עכשוויים נמוכים במיוחד. כך למשל, כאשר לווה מקבל תנאים של פריים מינוס 0.9%, הוא ישלם בסה"כ ריבית של 0.7% - כסף חינם. בבוא היום, כשהריבית תעלה, אפשר יהיה למחזר וליטול הלוואה חדשה.

אבל ההיגיון הכלכלי פועל אחרת. בתקופות של ריבית עולה, כדאיות המיחזור תלך ותפחת ולא כדאי לבנות עליה כעת. בתקופה של ריביות נמוכות, האלטרנטיבה העדיפה היא ל'מסגר' את הריבית הנמוכה הנוכחית לכל אורך תקופת ההלוואה במסלול קבוע. בפועל, אם הריבית הנוכחית נמוכה מזו הממוצעת, הרי שיש לנצלה ולפנות יותר למסלול הקבוע.

מיתוס 5: בנק מתחרה יציע ללווה את אלטרנטיבת המיחזור האטרקטיבית ביותר

רק 5% מהלווים מחליפים בנקים בעת מיחזור משכנתא. במהלך השופינג, כאשר הלווה מגיע עם הצעה משופרת מבנק מתחרה (מכתב כוונות), הבנק הקיים יסכים בדרך כלל להשוות את ההצעה, והלקוח יישאר בבנק המקורי עם משכנתא ממוחזרת. לכן, מאחר שהבנק המתחרה חי את השוק, וגם הוא נמצא משני צידי המתרס ומכיר את המשחק, הוא מראש יודע שהבנק המקורי ישווה את הצעתו וסיכויי המעבר נמוכים - ולכן מלכתחילה לא יציע הצעה מפתה ללווה הפוטנציאלי. לכן, בעת עריכת השופינג, כדי לוודא כי הבנק המתחרה אכן יגיש הצעה מפתה ומשתלמת, על הלווה ליצור תחושת אמון ואולי אף להצהיר כי יעבור בנק במידה וההצעה אכן תהיה כדאית במיוחד.

מיתוס 6: כדאי לברר מה יהיה סך התשלומים בתום תקופת המשכנתא

כאשר לווה מנסה לעשות חישוב כולל של סך תשלומי הריבית, נכון יעשה אם ייעזר לצורך כך בגורם נייטרלי. הבנק יראה לו ברוב המקרים את החישוב הכולל, בלי להתחשב בריביות המשתנות. כך למשל, אם אחד ממסלולי המשכנתא הוא לפי ריבית 2% פלוס מדד, לצורך החישוב הבנק יציג את התשלום הקבוע, קרי 2% בלי להתייחס למדד, מתוך טענה כי מדובר באלמנט משתנה שקשה לשקללו.

לכל הפחות, כדאי לצורך חישוב נכון להתחשב במדד הממוצע המאפיין את המשק בעשורים האחרונים ולהוסיף אותו לריבית הקבועה. אותו הדין גם בחישוב הפריים, יש לקחת כבנצ'מרק את הנתון הממוצע ולא את זה העכשווי על מנת לנסות לכמת את שיעורי הריבית לכדי מספרים אבסולוטיים ולסכמם יחד עם הקרן.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!