לבייב יפוצה ב-10 מיליון שקל בשל הקמת תחנה לרכבת הקלה בירושלים

12 שנה לאחר אישור תוכנית הרכבת הקלה בירושלים, ן-4 שנים לאחר חניכתה, חויבה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים בתשלום פיצוי בסך 10 מיליון שקל לחברת ממורנד שבשליטת איש העסקים לב לבייב. זאת, בשל ירידת ערך הקרקע שבבעלות החברה ברחוב אפשטיין 5 בשכונת קריית יובל, המיועדת לבנייה למגורים, כתוצאה מהקמת תחנת "הר הרצל" בעיר.

בשנת 2004 אושרה תוכנית מפורטת למיקום קווי הרכבת הקלה בירושלים, אשר איפשרה את הקמת קו הרכבת הקלה בעיר. בהתאם לתוכנית סומן חלק ממגרש המדובר שעליו חלה תוכנית מאושרת להקמת 82 דירות כחלק מתחנת "הר הרצל".

בעלת המגרש, חברת "מסעי בני ישראל", אותה רכשה לימים ממורנד של לבייב, הגישה תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך המגרש מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק ושות', נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, טענה החברה כי לפני אישור התוכנית הפוגעת ניתן היה להקים בשטח המגרש 16 בנייני מגורים הכוללים 82 דירות - ואילו לאחר אישור התוכנית להקמת תחנת הר הרצל נגרע חלק מהמגרש, וניתן להקים עליו רק 12 בניינים הכוללים 56 דירות. לאחר שהוועדה המקומית לא דנה בתביעה במסגרת הזמן שנקבע בחוק, הגישה החברה ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז ירושלים, וביקשה כי ישולם לה הפיצוי.

הוועדה המקומית טענה מנגד, באמצעות עורכות הדין בתיה בראף ותמר איגרא ממשרד טויסטר הררי ושות', כי הקטנת שטח המגרש לא פגעה באפשרות לממש את מלוא הדירות המותרות במגרש, וכי לא רק שהתוכנית לא גרמה לפגיעה בקרקע - אלא להפך, היא הביאה להשבחתה, זאת מאחר שהקירבה לתחנת הרכבת הקלה צפויה להעלות את ערך הדירות שיוקמו על המגרש, ולכן אין היא חייבת בפיצוי.

לאחר ששמעה את הצדדים, קבעה ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד גלעד הס, כי אכן ישנה פגיעה כתוצאה מהתוכנית, שגרמה לירידת ערך המגרש, והעבירה את ההכרעה לגבי גובה הנזק והפיצוי לשמאי המכריע, גיורא אנגלהרט.

"מסעי בני ישראל" לא מימשה את הבנייה על המגרש בשל חוסר הבהירות לגבי זכויות הבנייה בו עד להכרעה בתביעה, ובינתיים נרכשה על-ידי חברת ממורנד של לבייב, שנכנסה לנעליה של התובעת.

באוקטובר 2014, ולאחר שבחן את טענות הצדדים, קבע השמאי המכריע כי התוכנית שאושרה אכן פגעה בשווי המגרש, מאחר שאינה מאפשרת את מימוש כל הדירות המאושרות לבנייה עליו.

יש לציין כי אנגלהרט קבע כי עצם סמיכות הפרויקט לרכבת הקלה אינו מוריד מערך הדירות, אך ירידת ערך נגרמה כתוצאה מהפחתת זכויות הבנייה הקיימות. בחוות-הדעת פירט אנגלהרט כי בעוד במצב הקודם עמד שווי המגרש על 41.1 מיליון שקל על-פי זכויות בנייה של 8,960 מ"ר - הרי שבמצב החדש נגרעו כ-2,000 מ"ר לבנייה מזכויות הבנייה שהם 18 דירות, וניתן להקים על המגרש 6,973 מ"ר בלבד, המשקפים למגרש שווי של 32.6 מיליון שקל בלבד. על כן חייבת הוועדה המקומית בפיצוי בעלת הקרקע בסך של כ-8.5 מיליון שקל. שווי הפיצוי חושב על בסיס שווי של 950 דולר למ"ר מבונה של דירות בשטח 112.5 מ"ר כל אחת.

על החלטתו של השמאי המכריע הגישה הוועדה המקומית ערר וטענה כי בשומת השמאי המכריע נפלו טעויות, וכי הפגיעה במגרש היא מינימלית, עד לא קיימת בכלל, וכי ניתן לממש את מלוא הדירות במגרש.

במסגרת פשרה שהוצעה על-ידי ועדת הערר, ושהתקבלה על-ידי הצדדים, הוסכם כי הפיצוי ייקבע לפי זכויות בנייה להקמת 69 דירות במקום 82 לאחר אישור התוכנית הפוגעת, כך שבעלת המגרש תפוצה בגין גריעת 13 דירות ולא 18. לפיכך תקבל בעלת המגרש 70% מהפיצוי שקבע השמאי המכריע.

בעקבות כך אמורה הוועדה המקומית להעביר לממורנד סך של כ-10 מיליון שקל, שהוא סכום הפיצוי המשוערך על-פי הערכים כיום. כעת, עם תום ההליכים וקביעת הפיצוי, צפויה חברת ממורנד של לבייב להקים את הפרויקט.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!