האוצר: רכישות דירות ע"י משקיעים בספטמבר - שפל מאז 2005

ירידה נוספת במספר עסקאות הנדל"ן למגורים בספטמבר 2015 והמשך ירידה בשיעור פעילות המשקיעים בחודש זה לצד השפעה אפשרית גם על משפרי הדיור. כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א') ומתמקדת בענף הנדל"ן למגורים בחודש ספטמבר.

בחודש הנסקר נרשמה ירידה של 25% במספר העסקאות הכולל, וירידה משמעותית במספר העסקאות שביצעו המשקיעים שרכשו רק 1,200 דירות בחודש המדובר, הנתון הנמוך ביותר מאז אוקטובר 2005.

חשוב לציין, והדבר גם מודגש בסקירת האוצר, כי בחודש ספטמבר חלו חגי תשרי, מה שהקטין באופן משמעותי את מספר ימי העבודה והשפיע גם על היקפי העסקאות. מסיבה זו אין לשייך את הירידה בעסקאות כמו גם את הירידה בשיעור המשקיעים רק להעלאת מס הרכישה ביוני או להתחלת ההשפעה של תוכנית מחיר למשתכן על הענף. עם זאת, באוצר גם ציינו כי נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר 2015 מעידים על הימשכות המגמה של ירידה בעסקאות והמשך התקררות בגזרת המשקיעים מה שמחזק את ההנחה באוצר שלא רק החגים גרמו לירידה בעסקאות.

"ניתוח ראשוני של העסקאות בחודש אוקטובר מצביע על רמה נמוכה של עסקאות גם בחודש זה", כך בסקירה, "בכך עומדת רמת העסקאות הממוצעת בספטמבר-אוקטובר השנה על רמתה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר-אוקטובר 2011 אשר עמדו בצל המחאה החברתית".

עוד נתון מעניין אותו מבליטים אנשי האוצר בסקירה מתייחס למשפרי הדיור. על פי הסקירה, נרשמה ירידה חדה, של 27%, גם ברכישת דירות על ידי משפרי הדיור בספטמבר וזאת בהמשך לירידה בשיעור מצטבר של 30% בחודשים יולי-אוגוסט, בהשוואה לרמות השיא שנרשמו ברכישות משפרי הדיור בחודש יוני.

באוצר מסבירים, כי "ירידה חדה זו ברכישות משפרי הדיור מאז חודש יולי עשויה להיות מוסברת בין היתר בירידה החדה בפעילות המשקיעים". באוצר מסבירים כי על פי ניתוח הנתונים נראה שהיקף הרכישות על ידי המשקיעים שצנח מאז עלה מס הרכישה משפיע גם על משפרי הדיור משום שככל שמשקיעים רוכשים פחות דירות, הביקוש לדירות שנמכרות על ידי המשפרים נמוך יותר. מכיוון שמשפר דיור "מחליף דירה" ותלוי בביקוש לדירתו הקיימת לפני שרכש דירה חדשה, ברגע שהמשקיעים הורידו פרופיל, גם משפרי הדיור מושפעים מכך.

עוד מציינים באוצר באותו ההקשר, "יש לציין כי בחודש יוני, בו נרשמה רמת שיא ברכישות משפרי הדיור (כמו גם המשקיעים, טרם הכבדת המיסוי עליהם), ריכזו המשקיעים 40% מסך הדירות שמכרו משפרי הדיור. מאז יולי ירד שיעור זה לממוצע של 14% בלבד".

ירידה של 25% בעסקאות בהשוואה לחודש הקודם

על פי נתוני האוצר, בספטמבר נרכשו 6,600 דירות סך הכל, ירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 20% בהשוואה לספטמבר אשתקד. באוצר מציינים כי: "רמה זו של עסקאות הינה הנמוכה ביותר מאז אפריל 2014, עם תחילת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס". משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש ספטמבר עמד על קרוב ל-19%, עלייה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, אבל עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לחלקם של המשקיעים בסך העסקאות טרם הכבדת המיסוי בסוף חודש יוני.

עוד בנוגע למשקיעים, באוצר מציינים כי ניתוח הנתונים מלמד כי הגידול במשקל המשקיעים בחודש ספטמבר מתרכז בשני אזורים, נתניה ובאר שבע. עם זאת, באוצר מסבירים כי מדובר בגידול יחסי הנובע בעיקר מסטטיסטיקה והשוואה לחודשים קודמים. כך, בבאר שבע מעידים הנתונים על עלייה של 25% ברכישת דירות על ידי משקיעים אולם במונחים כמותיים מדובר בתוספת של 40 דירות בלבד, והסיבה לזינוק בשיעור האחוזים היא בעיקר רמת השפל שנרשמה מאז עלה המיסוי על המשקיעים בסוף יוני.

כאמור, גם באזור נתניה נרשם גידול במשקל המשקיעים, בשיעור של 9 נקודות אחוז, מה שהוביל את משקלים ל-26% וזאת למרות ירידה של 10% ברכישות המשקיעים באזור. הסיבה לנתון המפתיע הזה נעוצה בשתי סיבות עיקריות. סיבה ראשונה היא ירידה בשיעור חד יותר, של 50% ברכישת דירות למגורים באזור, הן של זוגות צעירים והן משפרי דיור, מה שמשפיע על השיעור של שאר רוכשי הדירות.

במקביל, סיבה נוספת היא פרויקט ספציפי באזור נתניה בו נרשמה ירידה חריגה בהיקף העסקאות, כפי שמסבירים באוצר - "ירידה חריגה זו מיוחסת במידה רבה לפרויקט רחב היקף המשווק באחד הישובים באזור". כך, גם במקרה של הנתון החריג בנתניה המעיד כביכול על עלייה בשיעור המשקיעים, אינו סותר בהכרח את התמונה הכלל ארצית על פיה שיעור המשקיעים עדיין נמוך.

גידול במשקיעים בבאר שבע שאינם תושבי העיר או האיזור

במקביל, אם נחזור רגע לבאר שבע, הנתונים מעידים גם על תופעה נוספת, תופעה בה עסקנו לא מעט עם פרסום נתוני משרד השיכון לפני מספר שבועות. נתוני משרד השיכון, וכמוהם גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו מאוחר יותר ונגעו לרבעון השלישי של 2015 העידו יותר מהכל על האפשרות כי החל שינוי גאוגראפי בהעדפות הרוכשים. כלומר, שהעלאת מס הרכישה כמו גם המשך עליית המחירים במרכז, דוחף יותר רוכשים לבצע עסקאות בפריפריה אל מול המרכז.

מגמה זו היא גם הסיבה שנתוני משרד השיכון גמו גם נתוני הלמ"ס (אם כי במידה מופחתת מאלו של משרד השיכון) העידו על ירידות מחירים באזורים שונים. בסקירה הנוכחית של האוצר, ניתן לראות כיצד הסבר זה מתבטא גם הנתונים על באר שבע. כך, הנתונים מעידים כי חל גידול משמעותי במשקלם של משקיעים שאינם תושבי האזור בסך רכישות המשקיעים בבאר שבע. כך, בעוד שבמחצית הראשונה של 2015, עמד שיעור המשקיעים המקומיים (תושבי אזור באר שבע) על 44% מסך רוכשי דירות להשקעה באזור, ירד שיעור זה לשליש בלבד בחודש ספטמבר.

באוצר מסבירים את השינוי בכך ש"יתכן והגידול במשקלם של המשקיעים שאינם תושבי האזור מבטא קושי במימון רכישת דירה להשקעה באזור מגוריהם, חלק הארי שלהם מתגורר באזור ת"א וירושלים, ו/או רצון להימנעות מהמיסוי הכבד יותר, במונחים אבסולוטיים, באזורים בהם המחירים גבוהים יותר".

ומה בנוגע למחוסרי הדירה שרוכשים את דירתם הראשונה? או כפי שהם מכוני על ידי האוצר זוגות צעירים? פלח זה של השוק רשם ירידה של 27% בחודש ספטמבר בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים הקיפה את כל האזורים, והיא בולטת במיוחד באזור נתניה, ירידה של 42% ואזור רחובות עם ירידה של 33%. לצד העובדה שספטמבר היה חודש רווי בחגים, לא מן הנמנע שגם לעיסוק בתוכנית מחיר למשתכן היה חלק בהתמעטות הרכישות מצד מחוסרי הדיור, אם כי עוד מוקדם מדי לקבוע זאת.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!