קבלנים יחזיקו רק 20% משכונות חדשות

במקביל למאמצים להגברת שיווק הקרקעות לבנייה למגורים גיבשה סוף סוף רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את התקנות החדשות "לצמצום הריכוזיות בהחזקת מקרקעין למגורים", כפי שנקבע במטרות רמ"י ברפורמה שיצאה לדרך בקיץ 2009.

התקנות, שיעברו בשבוע הבא לאישור משרד המשפטים (לאחר שכבר זכו לאישור הממונה על ההגבלים העסקיים), מנסות למנוע מקרים שיזם יגיע לשליטה דה-פקטו על ההיצע באזור מסוים. שר האוצר משה כחלון, מטה הדיור בראשות אביגדור יצחקי והמחלקה המשפטית ברמ"י מעריכים כי הצעד עשוי שיפחית את אי הוודאות בתחום הקרקעות והבנייה, במאמץ להוזיל את מחירי הדירות. בנוסף, המהלך אמור להציב גבולות לחדירת חברות זרות לבנייה בישראל, וגם להרגיע את הקבלנים הישראלים החרדים מאפשרות כזו.

על פי התקנות החדשות, שר האוצר שהוא גם יו"ר רשות מקרקעי ישראל יקים ועדה חדשה, "הוועדה לצמצום הריכוזיות בהחזקת מקרקעין למגורים", שתכלול שלושה חברים - נציג רמ"י, שיכהן כיו"ר הוועדה, נציג משרד השיכון, ונציג מטעם הממונה על ההגבלים העסקיים. הוועדה תצטרך להתכנס ולאשר כל פרסום מכרז שיסווג ככזה ש"עולה בו חשש לפגיעה בתחרותיות".

כדי שלא להיכנס למסלול הדורש את אישור הוועדה, צריך שיתקיים במכרז תנאי אחד לפחות מהתנאים הבאים:

1. מספר יחידות הדיור בכל אחד מהמגרשים המשווקים במכרז לא יעלה על 60 יח"ד, והמכרז גם כולל התניה שלפיה מציע לא יוכל לזכות ביותר ממתחם אחד בתוכנית.

2. במכרז מתקיימים כל התנאים הבאים: מספר יחידות הדיור בכל אחד מהמגרשים המשווקים אינו עולה על 250 יחידות דיור; מספר יחידות הדיור במכרז אינו עולה על 5% ממספר יחידות הדיור ביישוב, או על 20% ממספר יחידות הדיור בתוכנית - הגבוה מהשניים; מציע לא יכול לזכות ביותר ממגרש אחד; מציע לא יוכל לזכות אם לאחר זכייתו יחזיק יותר מ-20% מיח"ד בתוכנית.

3. המכרז כולל שיווק של בניין אחד בלבד.

4. המכרז הוא להקמת שכונה חדשה והוא כולל התניה שלפיה מציע לא יוכל לזכות במכרז כך שלאחר זכייתו יחזיק למעלה מ-20% מיח"ד בתוכנית.

5. היקף ההחזקה של בעלי קרקע פרטית בתוכנית עולה על 80% ומתחלק לפחות בין חמישה בעלים, והמכרז גם כולל התניה ולפיה מציע לא יוכל לזכות במכרז כך שלאחר זכייתו יחזיק למעלה מ-20% מיח"ד בתוכנית.

6. יחס עתודות יחידות הדיור הצפויות לשיווק על ידי רמ"י בשלוש השנים הבאות באותה תוכנית, הוא לפחות פי ארבעה ממספר היחידות המשווקת במכרז, והמכרז כולל התניה ולפיה מציע לא יוכל לזכות במכרז אם לאחר זכייתו יחזיק למעלה מ-20% מיח"ד בתוכניות שתשווקנה בשלוש השנים הבאות.

בנוסף, בטיוטת התקנות שגובשה הוחלט כי גם מכרזים מיוחדים - מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דיור להשכרה, מכרזי עמותות ומכרזי אגודות שיתופיות, יסווגו כמכרזים שאין בהם חשש לפגיעה בתחרותיות. עם זאת, בכירים ברמ"י מציינים שעדיין אין ודאות שאכן מכרזי מחיר למשתכן למשל (בהם הקבלנים מתחרים על המחיר הסופי לדירה הנמוך ביותר) אכן יוחרגו בסופו של דבר מטיפול הוועדה, מאחר וגם באותם מכרזים עשוי להיות חשש לעודף כוח של יזמים שיזכו בפרויקטים רבים באותה שכונה.

לצורך הבטחת התקנות, מציע במכרז יצטרך להגיש הצהרה מפורשת שהוא עומד בכללים. לפי טיוטת התקנות, "ככל שיתברר לוועדת המכרזים שהצהרת המציע היתה כוזבת, ולאחר שתינתן למציע להשמיע את טענותיו בעניין, רשאית ועדת המכרזים להורות על חילוט הערבות הבנקאית של המציע כולה או חלקה".

בכל מקרה, בתקנות נקבע כי הוועדה תשקול את גודל החשש לפגיעה בתחרות מול סיכויי ההצלחה של המכרז, בכפוף לאילוצים תכנוניים והנדסיים הקיימים בו. אם השתכנעה שהחשש לתחרות גבר, היא מוסמכת להתנות את אישורה לשינוי המכרז או פיצולו.

חשש מכוח מונופוליסטי

אחת ממטרות הרפורמה שנחתמה במינהל מקרקעי ישראל בשנת 2009, רפורמה שהפכה את המינהל לרשות מקרקעי ישראל (קיבל תוקף רשמי במארס 2013), היתה "קידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין". סעיף זה הוכנס בעיקר עקב חשש לצבירת כוח נדל"ני מונופוליסטי בידי יזמים, שיוכלו לשלוט בהיצע הדירות (או המסחר, או המשרדים, או התעשייה וכו') בשכונה או בעיר שבה הם פועלים, גם אם משקלם היחסי בשוק הנדל"ן ברחבי מדינת ישראל קטן יחסית.

בעקבות זאת נכלל בחוק רשות מקרקעי ישראל סעיף (2ב), שבו נכתב במפורש כי השר הממונה על רשות מקרקעי ישראל, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, "יקבע הוראות המגבילות הקצאת מקרקעין, אם כתוצאה ממנה יחזיק אדם במקרקעין המיועדים למגורים או לתעסוקה, לרבות באזורים מסוימים, בשיעור העולה על שיעור שקבע". בנוסף, המשך הסעיף כולל סמכויות חריגות מאוד של רגולטור בישראל: "רשאי הוא לקבוע בדרך האמורה מקרים שבהם יחויב אדם להעביר את זכויותיו במקרקעין שהוקצו, אם שיעור החזקותיו במקרקעין עלה על שיעור שקבע".

כבר בשנת 2011 הוציאה רמ"י קול קורא לציבור לייעוץ בנוגע לתקנות החדשות, "לשם בירור מכלול הסוגיות". יחד עם זאת, עד כה טרם אושרו הוראות מחייבות להגדרת אותו שיעור מונופליסטי בקרקע.

טיוטת התקנות שמוצגת כאן ותעלה בקרוב לדיון בהנהלת רמ"י ובמועצת מקרקעי ישראל כוללת לפי שעה אך ורק את ההוראות בנוגע לריכוזיות בהחזקת מקרקעין למגורים.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!